第四次“限高令”，温州天际线就此腰斩，太冤枉？

最新的“限高令”，似乎让温州的天际线建设蒙上了一层阴影。

7月12日，国家发改委在官网发布了最新的《“十四五”新型城镇化实施方案》，方案明文规定：严格限制新建超高层建筑，不得新建500 米以上建筑，严格限制新建250 米以上建筑。

越来越严格的“限高令”，很可能会“误伤”温州。

◎ 温州置信中心（建筑高度约251米）&世贸中心（建筑高度约333米）

瓯越楼市实拍

这是2020年以来第四次提到“限高”政策，前三次分别为：

2020年4月，住建部、国家发改委发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，要求“一般不得新建500米以上建筑”。

2021年7月，国家发改委印发《关于加强基础设施建设项目管理确保工程安全质量的通知》，提到“不得新建500米以上超高层建筑”。

2021年10月，住建部和应急管理部发布关于《加强超高层建筑规划建设管理的通知》，明确“不得新建500米以上超高建筑”。

从开始的“一般不得”、还带点商量，到最后的明确禁止，“限高令”的口吻一次比一次严厉。

而温州，好巧不巧，恰恰踩在“雷点”上。

从城市规模上来说，七普数据显示温州市区常住人口约300.4万，而城区常住人口不足300万，刚好“不及格”。（城区常住人口指地级市下辖区中城乡分类代码为111和112 的村社区中常住人口的总和，温州市区有大量村社区编码为220/121，不计入城区常住人口）

依据去年10月发布的《通知》，理论上来说，温州只可以建250米以下、150米以上超高层，还要“看人脸色”。（应报省级住房和城乡建设主管部门审查，并报住房和城乡建设部备案）

如今最新方案明确限制新建超高层，一旦严格执行甚至出台更严厉的新政策，届时省里面一“卡”，温州或将彻底失去建造超高层的资格。

◎ 华润万象系综合体（主楼建筑高度约318米）

未来此类250米+高楼或在温州绝迹

更不幸的是，从城市建设进度上来看，温州又刚好处在超高层集中建设的“高潮期”。

这些年温州新建的250米+级超高层，有国鸿中心（约350米）、君康健康产业中心（约339米）、华润置地万象系综合体主楼（约318米）、温州中心（约288米）……等，进展神速。

◎ 国鸿中心示意图（建筑高度约350米）

而温州重资打造的“城市封面”——滨江CBD——也才刚刚拉开帷幕，位于核芯的鹿角湾原来规划打造建筑高度约350米主楼，如今看来已成废案。

温州天际线，才刚刚开始茁壮成长，就被“拦腰剪去”。

除了慨叹温州再次“慢人一步”（地铁审批同理）、错过“楼宇经济”的东风外，我们也应该思考：为什么要限制造超高层，像温州这样的城市，是否具备条件建造大量超高层？

实事求是地说，这些年我国的超高层建设，是有点“疯狂”了。

据CTBUH全球高层数据库数据显示，中国是全球摩天大楼总量最多的国家，而这一壮举仅用20多年就实现了。

◎ 上海金茂大厦&环球金融中心&中心大厦实景图

外表有多光鲜，内里就有多狼狈，我国超高层建设普遍面临两大难题。我们不妨来看看，温州能否解决这些问题。

第一个问题，开建容易、竣工难。

建超高层，最大的问题不是建筑工艺，而是资金成本。而如今，正是房企最缺钱的时候。

比如苏州中南中心，2015年桩基施工完成后，至今尚未交付，就是因为开发商遇到了严重的资金难题，温州也有不少类似案例。

◎ 苏州中南中心

规划建筑高度从729米降到499米

据统计，截至2020年9月，国内未完工的81栋摩天大楼中有66栋已经烂尾，如今房企资金面急剧恶化，形势更加严峻。

直白点说：建超高层，最重要的是找到一个靠谱的开发商。

再看温州，这几年滨江CBD、中央绿轴的超高层项目，基本找的都是首开、华润、保利这样的国企。

◎ 市府旁保利中心示意图（建筑高度约150米）

出让条件也层层设防，既约定了高额保证金，又将住宅预售和超高层进度捆绑，防止开发商“吃了肥肉、丢下骨头”。

◎ 滨江商务区E-04、E-07地块监管要求

可以说：起码就市区来讲，温州这几年的超高层出让是相当稳健的；但细看郊县，就没有这么靠谱了，不少郊县超高层找了资金实力较弱的民企合作，确实存在不小的隐患。

小编认为，只要温州能坚持将超高层建筑和国企开发商绑定，做好前期的勾地和对接，后期的合同签订和保证金监管，就不必过分担心烂尾问题。

目前来看，在这些方面，温州近年的表现不说是“优等生”，也算在“年级前列”。

再来看第二个问题，交付容易、运营难，建了超高层却不赚钱、甚至亏本。

摩天大楼的存在前提，在于区域经济繁荣、土地稀缺，不得不“向天空要地”。也就是说，“先有鸡后有蛋”，不得已才造的摩天楼。

但在中国很多城市，却是“先有蛋后有鸡”，明明不缺土地、经济一般，也要硬着头皮造超高层。

这就导致部分城市的CBD（如南宁），建好以后才发现租金收益极低，甚至大面积空置。

◎ 南宁五象新区实景图

回过头来看温州，起码就市区来讲，摩天楼的选址还是靠谱的，遵循客观的“先有鸡后有蛋”定律，保证了经济效益。

无论是香開萬里、保利中心、国际广场（位于市府周边），华润置地综合体、规划的鹿角湾（位于滨江CBD），还是老的世贸中心、置信中心（位于老城），都“扎堆”落位在温州租金收益最高、土地又极其稀缺的一流地段，租金有保证。

◎ 数据来源：艾嘉悦行，高租金写字楼集中于市府、沿江、老城

其他如凯迪中心（蒲州）、君康中心（瓯海中心区），则在二流地段做“点式”分布，没有“摊大饼”，做到了量力而行。

◎ 温州君康中心（在建）实景图（建筑高度约339米）

就选址问题，温州可以拍着胸脯说：虽然这几年温州造超高层，“大干快上”看起来挺吓人，但办事情还是很踏实的。

总的来说，一座城市能不能建造超高层，最重要的指标是竣工率、收益率。直白点说就是两句话：能不能建起来、建起来有没有钱赚，而这2个指标，似乎和城区常住人口并不存在必然的联系。

就此来看，我们温州人是有资格鸣冤的。城区常住人口不足并不能代表温州没有经济实力建造超高层，不代表温州就必须“矮人一等”。

论规模，温州近千万的总人口在整个浙江足以和杭甬掰掰手腕；论经济，温州名列全国前30强，胜过沈阳、昆明、长春等省会。

如果仅仅由于温州市域面积狭小，没能把周边乐清、永嘉、瑞安“吃”进来，就卡死温州的超高层建设，未免太冤枉了。

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