PART 1

2020年下半年楼市可谓是如火如荼，各盘有着各自不同的风情。

龙湾区第三季度三冠王——大家天阳·榕华福邸，在7月，8月，9月拿下单月龙湾区销冠，当一个月不难，难的是连续3个月坐稳宝座，短短3个多月时间，流量、口碑双丰收，实力宠粉！

6月29日首开开盘，上演了一波“拼手速”的抢房大戏。

之后它创造了“6月底—7月—-9月，每个月一开盘，且当天基本清盘或热销”的销售战绩，是近几个月龙湾区卖得较快的新盘。

项目共约940套房源，经过3个多月快速去化，目前仅剩30几套住宅房源，这样的销售节奏和成绩单，无论是摆在龙湾还是整个主城区都显得光彩熠熠。

住宅一路爆卖之后，也将项目的高人气带到了商铺。

敲黑板，榕华福邸的沿街商铺加起来只有约60套！相比近1000户业主的总数，区区60套商铺只占了6%。

这一批社区底商，是清一色的临街旺铺，主力建面约31-66㎡，小面积，总价约77万起（房源1-101），入手门槛相当温柔。拥有扎实的人气基础，环顾一圈，这个商铺“背景”真多：周边公园、学校、医院、产业园区办公楼……形成人气磁立场。

PART 2

买商铺应该考量的标准，那就是地段以及地段背后的客流量。

众所周知，距离城市行政中心越近的地方，往往价值越高。

大家天阳·榕华福邸项目往南约800米是龙湾区府，是目前在售新盘中，距离龙湾区府很近的。

项目位于龙瑶大道和龙蟠路的交汇轴上，往北约900米是浙南科技城中心区（办公地点）。南面约113亩龙水公园（在建），西邻上海世界外国语学校（在建）。

▲区位示意图

处于浙南科技城和龙湾核芯区两个板块之间的榕华福邸，当然是较为直接的受益者。

这种共享的优越感，不仅让购房者梦寐以求，也让榕华福邸的价值支撑力在市场上又争取了一个筹码。

▲示意图

PART 3

僧多粥少是该商铺身上较大的标签，换算一下，这个社区到底拥有多少潜在消费力？

（1）榕华福邸这个小区一共拥有约940户住户，加上几十套人才用房，共约990户住户，我们以3人/户计算，就拥有约3000人的潜在客群了！

他们就是商铺很忠实的消费力，粘性强，经营更加稳妥，正如有个朋友调侃的：超市再好，都不如小区楼下的十足便利。

你不可能每天逛商场，但家门口的水果店、小便利店、理发店一定是不可或缺的存在。

（2） 榕华福邸西侧一路之隔42个班办学规模的上海世界外国语学校（在建），预计于2021年9月开始招生。（来源龙湾发布）

学校实行12年制一贯制模式，办学规模将达42个班级，总用地面积97.67亩，总投资约3.9亿元，学校硬件设施力求达到国际一流学校水平。（来源龙湾发布）

值得一提的是，学校的主入口在东侧大门，正向对着榕华福邸，一路之隔的距离。

（上海世界外国语学校（在建）位于榕华福邸的东侧）

上海世界外国语学校将于2021年开始招生 ，一所学校就是一个生活的圈子，可以带动周边商铺人流量。周边还有龙水一小、幼儿园（在建）、永强中学等学府环伺。

从规模上我们也可以看出，这个学校背后是大量家长，老师的人流量。以42个班级的班级规模，一个班40-50人，加上教职工，学校规模也在约2000人左右，未来这里作为一个人口聚集地，给学校旁边的商铺，带来高人气。

（上海世界外国语学校（在建）示意图，来源于网络）

（3）项目附近的温医大附二院龙湾院区，10月31日正式启用！占地170亩，总建筑面积20万㎡（其中地下室面积3.2万㎡），总规划床位1500张，年门诊负荷量可达到200万人次。（来源温医大二院官微）

