[摘要] 在2016年经济新形势之下，中国商业地产发展形式和走向如何？新建商业如何应对挑战？温州商业地产未来将呈现怎样的行业变革？带着这些热点话题，近日，温州房天下对龙港东方世贸广场项目负责人、上海东方世贸集团高级副总裁——张栋先生进行了专访，看看在这位商业地产“意见领袖”的眼里，对于商业地产有着怎样的观察。
【编者按】近年来，在房企积极寻求转型、住宅库存压力加大的行业背景之下，商业地产开始在房地产开发中所占的比重逐年加大。随着商业地产的加快发展，商业地产市场已现供给过剩。面对“过快增长”的态势，商业地产如何自我调整成为紧迫的问题。
那么，在2016年经济新形势之下，中国商业地产发展形式和走向如何？新建商业如何应对挑战？温州商业地产未来将呈现怎样的行业变革？带着这些热点话题，近日，温州房天下对龙港东方世贸广场项目负责人、上海东方世贸集团高级副总裁——张栋先生进行了专访，看看在这位商业地产“意见领袖”的眼里，对于商业地产有着怎样的观察。
用未来的眼光做现在的事 求质不求量
【房天下】：过去的十年，可以说是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。作为深谙商业之道的老兵，您见证了这个行业的风起云涌和日新月异，也是有发言权的人士之一。一些商业地产业内人士均表达过不看好商业地产的前景，认为泡沫过大。对于中国当前商业地产的发展行情，您如何观察？
【张总】：目前有七成城市的商业地产呈现饱和状态，一方面商铺空置率很高，另一方面存在大量的商品房库存在短期内难以消化。从商业的运营角度来讲，这样的市场环境已经是属于比较恶劣了。
经常有人会问我，商业地产市场已经供给过剩，你为什么还要投身其中继续博弈?首先，我们并不盲目扩张，而是力行所谓的“稳”中求进。因为我们要对自己负责，对社会负责，还是对股东负责，对企业负责。决定做商业地产之前，我们都会认真仔细地去考虑一些关键问题：比如，地块是否适合建立商业中心？城市或商圈的刚性需求存不存在？用地能否实现投入产出的基本平衡？老百姓是否真正支持和拥护？要树立“做好一个项目，树立一个品牌，培养一个商圈，致富一方百姓，带动一片税源”的大局观和指导思想。而不能逆势而为，逆流而行。
其次我们追求“质”，过去的粗放开发商和投机商的市场在逐步萎缩。真正按规范做事的高水平开发商只有通过实际表现和实际成就才能在市场站住脚。靠忽悠和做完就跑的做法已经不行了。选择的城市、的地段来做一个优质的项目，这才是我们所要追求的目标。市场是很聪明的，真正的产品一定会赢得市场和消费者的尊重。
大浪淘沙勇者胜，做有情怀的企业，建有品质的项目，我想这就是我们和他人的区别所在。
【房天下】：十余年的耕耘，您认为要做活一个商业综合体重要的是什么？
【张总】：要做活一个商业综合体，重要的就是要赋予它灵魂，什么是灵魂，其核心决定因素就是商业氛围的打造。如果说住宅地产卖的是产品，那么商业地产卖的就是价值，是超越于物业形态之上的商业价值。同样是开发商业地产，有的人增值数倍，有的人却血本无归，有的项目人气暗淡，有的项目却车水马龙，有无灵魂的差别仅此就可见一斑。
那么，如何打造一个成功的城市商业综合体?首先，你要对选址的城市进行全面科学的市场调研，了解这个城市究竟需要什么，老百姓需求什么，通过市场的需求进行调整；其次，从商业定位出发，根据市场调研的情况给项目一个精准的定位，对项目的商业业态进行更加科学、合理、多样的规划，把城市老百姓的工作、生活和消费有机地串联起来；后，也是非常重要的一点，就是产品设计方面，城市综合体代表着城市形象，接地气很重要。我们印象中的商业综合体基本都是高大上的形象。大部分商业地产在开发时也是极力追求高端，实际上并不能很好地与普通老百姓的消费相匹配。
