从流速看未来，几个政务板块还要卖多久？

楼市回暖有无迹象，我们来看看这几个板块的库存量、去化量、销售周期就明白了。

抗跌的是头部板块，领涨的也是头部板块，他们是楼市的风向标。政务区、金融聚集区就是典型代表，尤其是像绿轴、CBD、瓯海中心区更是其中的佼佼者。

小编集中统计了中央绿轴、瓯海中心区、鹿城老城区3大中心板块（滨江CBD新拍土地暂未形成有效供应，唯一在售住宅独苗天樾玺销售成绩较好，不单独出列，龙湾中心区无住宅在售，且供应集中在浙南科技城）

PART 01

根据整理的房管数据，3大中心板块12大在售主力楼盘近半年累计贡献成交1751套，在当下的市场还算亮眼，但是再看看库存，就有些压力山大。

3大板块12大在售主力楼盘合计库存约5448套，以月度287套的去化流速来看，全部消耗需要近19个月。

即使同同板块，各楼盘也有显著的分化现象。

PART 02

比如在瓯海中心区的扛把子选手是翰林九境、中央绿轴的领头羊是保利天悦、鹿城老城区的头把交椅是檀境，终归是强中自有强中手。

先看压力最大的瓯海中心区板块。

瓯海中心区过去也是一个高热板块，从2014到2021,几乎创下房价翻两番的奇迹。也正是过快的涨幅在一定程度上透支了价格潜力，让它现在颇有些尴尬。

来看汇学府和瓯海壹品，位于瓯海中心区北区，被2022年瓯海外国语施教区覆盖（学区具体划分以交付当年教育局文件为准）。特别是汇学府，堪称北区最后一块宅地，热度很高。

汇学府 项目示意图

汇学府以“三面环水”的低密半岛生活为卖点，同时荣安的户型设计也让项目增色不少。另外项目实景样板房将于近期开放，可以适当关注。

瓯海壹品 项目示意图

不过在瓯海区府附近上班、或者想在城区西南侧享受品质生活的，依旧可以考虑，毕竟项目品质不差，现在也有大力度置业优惠，相比开盘，价格优势较为明显。

翰林九境所在的瓯海中心区南金融、商业、休闲属性更强，也有发展空间，同时翰林九境另辟蹊径以新中式、王府大门、中式园林为卖点，还有育英学校的红头文件支持，走了一波量。但成也萧何败也萧何，一纸红头直接推高地价，好坏参半。

翰林九境 项目示意图

同时，翰林九境周边安置性房源集中、项目体量大对项目去化构成冲击。按现行流速还有40.1月，卖上三年多，那和牛山欢乐天地没啥区别，超大盘要谨慎。

御瓯海可能已经售罄，就不说啦。

PART 03

鹿城老城区，鹿城区府所在地，是温州城市发源地，发展过于成熟，没有多少腾挪空间。所以即便檀境、文澜府邸、九山金茂府都是几年一见的稀罕货，也较难吸引投资客群入局。但是自住为主打的几个高端项目虽然去化流速较慢，但价格相对坚挺。

不过3大项目没有构成直接的竞争关系。檀境与文澜府邸虽然同属小南门，但是文澜府邸主打建筑面积约89㎡与建筑面积约180㎡（两套拼），与檀境构成差异化竞争。

檀境户型建筑面积从135--225㎡，跨度更大，能满足更多受众群体。

檀境 项目示意图

另外，文澜府邸也以新中式园林为卖点，基本完成人才房去化，不过受限于此，商品房去化流速缓慢。

文澜府邸 项目示意图

九山金茂府位于九山，与上述两大楼盘相比，适当偏西。但依靠九山生态环境更加。先行开放的实景示范区也颇受好评，复刻了金茂府系品质。不过也有硬伤，以至于去化不温不火。

九山金茂府 项目示意图

PART 04

中央绿轴作为温州炽手可热的高能级板块，整体去化不差。

作为市府驻跸，绿轴也有大量市政配套进驻，在CBD没有大开发前，是楼市“一哥”。时至今日依可与其争辉。

绿轴项目的好坏也能在一定程度上证明温州市场活力。

整体上看绿轴鹿城段的保利天悦流速最佳，近6月月均流速46套，稳居榜首。根据这个流速，还有2个月，天悦就卖完了。这就是绿轴鹿城段的魅力。

保利天悦 项目示意图

第五大道与香开万里同属绿轴瓯海段，但是第五大道是一线绿轴+三垟湿地，景观条件比香开更好。就是吃了开盘时间晚的亏，变相拉大了去化周期。从各项条件上，第五大道都是不错的选择，而且它还是不降价，保价一年的项目，很有勇气。

第五大道 项目示意图

香开万里，一线三垟湿地景观，还有超高层、商业综合体，各项条件也较为突出，就是周边环境稍弱。目前以大面积户型为主。

香开万里 项目示意图

THE END

除个别项目外，几大政务区的在售楼盘普遍去化周期在18个月内。从5月到11月里，6月与9月为去化高峰。一个是救市政策的刺激，一个是传统销售强月。

单从月度流速上看，一手房回暖迹象还不明显，但是多项救市政策叠加以及开放后经济活力的逐步显现，预计楼市去化速度将会有所加快。

特别是中央绿轴板块，当天悦售罄，第五大道与香开万里应该会获得更好的机会。

但是瓯海中心区仍然需要更大的利好去支撑。

至于鹿城老城区，则看政府如何在老城保护与有机更新中把握平衡，提成城市居住吸引力！