[摘要] 在2016年经济新形势之下，中国商业地产发展形式和走向如何？新建商业如何应对挑战？温州商业地产未来将呈现怎样的行业变革？带着这些热点话题，近日，温州房天下对龙港东方世贸广场项目负责人、上海东方世贸集团高级副总裁——张栋先生进行了专访，看看在这位商业地产“意见领袖”的眼里，对于商业地产有着怎样的观察。
结合本土文化 将消费体验做到
【房天下】：现今的购物中心数量和体量仍在急速攀涨，数量和体量急速攀涨的背后是稍显无序的发展和激烈竞争。大家都知道突围的办法就是差异化发展。但是怎么差异化发展又莫衷一是，您认为所谓的“差异化”应该从哪些方面下手？
【张总】：差异化的精髓是”人无我有，人有我精，人精我全。"前面我也谈过了，决定开发项目之前，一定要对这个城市有精准的调研，知道城市缺的是什么，只有了解了实际的需求，我们才能以点带面，精准突破；其次，是设计上的差异化，这里的设计既包含了建筑外部的设计，也包括了内部空间设计，比如内部交通路线、室内外环境景观、色彩、标识等设计内容，这些可以在空间和时间上大化地挽留人流量；第三部分就在于招商团队的组建，毫不夸张的说，招商工作的成功与否是评判商业运营是否成功的标准。拥有一支专业化的招商团队对于项目的主力店招租、品牌商家的引进和规划、掌握客户的需求、商户的确定等工作至关重要，这些关系着城市商业综合体项目长远而良性的发展。
其实这也是我们上海东方世贸集团一直在坚持做的事——把品牌融入城市，提升城市形象。首先，我们从建筑的设计和风格来提升城市的形象和品味；第二，通过我们连锁化的运营和管理模式，把优质、便捷、高效的服务带到这个城市，让老百姓足不出户也能享受到购物的乐趣；第三，对于三四线城市的老百姓来说，他们也具有相当强大的消费力，但是满足他们的物质需求和文化需求的供应却比一二线城市来说还落后很多，而我们所要做的就是迎合这样潜在的消费需要，帮助他们实现这种需要，同时把消费的体验做到，营造好服务的口碑，成就更好的自己和生活。
【房天下】：现在很多地方的商业购物中心都有这么一种现象，周一到周五的上学日，相关商业都非常肃清，只有周末才有人气和生意，因此也有“周末地产”的嫌疑，这种现象您怎么看？
【张总】：主要有以下三个原因：，运营管理问题，运营管理的方式没有根据消费者的需求进行适当地调整，比如目前大部分商业综合体早晨开业的时间都比较固化，大部分的综合体开业时间还是按照9：30-10:30的时间段来运行；第二，商业内部业态问题，不能满足消费者每天的需求，以前我们早去百货首先是买一些必需品，甚至是柴盐酱醋茶，后来开始变成更高端的消费，如服装。再往后，去百货不是买一件东西，而是享受这个过程，可能会去购物、看电影，顺带买一点衣服，消费者的需求在变化；第三，购物中心的交通不够便捷。企业如果能意识到这三个问题，问题就能够得到行之有效的改善。
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