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杭州成功供地
温州亟需抄作业
OUYUELOUSHI
昨天的杭州土拍，把小编的朋友圈彻底刷爆了。
一堆温州地产人全程围观，上午仰望滨江“大杀四方”、狂拿10宗地，下午膜拜绿城“化身猛男”、独揽6宗地，快活得像在过节。
◎来源：网络
去年4月至今，杭州共经历了4次集中供地，这次绝不是拍得最疯的，但在温州却是关注度的。
为什么？
感性上来说，“憋”得太久了，确实需要一点好消息提振士气。
去年下半年以来，温州新房成交一直没有明显起色；地市更惨，市区商品房地块断供约8个月、几乎颗粒无收（刨除泽雅单元地块后）。
◎2021年市区（鹿城、龙湾、瓯海）
最后挂牌地块统计
作为省会，杭州的土拍具有风向标意义，超70家房企参与竞拍、冻资超千亿、23宗地块封顶成交，刷新不少记录，标志着房企重拾信心和行情回暖。
杭州行，温州是不是就有指望？
理性上来说，现在楼市行情太复杂，温州亟需杭州土拍为自己“指一条明路”。
早在今年2月份，温州就发布了《期读地手册》，如今快5月份了，仅出让了其中1宗地，还是国企兜底，其他地块甚至都没挂牌。
◎来源：温州2022年期读地手册
温州轮供地不容再缓，这次杭州成功完成供地、干货满满，足以为温州提供经验，“抄作业、找打法”。
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三大趋势
揭示当前土拍逻辑
OUYUELOUSHI
纵观杭州土拍，有3个明显的趋势，引得开发商、地方政府使出针对性的打法。
冷热分化，房企有明显的风险偏好
很明显，这次杭州土拍冷热分化非常严重，“旱的旱死、涝的涝死”。
数据上来看，新房限价高于3万/㎡的宅地，22宗里15宗封顶，占比68.2%；低于3万/㎡的仅6宗封顶，占比23.1%，底价占比53.8%。
限价越高、代表地段越核芯，以杭州来说，这些核芯板块市场预期更明确、销量更好；但从利润上来讲，反而是限价低、房价便宜的板块利润更高。
这启示温州：目前房企把风险偏好放在位，最重要的是卖得快、迅速回笼资金、活下来再说，利润多少那都是次要的。
这就进一步要求温州做2件事：件，出政策、降利率、绑学区等，推动新房市场去化，开发商才敢拿地；第二件，优先出让竞品少、卖得快的地块。
在本次一期读地手册里，小编个人认为：鹿城的滨江CBD宅地热度必定很高，因为板块仅天樾玺在售，并且历年销量“秒杀”其他顶改板块。
◎来源：温州2022年期读地手册
瓯海的上蔡宅地也不错，周边无竞品，往远了看也只有尾盘龙誉城和定位更高的半岛九号，竞争少、预期明确，应该也不难卖，会受到开发商青睐。
◎来源：温州2022年期读地手册
如果仅仅从区域供给来看，鹿城的杨府山宅地旁也长期没有竞品入市，但市区高端市场竞争激烈，抢的都是同一小撮客户，如果定价高、也很难卖。
◎来源：温州2022年期读地手册
至于其他地块，不再一一赘述，总的来说，竞品越少、前景越明确、宅地越纯粹，就越容易成功出让。
除此之外，还有一句真理可讲：没有卖不出去的地块，只有卖不出去的价格。
本土房企崛起，越深耕、越敢拿地
这次土拍，杭州本土房企真是“杀疯了”。
滨江+绿城，合起来拿了18宗地、仅这2家就贡献约4成份额，包括他们在内、杭州本土房企贡献约7成份额，创下集中供地以来新高。
◎来源：网络
以为这是房企发疯了？其实正好相反，这说明房企越来越保守了！
直白点说：现在几乎所有房企都缺钱，既缺钱、又必须拿地、又要保证一定卖得好，怎么办？只能是选择自己项目声誉、市场调研最深入、品牌积淀最深厚的城市，“稳”字胜过一切。
这启示温州：重视那些深耕温州的房企，患难才见真情。
本土房企里，时代、中梁、华鸿、新鸿、国鸿、宏地、大诚、华董等，前些年在强大的外来龙头企业挤压下，大多退守郊县、极少在市区拿地，或许现在他们会迎来机会。当然，本土房企里也有不少出现了资金困难的问题，不可强求。
外来房企里，像华润、万科、龙湖、保利这样深耕温州、资金面健康并且项目销量一直不错的，也相对其他寻常房企更有动力参与温州土拍。
◎华润置地滨江CBD万象系综合体示意图
国企成“压舱石”，国企兜底、联合拿地不可少
这次杭州拍地，有心人已注意到：国企起到了至关重要的作用。
◎来源：网络
一方面，国企联合滨江、德信等本土房企共同拿地，分担房企资金压力，让房企更敢于拿地；另一方面，最坏的情况下，一旦房企退出，也有国企兜底，购房者更加放心。
还有一些难啃的“硬骨头”，比如需要配建大量公配设施、商务商业建筑、人才房的地块，现在开发商视作累赘、避之不及，也只能由国企出手“兜底”避免流拍。
◎国企竞得的温州文昌路地块效果图
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三线城市供地集体难产
温州刻不容缓
OUYUELOUSHI
看着杭州率先走出阴霾，温州人可不能光顾着高兴。
据说，杭州5月份很快要启动第二轮供地，6月份可能就开拍，杭母又要“吸一波金”。
小编认为：现在楼市情况紧急，开发商资金捉襟见肘，像杭州、宁波等省内强市都是和温州争夺开发商和救命财政钱的对手。
不仅是杭州、宁波两位“老大哥”，环顾浙江省内其他城市，台州、绍兴、嘉兴、湖州、金华、衢州、丽水、舟山没一个好过的，本年出让地块很大一部分都是国企兜底，接下来也得加紧供地，都要和温州“抢客户”。
一年之计在于春，轮供地至关重要，直接影响房企和市民对温州市场的信心，也直接关系到温州今年的财政总收入、城市竞争力。
如果地卖不出去、温州账上没几分钱，温州拿什么去造跨江大桥、过江隧道、轨交地铁？
◎来源：2022温州政府工作报告
因此，温州的土地出让也要尽快理清思路、提上计划、刻不容缓。
温州房产TV2022-04-27 08:44:07
