航拍实景,这个板块“如花变貂蝉”?

近期，温州南郊（葡萄棚一带）知名的六虹桥钢材市场“完成腾空”，正式进入建筑拆除、外运环节，据悉，该地块未来将打造为住宅项目，原钢材市场相应钢材交易、存储等功能移至位于藤桥下岸新钢材市场。

其实“大拆大建”这些年来，要说温州变化最大的板块，南郊肯定算一个。

作为老龄工业区，上世纪70年代建成的厂房、仓库、宿舍、老住房，还有大面积的仓储基地、钢材市场，全“扎”在这里，拆也难拆、建又难建，一度是脏乱差的代名词。

◎ 仓储基地实景图 / 来源：百度全景

而如今，南郊却是这样的……

西边的葡萄棚，现代化的高楼林立，大国璟、新鹿园都将在明年陆续交付，S1线在此设德政站、轻轨在板块内穿行而过，还有高大上的TOD商业综合体（在建）。

◎ 南郊板块 / 瓯越楼市实拍

东边的吴桥，原先标志性的东屿电厂拆除重建，一期改建为东屿公园，集旅客集散、娱乐、观景于一体，已经投入使用，颜值还挺不错。

◎ 东屿公园实景图

东屿电厂二期工程也已经敲定，案名“温州之光”，据悉要依托原址孵化全新的网红打卡地，打造城市文化新高地，效果图已经出炉、也相当“高大上”。

◎ 温州之光示意图

为什么短短几年间，南郊板块就“如花变貂蝉”？主要还是地段上的原因。

南郊的区位其实一点不差，正儿八经的鹿城区，一河之隔就是水心、南门，最北侧距五马街仅约2公里，怎么说都算是市区的核芯地段。

这里还有温瑞塘河最精华的一段景观，温州要拍照片秀颜值，10张有8张都出在这里。

塘河往北看大南门，是置信中心、世贸中心两座地标摩天大楼，是老城区的繁华和精彩；塘河往南看南郊，却是吴桥的废旧、葡萄棚的杂乱和南塘的老旧。

形象点说：都是一个妈生的，老大是姚明，老二却是潘长江。

房价上的对比更加简单粗暴，北边大南门可以卖到约4万/㎡，南边的葡萄棚却只有“2”字出点头。

就这么一条河的距离，却是天差地别。

回看历史，南郊为什么落后？根本原因在于早期的城市定位是工业区，“武大郎放风筝出手就低”。

◎ 吴桥工业区实景图 / 来源：百度全景

国道老线经过，以及靠近温州客运中心、劳务市场、拘留所等，导致大量流动人口扎堆在这里的城中村，让南郊陷入恶性循环。

而如今，市区正在加速“去工业化”，南郊却显出了自己的优势。

像北边水心这样以住宅组团为主的板块，拆迁成本过高、难度过大，反倒是南郊的吴桥、葡萄棚以工业为主，有集中拆迁、改头换面的机会。

如今，东屿电厂已经改造成功，钢材市场正式清空，温州西站敲定西迁，仓储基地也计划拆除，和大南门只隔一条河的南郊，终于卸下历史包袱、跑步前进。

畅想未来，等到轨道交通成网，作为鹿城唯二拥有轻轨站点的板块（另一板块为中央绿轴），围绕着S1轻轨站、TOD商业综合体和温州之光这样新兴的城市地标，南郊会被激发出极大的潜力。

◎ 牛山商务大厦&华宇鹿城荟 / 瓯越楼市实拍

目前，南郊在售商品房主要集中在葡萄棚，如新鹿园、大国璟、顺源里都已经是尾盘，房价均在约2.5万/㎡左右，属于整个鹿城少有的低价楼盘。

而同在南郊、位于吴桥的鹿州府，由于对望置信中心、紧靠塘河，区位和视野更佳，再加上东屿电厂项目已经顺利改建，售价则飙升到3.9万/㎡左右。

葡萄棚、吴桥同在南郊，像顺源里和鹿州府最近相距不到1公里，即便考虑到鹿州府有塘河+地标景观视野加成，这样“天上地下”的差距依旧离谱。

未来，像钢材市场这样的老旧配套被彻底拆除、重建，葡萄棚或许也能继吴桥之后“打翻身仗”，地段价值将被重新塑造。

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