近日，小编在与一位中介大咖聊天时得知，市区某头部学区房源从200万跳水到80万！虽然从年中开始便屡传学区房价格下跌，但是听闻跳水到80万，还是很震惊。
二手房跳水如此严重，也许是个案，那么温州市区学区房行情究竟如何？今天我们就来简单探讨探讨。
据数据显示，九月温州市共成交二手房3207套，环比下降约8.9%；成交建筑面积约为38.6311万㎡，环比下降约10.3%（数据来源：温州房管网）。从成交数据上看，市区各区的成交普遍成下降趋势。
为了更好地了解当下学区房的行情，小编走访了专做温州实验中学（六中，以下简称六中）的中介门店。据了解，从去年年中开始，市区各大学区房价格一月比一月低。
以温州实验中学（六中，以下简称六中）总校学区房3月、5月、9月的价格走势来看，今年温州实验中学学区房的价格走势呈现单边下跌的走势，老房子的小户型房源下跌幅度较大，而大户型的价格下跌相对缓慢些。
据中介透露，建筑面积约60㎡以上的户型目前尚未跌到2019年的低谷水平，目前成交价约为270万起，而2019年低谷水平约为240万。
以建筑面积约60㎡以上的户型为例，去年（可直接读书房源）成交价约为400万元，今年（可直接读书房源）成约为350万元，其中可在2024年入学的房源价格在300万元左右，2025年入学的房源要270万元左右，可直接读书房源目前价格约为350万左右。
根据2022年鹿城区初中招生文件要求，温州市实验中学入学具体要求：
适龄儿童少年户籍在鹿城城区；
用于入学的房屋产权面积应在20平方米以上；入学房产建筑面积在60平方米以下、20平方米以上，领取房屋产权证（包括新购房、买卖、析产、继承等）须满三年，营业用房、商业用房、生产用房等使用性质为非住宅类的产权证不作为入学依据；
2015年4月1日之后领取的温州市实验中学施教区的房屋产权证，同一房产三年内只允许有一户（一对夫妇及其未婚子女计为一户）家庭子女就读同一所学校；
如房屋产权人为适龄儿童少年祖父母或外祖父母的，需满足学生父母无房产，且学生及其父母户口与上述房屋产权人在一起；
温州市实验中学于2019年3月31日起实施招生预警，招生当年达到红色预警线（施教区入学生源数达到或超过学校招生规模的100%），将对预警执行对象实施分流。实际政策以入学当年公布的为准。来源:鹿城区教育局
与中介的谈论中得知，六中总校相比其他学区成交还是最好的，即便成交、价格也在呈下降的趋势，购房者普遍选择六中的学区房，主要原因是六中目前没有实行分流，教育名额更加稳定。
SCHOOL
附：六中及广小近期成交案例
广府商厦
5楼建筑面积约为55㎡，成交220万
百里东路老房子
建筑面积约为50㎡，成交200万左右
安平大厦
带电梯，13楼（特殊楼层）建筑面积约为70㎡，成交360万左右
百里东路
4楼建筑面积约为50㎡，成交198万
安平坊
3楼建筑面积约为29㎡，成交175万
说完六中学区房价格变化，我们再来看下月成交量。根据六中资深经纪人提供的统计数据，近几个月的成交量如下（数据或有偏差，仅供参考，以实际为准）：
◎ 温州市实验中学总校学区房成交套数。数据来自资深中介，或有误差，以实际为准，仅供参考单看十月份，截止10月16日经纪人提供数据显示，共累计成交约20套左右，平均每天都有一套成交，也还不错，但是相比于前几年，成交数量还是有所下降。2019年之前，六中学区房平均每月成交量大概在80-100套左右，2019-2021年，学区房投资属性上升，使得月成交量可达100多套甚至200多套。按照六中目前月平均成交50、60套的情况来看，房源是处于供大于求的情况，来简单看下六中总校学区房一年大致能供应多少套房源？
据了解，六中初一到初三，每个年级学生人数大概是1100-1300之间，扣除直招生（如少艺校）等不用学区房名额的生源之外，以学区房获得学籍入读的学生数，每届大概在800-1000人之间。在学区房没有升值预期的情况下，基本是在800套以上。倘若按照每年800套以上的新增供应，分摊到每个月需成交70套以上，才能保持实验中学二手房蓄水池的动态平衡，供需才能匹配（数据来源：温州房哥）。目前房源处于供大于求的情况，意味着购房者可挑选的余地更大，在这种情况下，房源价格自然会下降。
接着来简单了解下市区几个头部学区的辖区范围。❶广场路广场校区：东：解放路，南：鼓楼街—府学巷—广场路，西：城西街，北：仓桥街另含：鼓楼商厦北幢、鼓楼街两侧沿街住宅
◎ 图源温州教育指南，小升初温州
❷蒲鞋市小学龟湖校区：东：民航路，南：锦绣路，西：龟湖，北：学院西路及横河南新村、横河北新村、城中景园。
◎ 图源温州教育指南，小升初温州
❸温州二中：东：永楠路单号；南：江滨西路双号(永楠路口始)-横井巷-瓦市巷一解放街双号(瓦市巷口始)一百里东路双号-百里西路双号；西：勤奋路双号(百里西路口至望江东路)；北：瓯江路(永楠路口始)-望江东路。
◎ 图源温州教育指南，小升初温州
❹温州实验中学：
东：解放街单号(鼓楼街口至百里东路口)；南：鼓楼街双号一广场路(不含广信大厦)；西：信河街双号(广场路口至百里东路口)；北：百里东路单号(解放北路口始)。
◎ 图源温州教育指南，小升初温州
❺南浦实验中学：东：车站大道单号(双龙路口至锦绣路口)；南：双龙路(不含路面、车站大道口至南浦路口)；西：南浦路(不含路面、双龙路口至南浦桥)；北：锦绣路单号(车站大道口至南浦路口，不含锦绣路单号709号至955号，桥儿头住宅区除外)。
◎ 图源温州教育指南，小升初温州
前两年，学区房炒得热火朝天，价格自然是高涨。都说二手房市场是比较准确的市场风向标，在房住不炒的政策推动下，购房者更加注重居住需求，投资性质用房减少，也使得二手房成交有所下降。
学区房主要属性还是为了子女教育，近两年市区名校开始实行分流制，也就是说如果超过招生预警，即便你购买了市区的学区房，也不敢保证你能就读本辖区院校。风险系数大了，自然对于学区房的购买意愿也会下降，而房东又想把房子卖出去，避免不了在价格上妥协。
另外，学区房供应较多，购房者选择空间、议价空间更大，加之，受疫情影响，经济形式不景气，二手房价格下降也是情理之中。对于学区房购买，还是需谨慎选择。
感兴趣的小伙伴，可点击原文链接，了解更多学区信息。想要了解六中房源信息，也可以咨询木子：
对于二手房价格变化，你有什么看法呢，欢迎评论区参与讨论。
今天就叨叨到这啦，想要了解更多楼市资讯、楼市行情等，敬请关注瓯越楼市。
温州房产TV2022-10-18 08:24:11来自浙江省
