[摘要] 在2016年经济新形势之下，中国商业地产发展形式和走向如何？新建商业如何应对挑战？温州商业地产未来将呈现怎样的行业变革？带着这些热点话题，近日，温州房天下对龙港东方世贸广场项目负责人、上海东方世贸集团高级副总裁——张栋先生进行了专访，看看在这位商业地产“意见领袖”的眼里，对于商业地产有着怎样的观察。
坐拥城市繁华 引领商业地产新风尚
【房天下】：在目前楼市加快库存去化大背景下，您觉得“低价跑量”这样的销售方式可取吗？
【张总】：根据IMF（国际货币基金组织）的统计数据，目前国内商品房屋的空置率达到了10亿平方米，专家预测至少需要五年的时间才能够消化这些库存。这样一个“风声鹤唳”的市场环境下，刚需持币观望，开发商只能降低销售预期，因此“低价跑量”不可避免地成为了开发商应对当前市场环境的生存准则。
我认为“低价跑量”是一把双刃剑，首先，受前几年房地产市场环境大热的影响，土地市场的疯狂刺激了一些开发商盲目地在“攻城略地”，而当时的地价正是处在一个高位时期。高地价加上建安成本（房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本），这就不可避免的造成了它的楼价很高。随着市场恢复理性，不少购房者放缓置业计划，楼市的弊病瞬间就显露了出来。如何能让市场买账，短期来看，以价换量毫无疑问是“救命稻草”，如果不通过“低价跑量”把手头的库存消化掉，那么开发商手头的财务成本将出现滚雪球效应，这对开发商来说，无疑是致命的。所以说，通过低总价、快周转的模式可以解决相当部分企业目前资金流短缺的问题，帮助他们去渡过目前的难关。其次，从另外一个角度来讲，楼盘价格跳水不仅损害的是前期购房人的利益，对于整个楼市都会带来不良影响，严重影响楼市信心，会加剧市场的下行走势。明显就是老百姓对楼市的恐慌情绪，害怕高点入市，更怕后期价格下跌。所以我觉得这是一把双刃剑。
要解决这些问题，一方面需要时间，另一方面，还是要抓住问题的根源。比如说，从土地的成本、建安成本的调控以及供给侧的改革这些方面下手。
【房天下】：对于商业地产投资，我们也知道其不仅种类繁多，且项目众多，如何判断哪些是属于优质的商业地产投资目？都要具备哪些要素？可否请您为我们做一下分析？
【张总】:首先，一个商业项目的优质与否和它所在的城市唇齿相依，城市的消费实力强是商业增值的必要条件之一，这也是我们集团进行项目拓展的一个模块化考量，因此我们只有在详实的基础上才能进行更加精准的判断。比如，这个城市的GDP是多少，老百姓的CPI消费价格指数如何，它的常住人口、流动人口有多少等等，这些是我们选择城市的一些基础性的调研。在这些调研的基础之上，我们会重点考量当地的房价水平和收入水平，比如，我们会考量平均房价在7000元/㎡以上的城市，因为7000元/㎡是一个消费水平的分界线，如果说老百姓的收入水平低于平均房价的水平，那往往意味着当地老百姓的消费能力是跟不上的，也就是说当地的消费水平承载不了一个商业综合体的存在，这是我们选择的一方面。
第二，就是地段的选择。李嘉诚说过：商业地产是地段，第二也是地段，第三还是地段。一个城市东南西北中，核心位置当然是好的，核心区域不仅人口稠密，也是城市主要消费力的集中区，客流是商业地产的血液，充足的客流供养下，商业地产才能充满生机、财源滚滚，因而在选择商业地产投资时，客流量、客流阶层一定要考虑在先。
第三，要落实到城市未来的规划上，中心地段固然好，但同时也带来了地价高昂、交通堵塞等问题，这时候我们就要转变思维来思考城市未来的发展方向。比如城市周边地块未来的规划、人口引流以及产业格局发展等，一个好的投资项目，必然拥有完善的前期规划，在选择投资商业地产时，拥有雄厚实力和专业经验的口碑开发商，同时得到政府大力举荐与扶持的大型城市标杆项目，将更有把握将初期项目蓝图实现成未来的发展宏图。
【房天下】：我们知道前不久，贵集团的龙港东方世贸广场展示中心已经正式对外亮相了。龙港东方世贸广场作为贵集团在温州的首秀，您对它有什么样的期待？
【张总】:这是上海东方世贸集团在温州的项目，作为开年温商回归之作，龙港东方世贸广场正以其独特的地理位置及商业优势吸引着各界人士的高度关注。它是一个纯商业性的综合体项目，总建17万㎡，整个项目由购物中心、商业街区、休闲广场、LOFT办公公寓这几个业态构成。未来我们希望将它打造 港、乃至整个苍南县首屈一指的综合体项目。 龙港东方世贸广场作为我们集团在温州的桥头堡，我们将会投入所有的团队、所有的精干力量，齐心合力把龙港这个项目做好。希望借助这个桥头堡的作用为未来集团在温州的发展起个好头，为我们整个集团进入温州市场打下坚实的基础。
采访后记
时代的进步与人们需求的变化促使着商业不断的发展，时至今日，作为龙港经济发展的新商业引擎，龙港东方世贸广场的到来，正在迅速提升龙港商业发展的新境界，未来必将带领龙港商业地产步入新顶点，城市发展迈向新台阶！就像张总所说,大浪淘沙才能尽显英雄本色,这是机遇和挑战并存的时代，唯有不忘初心，方得始终。
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