又见城投，龙湖未来社区宅地尽出，潜在库存将超5000套

今日，龙港新城中央商务区控制性详细规划XC-7-18b地块成功拍出，由龙港市忠诚置业有限公司（龙港城建）以73732万元摘得，成交综合楼面价约为6395元/㎡。地块信息

◎ 地块区位图

新城中央商务区XC-7-18b地块，住宅用地，占地78.611亩，容积率2.2，该地块位于世纪新城的中央商务区，东侧是同为龙港城建摘得的中央商务区XC-7-16a地块、龙湖区块8-18a、8-20地块，西边是能科轻工产业园，东南侧规划在建有龙港市体育中心、龙湖高中以及新城中学。

新城中央商务区XC-7-18b地块用地属性为纯粹住宅，社区规模较大，未来的居住氛围较为浓厚。住宅底层除设置为商业、配套功能外，其余均应设计为架空层，且层高不得低于4米。

住宅建筑立面材质应以干挂大理石、铝板幕墙为主,裙房以玻璃、铝板、干挂大理石为主。

空中花园阳台绿化部分覆土厚度不小于0.3 米，单套住宅空中花园阳台绿化部分的水平投影面积不超过该套住宅套内建筑面积（不含阳台、飘窗）的10%，满足上述要求时该空中花园阳台绿化部分面积不计入住宅建筑面积和容积率。 

目前，龙湖社区内住宅地块共出让5宗，出让规模达381.438亩，合计总出让金额为332524万元，由龙港城建的子公司龙港名诚置业和龙港忠诚置业竞得。

规模如此之大，为何城投还要继续拿地，可以从下面几个方面看：

① 通过招拍挂或划拨形式取得土地使用权，采取合作开发模式，引入社会资本，龙港城投可以拓展市场化项目，比如与中交合作的中交·映湖九里。

② 龙港市财政因快速发展的建设需要，整体有些入不敷出，比较依赖政府性基金收入。政府性基金收入主要为通过向社会征收以及出让土地、基础设施配套等方式取得收入。2020年，龙港市一般公共预算收入预期18.32亿元，同比增长8.5%。政府性基金收入预期26.6亿元，超出一般预算的45.2%。2021年，龙港市一般公共预算收入预期19.1亿元，同比增长12%。政府性基金收入预期32.8亿元，超出一般预算的71.7%。

③ 龙港城建整体财务健康，负债率较低。截至2020年末，发行人总资产250.95亿元，总负债115.64亿元，净资产135.31亿元，资产负债率46.08%。

参考一下市场行情，地块周边的在售项目，主要为春风里、大家天阳雲天美筑，房管备案售价基本在1.6万/平左右，去化速度较为缓慢。库存方面，目前龙港中央商务区在售商品住宅房源总建面约21万方，以龙湖社区的体量商品住宅房源总建面约50万方，由此可见，未来中央商务区在售商品住宅房源量超5000套。

另外，本月龙港市对龙湖板块的推地力度还会继续加大，在20号~22号三天，推出三宗宅地，合计规模达260.77亩。

如此大规模地推地，对于急需快速发展的龙港而言不见得是件好事。一旦龙湖板块宅地入市，市场存量会大幅激增，去化周期将被拉得更长。从现有的去化速率供需矛盾未有明显的好转，具体市场修复的时间还未可知，总体市场面可能会将呈现一边倒的趋势。