这是很关键的三点因素，如果说这三点因素都能把握住的话，那么这个商业综合体无论建在哪个城市，它也有足够的竞争力。
结合本土文化 将消费体验做到
【房天下】：现今的购物中心数量和体量仍在急速攀涨，数量和体量急速攀涨的背后是稍显无序的发展和激烈竞争。大家都知道突围的办法就是差异化发展。但是怎么差异化发展又莫衷一是，您认为所谓的“差异化”应该从哪些方面下手？
【张总】：差异化的精髓是”人无我有，人有我精，人精我全。"前面我也谈过了，决定开发项目之前，一定要对这个城市有精准的调研，知道城市缺的是什么，只有了解了实际的需求，我们才能以点带面，精准突破；其次，是设计上的差异化，这里的设计既包含了建筑外部的设计，也包括了内部空间设计，比如内部交通路线、室内外环境景观、色彩、标识等设计内容，这些可以在空间和时间上大化地挽留人流量；第三部分就在于招商团队的组建，毫不夸张的说，招商工作的成功与否是评判商业运营是否成功的标准。拥有一支专业化的招商团队对于项目的主力店招租、品牌商家的引进和规划、掌握客户的需求、商户的确定等工作至关重要，这些关系着城市商业综合体项目长远而良性的发展。
其实这也是我们上海东方世贸集团一直在坚持做的事——把品牌融入城市，提升城市形象。首先，我们从建筑的设计和风格来提升城市的形象和品味；第二，通过我们连锁化的运营和管理模式，把优质、便捷、高效的服务带到这个城市，让老百姓足不出户也能享受到购物的乐趣；第三，对于三四线城市的老百姓来说，他们也具有相当强大的消费力，但是满足他们的物质需求和文化需求的供应却比一二线城市来说还落后很多，而我们所要做的就是迎合这样潜在的消费需要，帮助他们实现这种需要，同时把消费的体验做到，营造好服务的口碑，成就更好的自己和生活。
【房天下】：现在很多地方的商业购物中心都有这么一种现象，周一到周五的上学日，相关商业都非常肃清，只有周末才有人气和生意，因此也有“周末地产”的嫌疑，这种现象您怎么看？
【张总】：主要有以下三个原因：，运营管理问题，运营管理的方式没有根据消费者的需求进行适当地调整，比如目前大部分商业综合体早晨开业的时间都比较固化，大部分的综合体开业时间还是按照9：30-10:30的时间段来运行；第二，商业内部业态问题，不能满足消费者每天的需求，以前我们早去百货首先是买一些必需品，甚至是柴盐酱醋茶，后来开始变成更高端的消费，如服装。再往后，去百货不是买一件东西，而是享受这个过程，可能会去购物、看电影，顺带买一点衣服，消费者的需求在变化；第三，购物中心的交通不够便捷。企业如果能意识到这三个问题，问题就能够得到行之有效的改善。
坐拥城市繁华 引领商业地产新风尚
【房天下】：在目前楼市加快库存去化大背景下，您觉得“低价跑量”这样的销售方式可取吗？
【张总】：根据IMF（国际货币基金组织）的统计数据，目前国内商品房屋的空置率达到了10亿平方米，专家预测至少需要五年的时间才能够消化这些库存。这样一个“风声鹤唳”的市场环境下，刚需持币观望，开发商只能降低销售预期，因此“低价跑量”不可避免地成为了开发商应对当前市场环境的生存准则。
我认为“低价跑量”是一把双刃剑，首先，受前几年房地产市场环境大热的影响，土地市场的疯狂刺激了一些开发商盲目地在“攻城略地”，而当时的地价正是处在一个高位时期。高地价加上建安成本（房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本），这就不可避免的造成了它的楼价很高。随着市场恢复理性，不少购房者放缓置业计划，楼市的弊病瞬间就显露了出来。如何能让市场买账，短期来看，以价换量毫无疑问是“救命稻草”，如果不通过“低价跑量”把手头的库存消化掉，那么开发商手头的财务成本将出现滚雪球效应，这对开发商来说，无疑是致命的。所以说，通过低总价、快周转的模式可以解决相当部分企业目前资金流短缺的问题，帮助他们去渡过目前的难关。其次，从另外一个角度来讲，楼盘价格跳水不仅损害的是前期购房人的利益，对于整个楼市都会带来不良影响，严重影响楼市信心，会加剧市场的下行走势。明显就是老百姓对楼市的恐慌情绪，害怕高点入市，更怕后期价格下跌。所以我觉得这是一把双刃剑。
