终于开闸!土拍政策剧变,北口大桥开通之际、城东加速供地?

温州市区的土地出让终于要“开闸”了！

上个月国企拿下文昌路一宗地，市区商住地块时隔约8个月迎来“开张”后。

◎ 2021年市区（鹿城、龙湾、瓯海）

最后挂牌地块统计

近期，沉默许久的市区土地终于迎来了“大招”，5宗涉宅地块陆续涌出，打破了此前尴尬的“冰封期”。

◎ 图截于浙报传媒研究院

据说本次挂牌大部分地块都有房企勾地，基本能确定出让才挂牌，让人松了一口气。

值得一提的是，本次挂牌地块在竞拍要求上与往常有很大的不同：

? 竞得人自主选择是否全装修销售。该政策在温州真正是“怨声载道”，凡全装修房交付必是一出“车祸”现场，哪怕是毛坯房时代在温州美名远扬的许多房企也没能避雷。

在这样的市场里，毛坯房“重出江湖”，魅力不言而喻。

? 封顶价格变动，溢价率由30%下调至15%。区别于往常封顶后的竞配政策性住房，本次挂牌地块大多在封顶后皆转为线下摇号，不再接受更高的报价，进一步降低房企拿地成本、鼓励房企参与拍地。（除龙湾瑶溪南单元12-F-35地块）

? 部分挂牌地块起始楼面价略有下调。例如重新挂牌的龙湾瑶溪南单元12-F-35地块，起始总价由原先的10.24亿下调至8.89亿，直降1.35亿。

我们往期很多文章中已反复强调，流拍的最主要因素在于起始楼面价过高，房企利润过薄（市区多个项目降价后已面临亏本），一旦市场“风吹草动”，房价不好降、市民不想买、地块不好拍，将是开发商、购房者、温州市三输。

本次挂牌地块中，部分地块的起始楼面价都做了相应的下调，这是至今以来看到的最有效的拯救地市手段。

? 部分地块绑定优质学校出让。如果后期能通过发文直接确定项目学区，将使楼盘竞争力得到质变，温州人最重教育、很愿意为好学校买单。直白点说，一座好学校相当于每套房子增值几十万，以一千套来算、楼盘货值直增好几个亿。

◎ 龙湾区外国语小学集团校龙华校区（暂名）

? 另外，本次新政还采取分期缴纳出让金、延长出让金缴纳期限等措施，也显著减轻了房企负担。

此次土拍新政无疑是对温州楼市、地市的一大利好。

由下表可知，去年1-5月温州市区商品住宅出让金高达373亿左右，成功出让的也有19宗地，而今年1-5月市区土拍市场明显遇冷，仅上个月成功出让一宗土地，共计出让金11.8亿。

温州财政的半壁江山大多依靠土拍收入，在杭州都放低身段的时候，温州降价降标准、把地先卖出去创收，度过寒冬是最实际的方式。

但也有一点隐忧。

本次挂牌地块中，采用封顶转摇号模式下的未来科技岛和瓯江口半岛起步区地块，就算是拍至地块封顶价，还是低于周边大多竞品楼盘的拿地价。

◎ 未来科技岛03-C-06地块

◎ 未来科技岛03-C-29地块

◎ 半岛起步区C-08c地块

因此这类楼盘在半年左右入市时，能够以更低的价格去售卖、甚至诱发价格战。这对于原来高价拿地的周边竞品来说是一种无形的压力，如果近期无法抓紧售卖，那么后期甚至会陷入亏本的价格战中。

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