太劲爆了！还未开拍，这宗地块就已经出价56轮？！甚至达到了最高限价转竞配房。（数据源于浙江省土地使用权网上交易系统 截止时间到14：30）能让大家迫不及待的“香饽饽”究竟是何方神圣，小编带大家一探究竟。
开拍前今天，三江街道江头社区城中村改造一期地块（位于江宁锦苑西侧）由个人李立坦竞得，成交价约1.14亿元（达到了最高限价），成交楼面价约7736元/㎡，投报配套用房面积10400㎡，溢价率29.55%。地块建筑面积约14736㎡、出让面积约5458平方米(约8.186亩)，若加上安置面积就达到了89715.89㎡。
土拍结束让人匪夷所思的是，高达10400㎡的竞配房，在本就只有14736㎡的商品房建筑面积中就占据了71%，可售建面仅剩4336㎡。刨去了少得可怜的商品房建筑面积，未来这宗地块将会由安置房占据绝对大头地位。之所以会出现这种情况，很大原因在于地产行业尚未回暖，政府代建类项目虽然回款周期较长，但还是有稳定可观的利率回报率，与市场风险因素相比，大家就钟爱此类项目。而且该宗地块代建面积大，商品房面积小，只要成本控制得当，即使竞配面积比例较高，竞得人依旧有利可图。需要注意的是，在后期监管方面需要加大力度，避免企业偷工减料，让安置村民的好事变成质量纠纷的坏事。
◎地块位置图
地块信息
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三江街道江头社区城中村改造一期地块东侧为江宁景苑，南侧为大片未开发空地，西侧为环江大道、临近楠溪江，北侧为现状住宅。地块具体信息如下：
◎地块现状图
地块其它要求：
1.A03-04地块零售商业、餐饮、旅馆地上计容建筑面积≥3500平方米，满足安置后剩余面积产权可分割销售或转让。
2.受让人须在A03-04地块内配（代）建地上计容建筑面积不小于166220平方米的拆迁安置用房，土地使用权类型均为国有划拨，其中住宅用房不小于163220平方米（户型面积80平方米不少于 306套，100平方米不少于490套，120平方米不少于408套，140平方米不少于233套，160平方米不少于51套），商业用房（沿街商铺）不小于3000平方米（间数不少于150间，每间面积不少于20平方米，面宽不少于3米（不包括众墙，深度不超过7米），每间配置单独水、电计量表及智能化管线和预埋污水管线）。
3.以上配（代）建安置房166220平方米均未包含物业、居家养老、配电、智能化用房及充电桩等配套设施，配套设施面积在出让面积中扣减，按规划设计条件书要求由受让人无偿设计和建造。
4.受让人须无偿在A03-03地块内配建一处公园，造价每平方米不低于500元。
地块简评
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地块位置图之所以说今天的三江地块是兔年中心城区住宅用地首拍，原因在于根据《温州市城市总体规划（2003—2020年）（2017年修订）》，瓯江北岸的三江商务区已纳入中心城区范围。今日出让的地块商品房占比不高，仅占全案15分之1。商品房与安置房混居，有利有弊。利在：相较普通商品房小区，此类房源定价偏低，对购房者更加友好，能用更小的代价撬动更大的面积，实现自己的安居梦。弊端也很明显：可能会遭受安置户无意间的排外影响，很难融入社区家庭，同时可能会遇到物业同权不同价的待遇，也就是与安置户相比，物业费明显偏高。另外就是在整体小区整体的打造上会略微逊色于普通商品房小区。利弊总是两相对，譬如市区的铂金湾（安置房/商品房混居）与凤起玉鸣（纯商品房小区），两者仅隔一条市府路，同样铝板立面，虽然建筑风格不同，但是在二手市场的价格认可度就是有很大差距。项目北侧为国鸿中心、永嘉世贸中心、温州壹号等知名红盘，国鸿中心沿江住宅更是卖到了27000+元/㎡，往东看，刚开盘不久的瓯越江城毛坯折后均价15272元/㎡（92折计算）以瓯越江城约9566元/㎡的成交楼面价（来源：温州房产圈）来看，本宗地块约7736元/㎡的成交楼面价，在未来住宅的售价中会有一定的定价优势。从地块的周边条件出发。该地块位于江宁锦苑西侧位置，周边有环江大道、楠欧大道等交通网，并且地块西南侧直线距离约500米处便是瓯北大桥（距离源于百度地图），出行相对便利，并且等温州北站建成后，温州将被纳入“省域一小时交通圈”，交通将变得更加便利。生态上，地块西望楠溪江，同时周边规划建设约400亩滨江生态公园及温州第二个城市阳台。另外，新希望立体城购物中心、大小超市等商业点的汇集都在一定程度上满足日常生活所需，并且地块南侧临近国鸿中心，未来也将就近享受相关的配套设施。
新希望立体城购物中心实景图 图源于网络总体上来看，地块周边条件还算不错，生活成熟度也较高，相对宜居，期待未来产品入市，能更好的改善当地人的生活水平。对于本次土拍结果大家有什么看法呢，欢迎留言评论。想要更多土地新闻、楼市情报，请关注瓯越楼市。
温州房产TV2023-02-04 08:33:49来自浙江省
