激烈！鹿城广场法拍溢价率近40%！

ONE ,

鹿城广场3幢302室房产今日在淘宝司法拍卖平台成交，经历52轮，溢价率高达39.62%。法拍成交为1903万，折合单价4万元/㎡出头，

另截止至2023年12月31日，本套房源欠缴水电费等费用42605.15元。该房源附赠送2个无产权车位使用权，编号为B2-019以及B2-020。

即使是加上欠费，但在算上车位价值，这个价格还没有CBD在售新房的单价高。而在某网站上，鹿城广场的挂牌均价为59859元/㎡。

一个是面积大推高了总价，一个是楼层低降低了单价，还有就是据传本层房源流通转手率较高。

2021年，同楼栋的一套低楼层房源法拍成交价为3.7万元/㎡，同楼层的301室、304室分别在2014年6月、2014年2月以2.83万元/㎡的单价成交。

值得注意的是3幢房源基本都有一线江景视野！

图片来源：楼市温州

或许对于富豪来说，资产的稳定性才是考虑的第一要务，吉屋的名头对豪宅价值的权重影响很大。

TWO ,

除了鹿城广场，瑞安两套房源1元起拍，鹿岛万象天地1.4万/㎡起拍、国宾1号1.32万/㎡起拍...越来越多的群体开始关注法拍房。

一个是起拍价远低于市场成交均价，有捡漏的可能性。

一个是法拍成交价有一定的价格参考意义。如果说是市场价是平均水准，那么法拍成交价基本代表了价格底线。

另外往小了说，法拍房能看出标的小区的市场热度；比如近日开拍的部分房源中：国宾1号、郭景家园成交溢价率都达到了39%，大悦湾溢价率也有35%，而名人花园的法拍房就流拍。

往大了说，法拍房可以变相看成经济的晴雨表。

比如温州在民间借贷时期，法拍房同比暴增，断贷屡见不鲜。即便是热度爆表的杭州，在严厉的政策调控下，2022年法拍房甚至突破5万套（来源：叶檀财经）

THREE ,

当然法拍房也逃不开大环境的影响，不过是有更长的周期来拉平价格波动。

之前楼市调控的后遗症还在，调控效应开始向法拍房蔓延：

打折+返现+送车位+送装修+购物卡等手段齐出，让新房房价栽了一个大跟头。

与楼市息息相关的地市也一蹶不振：去年，涉宅地块成交建面约248万方，同比减少45%，今年截止4月12日，未有商品房地块出让。

二手房虽然还能靠房东惜售坚持，但也有人急于出手，“骨折”变现。法拍房可能更为明显。

法拍房的起始定价由法院委托评估公司定价、网络询价（阿里、京东、工商银行融e购），向房管局或者其他政府机构询价等。

这些途径往往能排除其他干扰，获得较为公允的定价，同时为了快速出手，会有一定的让价空间。在行情好时，能拍出高溢价，甚至竞拍人头脑发热拍出天价。

行情不好，一般低溢价成交甚至流拍。二次上架起拍价更低。

怎么样才能找到合适的法拍房？首先要看状态，尤其注意已腾空、无租约，避免恶意霸占，导致交接困难。

其他的就属于“不可名状的问题”，简单的说就看运气。

END ,

法拍房的捡漏需要理想的思维与强大的信息收集能力，也需要克服某些不可抗力因素。

不过最重要的还是要给自己设计价格阈值。一旦价格超过预期，直接放弃竞拍。毕竟在正常的楼市环境中，也有捡漏的机会。