楼市回暖“爽约”，温州楼市下一个拐点在哪？

距6月17号“温15条”刺激政策发布，至今已有2个月时间，但温州楼市回暖似乎并不明显。

6月份，在大体量安置房和商品房源集中签约的情况下，温州新房成交冲至1.2万套，环比5月份（成交3177套）暴涨约278%，一度让人以为要“翻盘”了。

转眼来到7月份，按理说刺激政策应该进一步发力，最终7月成交相比6月起色不大、仅4941套，但比今年1/2/4月份（约3000+套成交）还是高出不少。

如今8月也已过去大半，8月1号-8月14号两周成交相加仅约1466套，按月折算8月成交预估约3000套左右，眼看又要重回年初3000+套成交的水平，想象中的回暖彻底“爽约”。

要知道，6月份“温15条”发布的时候，其中6条重点政策（如降低首付比例、加大公积金支持）可是注明了“有效期截止2022年9月30日”。

距离部分政策（在理论上）过期已经只剩一个多月时间，楼市依旧没起色，不禁让人疑惑：温州楼市是否需要新的刺激政策？

但仔细看看现在的温州楼市，房贷利率已经打到了谷底，20%首付也不成问题，商品房折扣力度更堪称“割肉”，无论是从总价、首付、月供来看，购房成本都压到了目前能压到的极限。

一句话：再想加码政策去刺激楼市，已经没有多大空间了，常规性的手段温州都出尽了，政策能做的就这么多。

从全国范围来看，商品房的投资开发力度都在下滑，温州又不是什么省会、直辖市，又怎么可能“独善其身”？

归根结底：房子是要人去买的，经济差、收入差、对未来缺少信心的情况下，再好的政策也很难刺激购房者去买房。

形象点讲，现在的楼市是“虚不受补”，只有疫情结束，全温州、全中国乃至全世界的经济得到修复，“病治好了”，楼市才能迎来真正的改善。

但小编认为：楼市未必就“一潭死水”，每个月咬死了成交个四千套，一旦市场规律发挥作用，房价“降到位”，购房热情依旧可能回暖。

小编个人认为：明年上半年可能会是一个“拐点”，今年下半年成交的廉价地块都将在明年上半年入市，这些楼盘的房价会极其具有竞争力。

远的不说，就拿昨天出让的蒲州地块来举例。

昨天，温州市核心片区开发区西单元C-05a-1地块由温州隆晖企业管理有限公司（凯迪）竞得，成交价12.68亿元，成交楼面价约7493元/㎡。（住宅成交楼面价为11004元/㎡）

◎ 地块区位图

蒲州住宅地价11004元/㎡是什么概念？一句话：地价重回4年前！

2018年8月14日出让的温州高新区HX-22-A02地块（即后来的远洋·世纪宸章），成交楼面价约11875元/㎡，一期毛坯折后售价约21348元/㎡。

敲黑板划重点：这宗凯迪新拍的地块，外立面标准是铝板/石材，要求可比世纪宸章高多了，而且可以选择毛坯交付，竞争力直接上一个台阶。

小编觉得温州人的性格是非常实在的，只要你“降到位”，温州人肯定是愿意买房的。

什么叫“降到位”？房价回到4年前，楼盘品质更好、房价更低、还可以毛坯交付，这就叫“降到位”。

目前蒲州部分在售楼盘“打血折”，据说折后能达到约2.5万/㎡，考虑到这些项目拿地成本约在1.6-1.8万/㎡，可以说已经是非常极限了、没有多少继续下探的空间。

总的来说，房子也是商品，是商品就有成本，成本决定售价，只有地价降了、房价才有真正下降的可能。

温州购房者真正想买到便宜的房子，或许得等到明年上半年大批廉价地块入市，到时候，温州楼市或许才能迎来真正的“拐点和回暖”。

是时候，让市场规律说话了。