要解决这些问题，一方面需要时间，另一方面，还是要抓住问题的根源。比如说，从土地的成本、建安成本的调控以及供给侧的改革这些方面下手。
【房天下】：对于商业地产投资，我们也知道其不仅种类繁多，且项目众多，如何判断哪些是属于优质的商业地产投资目？都要具备哪些要素？可否请您为我们做一下分析？
【张总】:首先，一个商业项目的优质与否和它所在的城市唇齿相依，城市的消费实力强是商业增值的必要条件之一，这也是我们集团进行项目拓展的一个模块化考量，因此我们只有在详实的基础上才能进行更加精准的判断。比如，这个城市的GDP是多少，老百姓的CPI消费价格指数如何，它的常住人口、流动人口有多少等等，这些是我们选择城市的一些基础性的调研。在这些调研的基础之上，我们会重点考量当地的房价水平和收入水平，比如，我们会考量平均房价在7000元/㎡以上的城市，因为7000元/㎡是一个消费水平的分界线，如果说老百姓的收入水平低于平均房价的水平，那往往意味着当地老百姓的消费能力是跟不上的，也就是说当地的消费水平承载不了一个商业综合体的存在，这是我们选择的一方面。
第二，就是地段的选择。李嘉诚说过：商业地产是地段，第二也是地段，第三还是地段。一个城市东南西北中，核心位置当然是好的，核心区域不仅人口稠密，也是城市主要消费力的集中区，客流是商业地产的血液，充足的客流供养下，商业地产才能充满生机、财源滚滚，因而在选择商业地产投资时，客流量、客流阶层一定要考虑在先。
第三，要落实到城市未来的规划上，中心地段固然好，但同时也带来了地价高昂、交通堵塞等问题，这时候我们就要转变思维来思考城市未来的发展方向。比如城市周边地块未来的规划、人口引流以及产业格局发展等，一个好的投资项目，必然拥有完善的前期规划，在选择投资商业地产时，拥有雄厚实力和专业经验的口碑开发商，同时得到政府大力举荐与扶持的大型城市标杆项目，将更有把握将初期项目蓝图实现成未来的发展宏图。
【房天下】：我们知道前不久，贵集团的龙港东方世贸广场展示中心已经正式对外亮相了。龙港东方世贸广场作为贵集团在温州的首秀，您对它有什么样的期待？
【张总】:这是上海东方世贸集团在温州的项目，作为开年温商回归之作，龙港东方世贸广场正以其独特的地理位置及商业优势吸引着各界人士的高度关注。它是一个纯商业性的综合体项目，总建17万㎡，整个项目由购物中心、商业街区、休闲广场、LOFT办公公寓这几个业态构成。未来我们希望将它打造 港、乃至整个苍南县首屈一指的综合体项目。 龙港东方世贸广场作为我们集团在温州的桥头堡，我们将会投入所有的团队、所有的精干力量，齐心合力把龙港这个项目做好。希望借助这个桥头堡的作用为未来集团在温州的发展起个好头，为我们整个集团进入温州市场打下坚实的基础。
采访后记
时代的进步与人们需求的变化促使着商业不断的发展，时至今日，作为龙港经济发展的新商业引擎，龙港东方世贸广场的到来，正在迅速提升龙港商业发展的新境界，未来必将带领龙港商业地产步入新顶点，城市发展迈向新台阶！就像张总所说,大浪淘沙才能尽显英雄本色,这是机遇和挑战并存的时代，唯有不忘初心，方得始终。
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