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楼市回暖有无迹象,我们来看看这几个板块的库存量、去化量、销售周期就明白了。
抗跌的是头部板块,领涨的也是头部板块,他们是楼市的风向标。政务区、金融聚集区就是典型代表,尤其是像绿轴、CBD、瓯海中心区更是其中的佼佼者。
小编集中统计了中央绿轴、瓯海中心区、鹿城老城区3大中心板块(滨江CBD新拍土地暂未形成有效供应,唯一在售住宅独苗天樾玺销售成绩较好,不单独出列,龙湾中心区无住宅在售,且供应集中在浙南科技城)
PART 01
根据整理的房管数据,3大中心板块12大在售主力楼盘近半年累计贡献成交1751套,在当下的市场还算亮眼,但是再看看库存,就有些压力山大。
3大板块12大在售主力楼盘合计库存约5448套,以月度287套的去化流速来看,全部消耗需要近19个月。
即使同同板块,各楼盘也有显著的分化现象。
PART 02
比如在瓯海中心区的扛把子选手是翰林九境、中央绿轴的领头羊是保利天悦、鹿城老城区的头把交椅是檀境,终归是强中自有强中手。
先看压力最大的瓯海中心区板块。
瓯海中心区过去也是一个高热板块,从2014到2021,几乎创下房价翻两番的奇迹。也正是过快的涨幅在一定程度上透支了价格潜力,让它现在颇有些尴尬。
来看汇学府和瓯海壹品,位于瓯海中心区北区,被2022年瓯海外国语施教区覆盖(学区具体划分以交付当年教育局文件为准)。特别是汇学府,堪称北区最后一块宅地,热度很高。
汇学府 项目示意图
汇学府以“三面环水”的低密半岛生活为卖点,同时荣安的户型设计也让项目增色不少。另外项目实景样板房将于近期开放,可以适当关注。
瓯海壹品 项目示意图
不过在瓯海区府附近上班、或者想在城区西南侧享受品质生活的,依旧可以考虑,毕竟项目品质不差,现在也有大力度置业优惠,相比开盘,价格优势较为明显。
翰林九境所在的瓯海中心区南金融、商业、休闲属性更强,也有发展空间,同时翰林九境另辟蹊径以新中式、王府大门、中式园林为卖点,还有育英学校的红头文件支持,走了一波量。但成也萧何败也萧何,一纸红头直接推高地价,好坏参半。
翰林九境 项目示意图
同时,翰林九境周边安置性房源集中、项目体量大对项目去化构成冲击。按现行流速还有40.1月,卖上三年多,那和牛山欢乐天地没啥区别,超大盘要谨慎。
御瓯海可能已经售罄,就不说啦。
PART 03
鹿城老城区,鹿城区府所在地,是温州城市发源地,发展过于成熟,没有多少腾挪空间。所以即便檀境、文澜府邸、九山金茂府都是几年一见的稀罕货,也较难吸引投资客群入局。但是自住为主打的几个高端项目虽然去化流速较慢,但价格相对坚挺。
不过3大项目没有构成直接的竞争关系。檀境与文澜府邸虽然同属小南门,但是文澜府邸主打建筑面积约89㎡与建筑面积约180㎡(两套拼),与檀境构成差异化竞争。
檀境户型建筑面积从135--225㎡,跨度更大,能满足更多受众群体。
檀境 项目示意图
另外,文澜府邸也以新中式园林为卖点,基本完成人才房去化,不过受限于此,商品房去化流速缓慢。
文澜府邸 项目示意图
九山金茂府位于九山,与上述两大楼盘相比,适当偏西。但依靠九山生态环境更加。先行开放的实景示范区也颇受好评,复刻了金茂府系品质。不过也有硬伤,以至于去化不温不火。
九山金茂府 项目示意图
PART 04
中央绿轴作为温州炽手可热的高能级板块,整体去化不差。
作为市府驻跸,绿轴也有大量市政配套进驻,在CBD没有大开发前,是楼市“一哥”。时至今日依可与其争辉。
绿轴项目的好坏也能在一定程度上证明温州市场活力。
整体上看绿轴鹿城段的保利天悦流速最佳,近6月月均流速46套,稳居榜首。根据这个流速,还有2个月,天悦就卖完了。这就是绿轴鹿城段的魅力。
保利天悦 项目示意图
第五大道与香开万里同属绿轴瓯海段,但是第五大道是一线绿轴+三垟湿地,景观条件比香开更好。就是吃了开盘时间晚的亏,变相拉大了去化周期。从各项条件上,第五大道都是不错的选择,而且它还是不降价,保价一年的项目,很有勇气。
第五大道 项目示意图
香开万里,一线三垟湿地景观,还有超高层、商业综合体,各项条件也较为突出,就是周边环境稍弱。目前以大面积户型为主。
香开万里 项目示意图
THE END
除个别项目外,几大政务区的在售楼盘普遍去化周期在18个月内。从5月到11月里,6月与9月为去化高峰。一个是救市政策的刺激,一个是传统销售强月。
单从月度流速上看,一手房回暖迹象还不明显,但是多项救市政策叠加以及开放后经济活力的逐步显现,预计楼市去化速度将会有所加快。
特别是中央绿轴板块,当天悦售罄,第五大道与香开万里应该会获得更好的机会。
但是瓯海中心区仍然需要更大的利好去支撑。
至于鹿城老城区,则看政府如何在老城保护与有机更新中把握平衡,提成城市居住吸引力!
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