“未来社区”无疑是近几年来呼声最高的热搜词，哪里规划落地、要搞未来社区了，哪里的楼市就要火。
市场也普遍青睐未来社区楼盘，比如集新未来社区、富春未来社区、南湖未来社区，无论是卓越的配套还是区位都深得人心。
以富春未来社区为例，只要是贴上未来社区标签的楼盘，在去化上就直接跑赢其它竞品楼盘，比如未来之城、温州吾悦广场丨澜悦府，受到了市场的认可，去化甩竞品楼盘一条街。
最近，在去年8月惨遭流拍的南洋未来社区出让地块也传来了好消息，温州高新技术产业开发区投资建设开发有限公司（国企）邀请房企联合拿地，暗示南洋未来社区的出让即将拉开帷幕。
本次出让地块相比上次略有不同，增加了12-C-27地块，而12-C-21地块却延迟出让了。
◎ 首次出让地块
◎ 本次出让地块
下面我们简要了解一下出让地块信息：
以出让形式来讲，该地块采用了几个子地块打包出让的形式，且C-18、C-24均有部分面积用来无偿打造未来社区，值得注意的是，延迟出让的C-21地块在配套规划部分对整个项目来讲是十分重要的。
C-21地块区位上更接近瑶溪站，可以说是南洋社区的“门面”，九大场景的布局规划也占比最大。
将C-21地块摊开来讲，可以划分为两大模块，一是人才公寓区域（涵盖了约53580㎡的人才房）、二是商业办公区域。
人才公寓部分包含了人才公寓、九大场景配套设施、地上地下停车场，商业办公区域（TOD邻里MALL）包含了办公、商业、九大场景配套设施以及地上地下停车场。
C-21地块周边还围绕着南洋天街、商业水街、一站式综合换乘中心，未来将利用空中连廊实现各类配套之间的贯通，实现人车分流、便利于生活。
◎ 南洋天街效果示意图
由此可见，C-21地块才是南洋未来社区的灵魂，造得好就是“画龙点睛”、造得不好就可能满盘皆输。
这次将C-21地块单独延期出让，或许是准备等待市场好转，到时有条件引进更有实力的房企打造该地块。
接下来，我们简单分析下南洋未来社区的地段条件，和它在整个永强的地位。
从区位上分析，南洋未来社区位于龙湾区瑶溪板块，北望浙南科技城、东临龙湾中心区。
该地块优势在于靠近S1线瑶溪站（150m左右）交通便利，无论是去机场还是动车南站都很方便，并且西面金丽高速公路在建，日后取道高速去全市各处、乃至省内其它城市，都足够方便。
小编认为：南洋未来社区最终是否会被大家所认可，最重要的一点是能否拥有独特亮点。
就像浙南科技城以产业闻名、龙湾中心区主打政务和奥体。从政府规划文件来看，南洋未来社区正争取将生态与TOD商业作为自身原色。
据政府规划文件，在整体构思上，南洋未来社区将以“天人合一的东方特色人居、自然共生的山水版未来社区”为项目的创建目标，无论是有序排布的建筑还是对称的中轴线，都遵循了自然法则。
与此同时，融自然与商业为一体，打造南洋天街、商业水街，构造繁华TOD综合邻里MALL。
建筑风格灵感也融入了生态元素，这也是南洋未来社区的一大亮点。
本次重点子地块C-21延迟出让，恰恰是因为它内含高线廊桥、TOD综合体，是整个南洋未来社区的招牌。如果未来做好招商引资，高质量打造C-21地块，把TOD商业的调性树立起来，板块才会有市场认可度。
目前来看，南洋未来社区的一大优势在于地块周边的居住氛围十分醇熟。
对比浙南科技城，目前仅TOD国际新城交付，其中很大一部分是投资客，并且有瓯海大道将其“切割”在北面，居住氛围、消费能力都较差。
瑶溪则有瑶溪住宅区、凤凰城、祥瑞锦园、中央公园、御珑湾、御滨园、中央尚品等等已交付楼盘，而且和龙湾中心区无缝对接，目前居住氛围、消费能力要好一个档次。
南洋未来社区周边楼盘少、库存低，这对未来商品房的引入具有很大优势。
但是不足点在于地段上，目前瑶溪板块内部“以东为贵、以西为贱”，以龙湾区政府为轴，越往西地段的认可度就越低。
为弥补地段上的缺陷，前几年S1线瑶溪站旁某TOD楼盘，为去库存推出了打9折送2个车位活动，最低的时候带装售价不到1.6万/㎡。
对比中央尚品这样位于东侧、靠近龙湾中心区的楼盘，瑶溪西侧的地段认可度要大打折扣。
而本次出让地块地段条件相似、也位于西侧，却在首次挂牌绑定了2.4万/㎡的限价，未免有些“狮子大开口”，如果还将延续该限价，制定超高的起始价，可能最终将会沦为无人问津的惨状。
但从另一个角度看，超高的限价也反映了政府对地块的重视度极高，会以高端住宅区的标准来打造。
如果后期能将商业做好（重点是C-21地块的打造），并且效仿浙南科技城引入优质的教育资源，还是有机会打“翻身仗”的。
之前成功出让的瑶溪南地块附带了外国语小学，此次出让地块也附带2宗中小学用地，如果能继续引进优质教育资源，那么南洋未来社区以后定高价还是有指望的。
温州房产TV2022-07-14 08:31:06
