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太劲爆了!还未开拍,这宗地块就已经出价56轮?!甚至达到了最高限价转竞配房。(数据源于浙江省土地使用权网上交易系统 截止时间到14:30)能让大家迫不及待的“香饽饽”究竟是何方神圣,小编带大家一探究竟。
开拍前今天,三江街道江头社区城中村改造一期地块(位于江宁锦苑西侧)由个人李立坦竞得,成交价约1.14亿元(达到了最高限价),成交楼面价约7736元/㎡,投报配套用房面积10400㎡,溢价率29.55%。地块建筑面积约14736㎡、出让面积约5458平方米(约8.186亩),若加上安置面积就达到了89715.89㎡。
土拍结束让人匪夷所思的是,高达10400㎡的竞配房,在本就只有14736㎡的商品房建筑面积中就占据了71%,可售建面仅剩4336㎡。刨去了少得可怜的商品房建筑面积,未来这宗地块将会由安置房占据绝对大头地位。之所以会出现这种情况,很大原因在于地产行业尚未回暖,政府代建类项目虽然回款周期较长,但还是有稳定可观的利率回报率,与市场风险因素相比,大家就钟爱此类项目。而且该宗地块代建面积大,商品房面积小,只要成本控制得当,即使竞配面积比例较高,竞得人依旧有利可图。需要注意的是,在后期监管方面需要加大力度,避免企业偷工减料,让安置村民的好事变成质量纠纷的坏事。
◎地块位置图
地块信息
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三江街道江头社区城中村改造一期地块东侧为江宁景苑,南侧为大片未开发空地,西侧为环江大道、临近楠溪江,北侧为现状住宅。地块具体信息如下:
◎地块现状图
宗地信息 | |
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宗地编号 | 三江街道江头社区城中村改造一期地块 |
宗地位置 | 三江街道 |
建筑面积 | 14736㎡ |
土地用途 | 城镇住宅用地 |
出让年限 | 住宅70年 |
容积率 | 2.95 |
建筑限高 | ≤80米 |
起始楼面价约 | 5972元/㎡ |
起始价 | 8800万元 |
地块其它要求:
1.A03-04地块零售商业、餐饮、旅馆地上计容建筑面积≥3500平方米,满足安置后剩余面积产权可分割销售或转让。
2.受让人须在A03-04地块内配(代)建地上计容建筑面积不小于166220平方米的拆迁安置用房,土地使用权类型均为国有划拨,其中住宅用房不小于163220平方米(户型面积80平方米不少于 306套,100平方米不少于490套,120平方米不少于408套,140平方米不少于233套,160平方米不少于51套),商业用房(沿街商铺)不小于3000平方米(间数不少于150间,每间面积不少于20平方米,面宽不少于3米(不包括众墙,深度不超过7米),每间配置单独水、电计量表及智能化管线和预埋污水管线)。
3.以上配(代)建安置房166220平方米均未包含物业、居家养老、配电、智能化用房及充电桩等配套设施,配套设施面积在出让面积中扣减,按规划设计条件书要求由受让人无偿设计和建造。
4.受让人须无偿在A03-03地块内配建一处公园,造价每平方米不低于500元。
地块简评
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地块位置图之所以说今天的三江地块是兔年中心城区住宅用地首拍,原因在于根据《温州市城市总体规划(2003—2020年)(2017年修订)》,瓯江北岸的三江商务区已纳入中心城区范围。今日出让的地块商品房占比不高,仅占全案15分之1。商品房与安置房混居,有利有弊。利在:相较普通商品房小区,此类房源定价偏低,对购房者更加友好,能用更小的代价撬动更大的面积,实现自己的安居梦。弊端也很明显:可能会遭受安置户无意间的排外影响,很难融入社区家庭,同时可能会遇到物业同权不同价的待遇,也就是与安置户相比,物业费明显偏高。另外就是在整体小区整体的打造上会略微逊色于普通商品房小区。利弊总是两相对,譬如市区的铂金湾(安置房/商品房混居)与凤起玉鸣(纯商品房小区),两者仅隔一条市府路,同样铝板立面,虽然建筑风格不同,但是在二手市场的价格认可度就是有很大差距。项目北侧为国鸿中心、永嘉世贸中心、温州壹号等知名红盘,国鸿中心沿江住宅更是卖到了27000+元/㎡,往东看,刚开盘不久的瓯越江城毛坯折后均价15272元/㎡(92折计算)以瓯越江城约9566元/㎡的成交楼面价(来源:温州房产圈)来看,本宗地块约7736元/㎡的成交楼面价,在未来住宅的售价中会有一定的定价优势。从地块的周边条件出发。该地块位于江宁锦苑西侧位置,周边有环江大道、楠欧大道等交通网,并且地块西南侧直线距离约500米处便是瓯北大桥(距离源于百度地图),出行相对便利,并且等温州北站建成后,温州将被纳入“省域一小时交通圈”,交通将变得更加便利。生态上,地块西望楠溪江,同时周边规划建设约400亩滨江生态公园及温州第二个城市阳台。另外,新希望立体城购物中心、大小超市等商业点的汇集都在一定程度上满足日常生活所需,并且地块南侧临近国鸿中心,未来也将就近享受相关的配套设施。
新希望立体城购物中心实景图 图源于网络总体上来看,地块周边条件还算不错,生活成熟度也较高,相对宜居,期待未来产品入市,能更好的改善当地人的生活水平。对于本次土拍结果大家有什么看法呢,欢迎留言评论。想要更多土地新闻、楼市情报,请关注瓯越楼市。
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