[摘要] 在2016年经济新形势之下，中国商业地产发展形式和走向如何？新建商业如何应对挑战？温州商业地产未来将呈现怎样的行业变革？带着这些热点话题，近日，温州房天下对龙港东方世贸广场项目负责人、上海东方世贸集团高级副总裁——张栋先生进行了专访，看看在这位商业地产“意见领袖”的眼里，对于商业地产有着怎样的观察。
用未来的眼光做现在的事 求质不求量
【房天下】：过去的十年，可以说是中国商业地产野蛮生长的十年，是中国商业地产从粗放式向精细化，从销售型向持有型，从单纯购物到体验休闲，从重开发到重经营，从被动到主动的十年。作为深谙商业之道的老兵，您见证了这个行业的风起云涌和日新月异，也是有发言权的人士之一。一些商业地产业内人士均表达过不看好商业地产的前景，认为泡沫过大。对于中国当前商业地产的发展行情，您如何观察？
【张总】：目前有七成城市的商业地产呈现饱和状态，一方面商铺空置率很高，另一方面存在大量的商品房库存在短期内难以消化。从商业的运营角度来讲，这样的市场环境已经是属于比较恶劣了。
经常有人会问我，商业地产市场已经供给过剩，你为什么还要投身其中继续博弈?首先，我们并不盲目扩张，而是力行所谓的“稳”中求进。因为我们要对自己负责，对社会负责，还是对股东负责，对企业负责。决定做商业地产之前，我们都会认真仔细地去考虑一些关键问题：比如，地块是否适合建立商业中心？城市或商圈的刚性需求存不存在？用地能否实现投入产出的基本平衡？老百姓是否真正支持和拥护？要树立“做好一个项目，树立一个品牌，培养一个商圈，致富一方百姓，带动一片税源”的大局观和指导思想。而不能逆势而为，逆流而行。
其次我们追求“质”，过去的粗放开发商和投机商的市场在逐步萎缩。真正按规范做事的高水平开发商只有通过实际表现和实际成就才能在市场站住脚。靠忽悠和做完就跑的做法已经不行了。选择的城市、的地段来做一个优质的项目，这才是我们所要追求的目标。市场是很聪明的，真正的产品一定会赢得市场和消费者的尊重。
大浪淘沙勇者胜，做有情怀的企业，建有品质的项目，我想这就是我们和他人的区别所在。
【房天下】：十余年的耕耘，您认为要做活一个商业综合体重要的是什么？
【张总】：要做活一个商业综合体，重要的就是要赋予它灵魂，什么是灵魂，其核心决定因素就是商业氛围的打造。如果说住宅地产卖的是产品，那么商业地产卖的就是价值，是超越于物业形态之上的商业价值。同样是开发商业地产，有的人增值数倍，有的人却血本无归，有的项目人气暗淡，有的项目却车水马龙，有无灵魂的差别仅此就可见一斑。
那么，如何打造一个成功的城市商业综合体?首先，你要对选址的城市进行全面科学的市场调研，了解这个城市究竟需要什么，老百姓需求什么，通过市场的需求进行调整；其次，从商业定位出发，根据市场调研的情况给项目一个精准的定位，对项目的商业业态进行更加科学、合理、多样的规划，把城市老百姓的工作、生活和消费有机地串联起来；后，也是非常重要的一点，就是产品设计方面，城市综合体代表着城市形象，接地气很重要。我们印象中的商业综合体基本都是高大上的形象。大部分商业地产在开发时也是极力追求高端，实际上并不能很好地与普通老百姓的消费相匹配。
这是很关键的三点因素，如果说这三点因素都能把握住的话，那么这个商业综合体无论建在哪个城市，它也有足够的竞争力。
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