地价打骨折，新汽车城落户牛山，朝霞商务区有戏了？

就在今天，温州市茶白片区南北村单元A-04地块由温州市智车未来商业运营管理有限公司（瓯海城投&瓯海农合实业联合）竞得，成交价30573万元，成交楼面价约2291元/㎡。该宗地块位于瓯海区梧田街道南堡村，瓯海大道与牛山大道交汇处西南方向的位置，整体上来看，好像是贴合着山体的一脚，形状独特令人匪夷所思。

温州市茶白片区南北村单元A-04地块具体位置值得注意的是该地块属于二次挂牌出让，起始总价比第一次挂牌降低了38367万元，相当于给整块地打上了44折。

以下我们来看一下该地块的具体情况：

地块信息

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区位分析

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该宗地块位于牛山板块，紧挨山体，在区位上并无太大的优势。地块北侧约1.7公里处为德政站，未来将作为一个新的中心，辐射周边商品房、带动周边地区发展，但是受距离影响该地块所能分到的“羹”并不多。地块西北侧约1.4公里处为牛山广场，以及欢乐天地自带的商业综合体，能满足未来住户一定的生活需求。 

牛山广场实景图 图源于网络除此之外，该地块的主要优势在于交通方面，北面临近瓯海大道。很大程度上能解决东西向出行的问题，但是该地块与瓯海大道相隔太近，会产生一定的噪音污染，这为以后的生活质量大打折扣。并且地块形状实在太过“奇葩”，未来小区在楼幢排布、景观营造上，会有一定困难。据出让文件中可知，该地块兼容的住宅建筑面积须集中布置在地块南侧，很大程度上减弱了瓯海大道对业主的噪音干扰。

地块点评

NO.3

较首次挂牌信息，本次挂牌在指标、地块性质上都有了很大的改变。首先，从规划文件中可知，其原先商品房也变为了保障性租赁用房，并且取消了原先21000元/平方米的限价政策，竞得人也可自主选择是否全装修销售。

其次，地块性质上取消了原先6.8万㎡左右的商务金融用地、增加了9.6万㎡左右的零售商业、餐饮建筑面积。地块北侧牛山单元C-64地块中涵盖了大面积的商业商务用地（总规划范围面积为3.98公顷，传闻山姆超市将选址于此），地块西北侧华侨城欢乐天地也自带了商业综合体。预计后期建成将会沿瓯海大道两侧，形成一片崭新的商务商业集群。

华侨城欢乐天地实景图 图源于网络

首次挂牌信息

本次挂牌信息注意：地块商业业态原则上以汽车专业市场（包括汽车销售、服务、维修、保养等）为主，若地块竞得人要改变业态需报瓯海区政府同意。

地块规划示意图在未来，整个瓯海大道沿线将会聚集品牌汽车销售、二手车交易以及汽车文化、汽车休闲、商务办公等多种业态，包括温州汽车城、车立方、全国首家下沉式汽车超市——亚运汽车公园、瓯融汽车产业园（预计10月试运营）等。

地块效果图

地块总结

NO.4

除了该地块外，目前梧田板块内的温州汽车城也受到了不少市民的关注，既然新的汽车产业中心将在牛山一带形成，那么梧田板块内的温州汽车城是否会有拆除、搬移的计划呢？

规划前

规划后据悉，梧田板块内的温州汽车城所处地块将规划为一片商业用地，也就是梧田朝霞商务区项目。据规划可知，温州汽车城将规划为一片商业用地，将和东侧的天曜城联动，促成梧田朝霞商务区成型，打造集商务金融、娱乐餐饮、酒店旅馆及高端居住等多种功能为一体的大型城市综合体，成为温州市级商务办公新中心，形成高质量生活圈。

梧田朝霞商务区项目规划示意图对于本次出让的牛山地块，大家又有什么看法呢，本次土拍分析就到此结束了，想了解更多土地新闻、楼市情报，请关注瓯越楼市。