第二轮供地来了，瓯江新城、TOD开发崛起，但新房库存要炸？

昨天，温州市第二期读地手册（点击阅读原文查看详情）发布，宣告今年“第二轮供地”正式到来。

本次温州计划出让32宗地块，用地面积合计约1898亩，建筑面积合计约325万㎡，其中住宅/商住建面合计约243万㎡，商服面积合计约82万㎡。

本次鹿城、瓯海、龙湾、海经区（即瓯江口）都有供地，小编做了简单整理，对于有看点、有潜力的地块都做了标记。

在中国，土拍是一座城市极为重要的大事。

从流程上看，只有土地拍卖出去了，才有地标大楼、商品住宅、五星酒店、新兴产业，不夸张地说：一旦土拍熄火，城市的发展也就停滞了。

这次“第二轮供地”也和温州的城市发展紧紧结合，体现出三个非常明显的趋势，让我们一眼看懂未来几年温州会如何发展。

❶ 瓯江新城加速崛起

新年以来，瓯江新城的城市站位飞速抬升，滨江CBD、七都岛、三江成为“铁三角”，迎来爆发期。

第一轮供地里，滨江CBD就出让2宗重点地块，新增大面积商务楼和建筑高度约180米的商务地标。

第二轮供地再度加码，滨江CBD一次性打包出让7宗商服用地、1宗商住用地（带大面积商务），全部位于会展以南、杨府山以东的核芯区。

七都岛也有了动作，在七都地标温州中心南侧，推出1宗两面瞰江、商服用途的“黄金地块”。

如果这些地块全部出让，滨江CBD将“一次到位”建设成熟，瓯江新城也能初步成型。

但让人担心的是，以前年景最好、土拍最火的时候，这些宝地尚且一拖再拖、屡屡终止，现在又能顺利出让吗？

要知道，这些宝地的建设品质，直接决定了瓯江新城的发展上限和温州的商务格局。如果找不到好的合作方，那还不如放着、暂且留白，等待合适的机会。

❷ TOD开发渐入佳境

温州在轨交沿线开发上很“晚熟”，2019年S1线就已经开通，到了2022年沿线商业依旧没成形。

我们在以前的文章也分析过，这主要是受到金温铁路影响，一旦过了大罗山、来到永强，温州就能放开手脚搞TOD商业开发。（参考往期稿件：S2线收官冲刺，沿线怎么开发？瑞安给市区上了一课！）

这一次，温州出让2宗TOD综合体地块，分别位于瑶溪站、永中站附近。

南洋未来社区我们已做稿分析过，整体设计极具“未来感”。

如果能按照蓝图造好超1万㎡未来社区配套、立体交通系统和沿线商业，瑶溪有潜力成为城东的“新一极”。（参考往期稿件：瑶溪地标来了！南洋未来社区挂牌，地标可以迟到、但拒绝缺席）

❸ 供应量巨大

本次第二轮集中供地，供应量十分庞大，光住宅/商住建面就合计约243万㎡，而7月份温州四区（鹿城/瓯海/龙湾/洞头）合计成交约14.3万㎡/月（仅去除车位、含工业商业住宅）。

按照这个去化速度去推，就算不考虑在售房源、仅仅考虑第二轮新供土地，要卖完都超过1年。

总体来说，温州新房市场目前供过于求，第二轮供地加剧了这一矛盾。

接下来，让我们看看有亮点、有潜力、值得关注的一些地块。

总的来说，目前温州绝大部分板块都有新盘在卖，市场竞争非常激烈。

但这次新供的土地里，也有一些地块，它所在的板块几乎没有新盘在售，甚至好几年都没有项目亮相。

让小编带你简单盘点一下。

❶ 中央涂板块

这些年，中央涂一直有新盘在卖、楼市极火。

在这一过程里，优质学校（广小二中）起到了决定性作用，中央涂教育环境飞速改善，让这里的新盘成为许多家长眼里的香饽饽。（参考往期稿件：即将“断货”的中央涂板块，有望迎来住宅新供应）

随着玉锦麟、天境、桂语江南都基本售罄，未来中央涂新盘将缺少竞品，如果能和天境、桂语江南一样提前“锁定”施教区，会是潜力股。

❷ 杨府山板块

杨府山的情况要比中央涂更加极端。

别说没有竞品了，这里几乎就没怎么供过地。（参考往期稿件：限价3.68万，新城要有纯商品房！“朝花夕拾”会遭冷遇吗？）

按理来说，这应该是“天胡”开局，但这次出让的杨府山地块也面临2个尴尬的问题。

一个是周边市场竞争激烈，虽然杨府山没有新盘在卖，但周边的滨江CBD、中央绿轴楼盘可是一点不少。

另一个是豪宅市场竞争激烈，市区3.5-4万/㎡的楼盘，竞争的都是同一小撮高端客户，这些年沿江/市府/南塘/大南门高端盘几乎就没断过。

如果杨府山A-07地块未来建成后，按照之前挂牌时3.68万/㎡的限价去卖，那整个温州的高端盘都会成为竞争对手。

本次土拍分析就暂且做到这里，欢迎关注瓯越楼市，了解最新的楼市新闻、土地情报。