这标志着市区东部有了家三甲医院，同时进一步推动板块能级和人气。

投入使用之后，来往通勤的医院医生护士们也将成为商铺的潜在客群。依靠三甲医院多元客流，使商铺经营的选择性更广。

▲附二医实景图，来源于网络

（4）项目西北侧是浙南科技城企业总部园，大批的产业人员也将成为商铺的潜在客群。

（浙南科技城光电大厦示意图，来源于网络）

（5）除此之外，项目所处的区域，分布着4-5个在建或刚刚交付的安置居住住宅区，等这些安置住宅项目相继交付。不难预料，这里将成为一个固定住户上万人的大社区，通通都是未来商铺的潜在客群。而本项目交付时，周边几个项目已经入住1-2年，入住率很高了。

（6）项目处于闹中取静的位置，环境纯粹！自然天赋的优势亮眼：周边天然水系环绕，缓缓流淌的河流从小区西面流过，南向直面约113亩的龙水公园，窗外不缺好风景。

项目与南向公园一路之隔，这来来往往的都是在公园散步或跑步或周末亲子游的人群，拥有高密度的人流，可吸纳休闲人潮，游逛时消费，以此导入大量的强劲消费力。

▲龙水公园效果图

众所周知，紧靠公园，学校，医院，产业园区的商铺，在租金、人气上往往要高于普通底商。

拿下这样一间商铺，无论是干洗店，便利店，辅导机构，还是发型店，水果店，网红奶茶店都是不错的选择。

特别是对于本小区业主来说，紧贴住宅的这一批商铺，就是与他们生活朝夕相关的“步行之内的生活配套基础需求”。

PART 4

这批区区只有约60套的临街商铺，真正令人心安是商铺背后的长期消费力，正是感受到这个社区的魅力和未来人气，很多周边业主，也成为商铺购买的主力意向军之一，目前商铺蓄客意向客户超200组。

据统计，这个新盘大部分购房者是周边地缘性购房者，自住改善是榕华福邸的主力军。这个自住为主的楼盘交付，意味着业主入住周期将大大缩短，真实入住率高，很快就能形成成熟的居住氛围，缩短“空窗期”，能更快盘活商铺的人气，更早享受。

众所周知，商铺的租金往往和人气划上等号，正是基于未来约2万人的人口基础，榕华福邸商铺租金可能也比较可观。

落到这批临街商铺本身，无论是面积段、交付时间还是价格，各项参数都诱惑力十足。

先来看商铺的主力建面约31-66㎡，小面积，多元化户型规划，百变经营，总价77万起（房源1-101），入手门槛亲民。

（榕华福邸示意图）

（1）不到百万的总价门槛，不及主城区内的住宅总价的1/3，对闲散资金有限的买家来说，可以盘一间建面约30几㎡的小铺，无论是自营还是出租，都十分灵活。

比如9号楼北侧临近幼儿园，人流量较大，适合开一些奶茶店或者文具用品店。

（2）更令人心动的是，这批商铺是多元化的业态，满足不同需求的买家，可以说天生自带人气光环。

（3）几年后，周边这几个安置居住区迎来“交付潮”，整个区域的人气也更加浓厚。

在时间上，榕华福邸商铺交付时，周边几个大型安置住宅已经提早交付1,2年，光是看得到的固定住户就已经过万人了，形成人气旺、“烟火气”浓的居住群，商铺会成为“人气聚集中心”，也让这批商铺的买家拥有更大的安全感，这意味着交付后，这里将拥有浓厚的居住氛围。

（榕华福邸示意图）

PART 5

坐享龙湾中心区和浙南科技城双重板块叠加的前景，有本小区业主托底，加上学校，附二医，公园，产业园区，周边其他居住区带来的源源不断的人气，拥有稳定的客户群。

更为重要的是，主力建面约31-66㎡的“黄金面积段”，总价77万起（房源1-101），可以把总价牢牢控住，对手里子弹有限的购房者来说，可以用几十万的低价收一套小面积金铺。未来这60套商铺可能形成“人气磁铁”，吸附周边近1-2万人口的强劲消费力。

如今，榕华福邸这约60套小面积商铺一次性摆在大家面前（预计11月中旬开盘），有兴趣的可以咨询：0577—89909777