一线江景别墅，49轮大战！华芸置业以7.4亿拿下七都地块，土豪狂喜？

刚刚，温州未来科技岛04-A-05地块由温州市华芸置业有限公司竞得，成交价约7.4亿元，成交楼面价约18977元/㎡，溢价率24.16%。

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主城区别墅、南向一线江景、不限低、容积率低至1.05……论配置的豪华程度，这宗地堪称“扛把子”级别。

自限墅令以后，主城区别墅本来就极少，主城区江景别墅更是十年也未必能找出一宗来。

但这宗地一定就好卖吗？那又未必……

情况究竟如何，下面由小编带大家来仔细盘一盘。

地块信息

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温州未来科技岛04-A-05地块位于鹿城区七都街道、七彩路和经四路交汇处，就在江心明月南侧。

◎地块区位图

地块点评

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◎ 地块现状图

这宗地位于温州“后花园”七都岛，是温州少有的别墅聚集区，华中华侨花园美名远播已久，后来的滨江首府、滨江九里也有不少叠墅产品。

◎ 华侨花园实景图 / 来源：网络

也因此，一提到七都大家首先就联想到“别墅区”、华侨佬”、“富人区”。可以说：别墅在主城区确实是稀罕货，但在七都还真不是。

实际上，现在七都就有别墅产品在卖，比如多弗绿城江心明月的法式别墅。

◎ 江心明月实景图

前两个月刚出让2宗的七都宅地，也都是不限低、可做别墅的地块，未来预计会和这宗地块“前后脚”入市，形成竞争。

◎ 来源：浙报传媒地产研究院

但有一说一：这宗地的地段条件，明显更胜一筹。

掰开来说，和未来的竞品比，对手都是约1.8、约1.5的容积率，唯独它是约1.05，低了一大截，独有的一线江景更是拉开了一个段位的差距。

再来和现有的江景别墅，比如和华中华侨花园·嘉钰园、华中华侨花园·荣锦园相比，这宗地优势也很大。

原因在于该地块毗邻板桥未来社区，往后发展更有潜力。

虽然现在七都最繁华的地段是华侨花园所在的老涂北，但把目光放长远点，七都不可能继续往北发展、去和乌牛“同病相怜”，肯定是往南发展、和滨江CBD“强强联合”。

实际上，我们看最新的七都未来科技岛，一系列“高大上”的科研/商务/商业配套，基本都集中在南侧。

◎ 七都未来科技岛规划示意图

综合来说，仅论地段条件，这宗地胜过华侨花园，也压过未来的竞品新盘，说一句“主城别墅界扛把子”，没什么悬念。

但真正能催促土豪下手埋单的，恐怕还得是建筑品质。

从二手房挂牌量也能看出来，别墅转手频率低、交易量极小，买过来基本以自住为主，动辄1000-3000万的总价，也注定了这类别墅必须首先满足土豪们“住得舒服”、“住得有面子”的需求。

但楼盘品质就像“开盲盒”，只有交付后才知道好不好。在这个房企频频暴雷，连公认的品质房企都“翻车”的年代，开发商真能指望靠着沙盘和几张户型图就成功忽悠土豪下单吗？

所以这个楼盘，尽管地段条件非常出众，但销售周期可能不会短，或许会和江心明月一样，找到绿城这样的“金牌打手”，临近交付做好实景呈现后，销售成绩才能开始爆发。

最后，从地块自身来看，体量不大、建面仅约3.9万㎡，主要以住宅为主，但也带了约6000-8000㎡建面的商业（最小分割单元300㎡，不得建设公寓式酒店&公寓式办公），适合打造“小而美”墅区，也可以满足业主家门口的日常消费需求。

地块形状为“烟斗形”，预计“长条形”区域或许会建设为商街，而住宅产品可能主要集中在方正地块内。

造价标准自然不菲，外立面、室外景观造价均不低于1200元/㎡，但最终还是要看实景呈现如何。

本次土拍分析就到此结束了，想了解更多土地新闻、楼市情报，请关注瓯越楼市。