楼盘烂尾怎么办?苍南第一烂尾楼交付,每个买房人都该看看

这一两年，堪称中国楼市的“至暗时刻”，全国有不少城市出现了“烂尾楼”问题。

视角聚焦咱们温州，市区还好，鲜少听说有新盘无法交付的。

就算开发商真有困难，政府基本也会牵头协调，通过更换开发商、甚至直接回购商品房解决问题，非常“给力”，基本走不到“烂尾”这一步。

但目光扫过郊县，我们会发现，还是有不少楼盘出现了无法交付的问题。比如苍南县政府周边大名鼎鼎的“华臣一品”。

◎ 华臣一品旧图（停工期间）

来源：网络

华臣一品（今蓝城·凤起朝阳）距苍南县政府仅约1公里，地段核芯、被叫作“灵溪第一烂尾楼”。烂在这，不仅影响市容市貌，甚至对整个苍南楼市的信心都是一种打击。

2015，温州一篇《房子造到一半监管账户只剩1.5万元》的文章，揭露了苍南“华臣一品苑”的停工情况。此后，在政府主导下，该项目经过多种途径自救，一直未获成功。

直到2020年，项目公司向法院申请破产重整，才迎来了重获新生的希望。

我们捋一下时间线：

2020年12月，法院确认华臣一品《续建借款与复工方案》，由光大金瓯资产管理有限公司（温州国资&中国光大联手）出资，由浙江蓝城梧泉建设管理有限公司（蓝城）代建。

2021年3月，项目正式启动复建，蓝城接手项目建设；

2022年1月，蓝城·凤起朝阳（即旧华臣一品）领出最新一期预售证；（截至目前已售52套，去化率约36.6%）

2022年6月-7月，距离停工时隔7年，项目完成首批69户交房，第一批业主成功迎来新家。

结果是美满的，过程是曲折的。

正如一位业主曾说的，“买房子原本是给儿子结婚用，到现在孙子都读书了，房子在哪里却不知道”。

如果我们也遇上烂尾楼，能从华臣一品“复活”的经历里学到什么？小编认为，这整个过程，清晰地指向了2个问题。

① 从程序上讲，烂尾楼问题怎样才能一步步得到解决？

② 从责任上讲，谁应该、谁能够在烂尾楼问题中负起责任？

先来说第一个问题：烂尾楼问题怎么才能解决？

有不少文章分析了华臣一品（今凤起朝阳）的成功经验，认为其作为温州首个采用预重整模式救盘的项目，“共益债+续建”的预重整模式居功至伟。

读者看完估计就一个感受：每个字都认识，连起来硬是看不懂。

简单来说，就是“借钱续建”房子，然后卖房子还债，最后业主拿到房、债主收回债、银行照旧得月供，每一方都获益所以叫“共益”。

而这一切的前提，在于开发商申请破产重整，只有开发商申请破产了，法院才能点头，才能牵头所谓“预重整”，定下正式的破产重整方案。

◎ 华臣一品项目公司预重整债权人会议

读者想必已发现，2015年华臣一品就爆出停工，期间苍南县政府一直在努力，各种方法都试过了、就是没用，直到2020年项目公司申请破产，华臣一品的重建才“进展神速”。

所以，普通人，不要害怕开发商破产，不要害怕开发商破产，不要害怕开发商破产。

只有他在“程序上”破产了，法院把他的“章子”收了，终于有人开始认真解决问题了，你才更有希望收到房子。

要知道，我们现行法律里对买房人来说最有利的一条在于：业主优先权。

2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受让权问题的批复》指明：房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权。

只要你支付大部分购房款，你的权利就优先受到法律保护，但这个权利在什么地方落地呢？一般就是在破产程序中落地。

直白点说：只有开发商破产、“死了”，房子才好建起来；开发商如果没破产、“赖活”着，他反正也没钱建，就算有钱也得先还其他债主，房子反而容易拖下去。

华臣一品，就是典型案例。

◎ 华臣一品（今凤起朝阳）实景图

来源：网络

接着，我们探讨最后一个问题：谁应该、谁能够在烂尾楼问题中负起责任？

我们转述华臣一品项目处置工作负责人的话：楼盘烂尾，开发商、施工方甚至政府部门都可能有责任，但唯独付出真金白银购房的百姓是没有过错的，所以保交房，让购房户能够满意是政府盘活烂尾楼工作最根本目的。

直白点说：房子建不起来，是开发商的错；监管不到位，是政府和银行的责任；在这个过程里，购房者作为绝对的弱势方，往往是没有任何过错的。

从最朴素的认知来看：一套规则，如果它让没过错的一方输到无法生存，它或许能存在一时、但绝对无法持续一世。

我们以温州的情况简单算一笔账：

一套100万的房子，前些年温州货地比约在2:1左右，有50万左右作为土地出让金流入政府预算，无论楼盘是否烂尾，雷打不动能赚到。

一套100万的房子，以70万贷款、房贷利率约4+%-5+%左右计算，有约50+-70+万的利息流入银行口袋，就算楼盘烂尾也得还，基本没有风险。

而购房者，不仅极难赚到钱、有可能亏本（近年温州房价上涨幅度极小），甚至还要承担楼盘无法交付、血本无归的风险。而一旦断供，紧随而来的就是上征信，殃及几代人的正常生活。

谁应该在烂尾楼问题中负起责任？从最朴素的认知来看：获益最深、风险最小的一方应该负起责任。

所以我们看到，苍南县政府自2015年起从未放弃过让华臣一品复建的努力，并在后续的破产重整工作中起到领导作用。

我们来看华臣一品续建中过程最重要的两方：光大金瓯资产管理有限公司和浙江蓝城梧泉建设管理有限公司。

前者，是由温州国资牵头和中国光大携手创立的公司，出资3亿元，奠定了华臣一品复建的资金基础；后者，脱胎于中国著名品质房企绿城，奠定了华臣一品复建的品质基础，保证了楼盘的销售前景，两者都由政府牵头组织或引进。

再考虑到后续的项目复工、楼盘销售、房源交付，一系列手续统统和政府密不可分。

仅以“共益债+续建”模式而言，除了政府，还有什么主体能拥有更强的解决问题的能力？

好在，苍南县政府、温州市政府承担起了这个责任，解决了一系列问题，使华臣一品最终重获新生，我们应该为其点赞。

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