自然资源部建议取消地价上限？有望取消“限墅令”？对温州影响？

10月17日，自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件，内容包含：建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。

据报道：济南、南京、合肥、宁波、苏州、成都、西安等城市已落地“取消地价上限”这一动作，多数城市将在下一批次土地出让文件中删去地价上限等内容。北京、上海等核心城市仍在研究如何调整竞买规则。

“地价上限”是2021年8月提出，实施集中供地的城市溢价率不得超过15%，初衷是为了给房地产市场降温，实现控制地价、降低溢价率的目标。

然而，前两年受市场下行影响，土地市场热度已经处于低位。以温州为例，今年第三季度，市区土地市场涉宅地块0成交。截止9月底，市区成交宅地建面约180万方，不到去年的4成（统计数据来源：温州房产圈），主城区仅有14宗地块有溢价成交。

据数据显示，2023年前三季度仅3个城市的成交建面超过1000万平方米，较2022年同期少4个（数据来源：CRIC）。考虑到房企拿地信心仍在低位，在这样的背景下，对土拍规则进行调节也在情理之中。

取消地价上限是为了减少行政干预，让土地资源发挥真实价值，增强对地方收入的支撑，降低一二手房价格倒挂的可能性，推进市场回归正常化。

那么，取消地价上限是否有实际性的作用呢？自2021年年初实施集中供地以来，供地政策发生了多轮变化和调整，整体呈现“松-紧-松”的格局。不过，不变的是房企依然存在疲态，整体效果并不明显。

据数据显示，59个样本市（县）2023年前三季度平均预供地完成率约68%（数据来源：CRIC），除上海、深圳、成都、郑州、青岛、长春等少数城市外，大多数城市未能如期完成预供地清单计划。

简而言之，一来相比前两年，土地供应量有所下降；还有就是，房企拿地愈发谨慎，大量地块缺少确定性的“意向买家”，导致不少地块频频面临逾期未供或者流拍的情况。

在当下的环境下，地块多以底价成交，能成功出让都已不易，更别说达到地价上限了，多数城市的地价限价政策名存实亡。

对于多数城市而言，土地出让仍是一道难关，取消地价上限倒也不是很有利的政策，反倒是应该关注市场销售方面的回暖。

另外，建议取消远郊区容积率1.0限制，会带来哪些影响呢？

首先，取消远郊区容积率1.0的限制，意味着一些位于远郊区容积率低的项目，可以做到独栋别墅。

对于温州而言， 一些主城区的边缘板块也许多了一分生机，比如仰义、藤桥、三溪、瓯江口、滨海等把自己定义为远郊的区域，是不是意味着将会有容积率1.0以下的地块出让？

不过话说回来，远郊毕竟较为缺少城市配套，从自住、投资属性来看，都较为缺乏居住舒适度跟溢价空间，即便是容积率低，那会有人买账嘛？

当然，对于一些文旅项目也是利好政策，这两年文旅项目盛行，那些容积率较低的项目可以光明正大地做舒适性墅区。倘若真的取消远郊地区容积率1.0的限制，未来竞争压力势必会增加，一些在售或待售高低配墅区去化难度增加不说，就连低密产品的竞争也会加剧。

短期来看，取消远郊区容积率1.0限制、取消土地最高价限制对土地市场情绪和房地产市场均将产生一定积极影响，但是并不能从根本上改变整体土拍市场遇冷的趋势，楼市窗口期的整体趋势还是需要时间验证。

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