【留言赢话费】瓯江口二期真的要来了?能否崛起就看这一步

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瓯江口二期，真的要来了。

近期温州规划局网站显示，浅滩二期（为便于读者理解，以下统称瓯江口二期）已提交用海申请，接下来将建设路桥，正式揭开瓯江口二期开发序幕。

◎ 来源：温州市自然资源和规划局官网

不得不感叹：这太不容易了！

知道温州人为瓯江口付出了多大的代价吗？

据浙江省水利厅发文显示，2019年相关部门以45万元/公顷、13倍处罚标准对瓯江口填海工程进行违法用海处罚，罚款金额共计约132.7亿元！

◎ 来源：浙江省水利厅

要知道，瓯江口2017-2022年卖地收入（仅计占大头的商品房宅地）总共才约151.4亿元，勉强赶上罚款，这还没算上各类基建数百亿级别的前期投入。别以为卖地多赚钱，起码目前瓯江口还是妥妥的“亏本生意”。

一句话：瓯江口二期如果不能开发，那温州真是亏到姥姥家了！

还好，瓯江口二期好消息不断，给温州人带来了希望。

“通路”，作为土地出让“三通一平”的重要前提，往往是围垦地区开启板块开发的标识性事件，瓯江口二期开始造桥路、说明正式开发或许不远了。

实际上，瓯江口二期开发提上日程早已不是秘密，去年初发布的《温州市“十四五”规划纲要“六重”清单》明确指出该项目将在十四五期间实施。

◎ 来源：《温州市“十四五”规划纲要“六重”清单》

不仅如此，今年2月份“瓯江口海塘安澜千亿工程”也获省发改委批复，走出关键一步，瓯江口二期脚步越来越近。

市规划处发文称“有效解决浅滩二期围填海历史遗留问题，为温州国家海洋经济发展示范区社会经济高质量发展提供安全保障和品质空间”。

◎ 来源：温州市水利局官网

种种利好预示着：瓯江口将迎来一个新的时代。

从征求意见稿来看，瓯江口二期定位为高标准建设新区、产业发展储备区，具体项目包括发展保税加工贸易产业的高端智能制造城、中德科技产业园等，集中布局了大量工业、商业、市政配套、城市公园，能够助推瓯江口更上一层楼，真正建设起一个“东部新中心”。

◎ 来源：《瓯江口浅滩二期处理方案》

或许有人认为：瓯江口并不缺地，浅滩二期可以不开发，不得不说：这种论调已经落后了好几年。

一方面，瓯江口真的缺地。

从亮相的天起，瓯江口就成了温州招商引资的主平台之一。

据悉，包括威马新能源、唯品会、苏宁采购、中车四方轨道、温州水果批发市场、浙江盐业集团、瑞莱克斯、曼瑞德、一能电气、赛德电气、源泰机电、新光机械、金龙光电、丰菱电器、楠江科技、宏丰特种材料、新盟包装、金马文具、保税物流中心等产业机构陆续入园落户瓯江口。

其中威马汽车新能源园区获批约1000亩，唯品会约400亩，苏宁采购约160亩……不少都是用地大户。

◎ 威马新能源汽车智能产业园实景图

要知道，瓯江口一期拢共约3.05万亩围垦，可供城市开发的仅约2万+亩，工业用地只占其中一部分。因此，在这样的招商力度下，瓯江口一期工业用地捉襟见肘、所剩无几，据说已经没有多少地留给未来的工业开发。

所以，瓯江口二期开发势在必行，从规划图也能看出瓯江口二期东北侧规划了大体量、连片的工业用地，可解瓯江口“燃眉之急”。

另一方面，瓯江口亟需进一步升级。

从整个城市的战略高度来看，瓯江口被定位为“温州高质量发展的主引擎、主战场、主阵地、主窗口、主渠道”，以及“温州都市区发展东拓的主平台”。

定位这么高，自身实力也得匹配得上，而温州确实在瓯江口倾注了大量资源。

除了前文提到的一百多亿天量罚款、数百亿基建投资、和温州标准的招商引资外，2023年S2线开通后，瓯江口还将成为温州东部诸多新兴板块中，拥有2条轨交和换乘站（临近的灵昆站）的板块。

◎ 温州轨道交通示意图

6月份即将开通的北口大桥，以及汹涌而来的瓯江新城，也将为瓯江口带来整个乐清南的资源（事实上，据瓯江口项目案场回报，乐清购房者已成为主力客群）。

◎ 北口大桥实景图

令人关注的是，瓯江口正谋划将洞头区政府部分行政资源西迁至浅滩二期和一期交接地带，推动形成“跨江连海”的滨海城区形态。

易言之：这一两年将是瓯江口发展的“关键时刻”，瓯江口二期的顺利推进则成为“关键信号”，直接决定了临近郊县、本区内部的资源是否进一步向瓯江口转移。

其中最重要的，就是“人口”的转移。

目前看来，整个瓯江口开发了大量商品房项目，批商品房如瓯江国际新城已经陆续交付，但入住率普遍不高，整个板块的居住氛围比较差，亟需导入人口。

◎ 瓯江国际新城交付实景图

但让人担忧的是，有2个因素阻碍了人口向瓯江口迁移。

其一，是瓯江口房价迅速上涨，部分新盘带装均价约1.6万/㎡，这已经和龙湾永中部分项目“打血折”后的售价差不多，削弱了市场竞争力。

其二，温州是一座缺少外部人口流入的城市，不像杭州有大量外地人口涌入；相比外地人口，本土人口的“乡土”观念更重，更愿意在家附近置业、而不是迁移到新区，这对瓯江口的吸引力提出了更高的要求。

对于瓯江口来说，吸引市区或者瑞安、平苍的客户常住难度较大，本区的灵昆、洞头，以及的乐清南部，才是最应该争取的对象。

S2线和北口大桥的开通，将成为瓯江口虹吸乐清南人口至关重要的一步；而迎来洞头区府，也将大大有助于瓯江口进一步吸收灵昆、本岛的人口。

在这种“困难重重、时不我待”的背景下，瓯江口二期若能顺利开发，无论是哪个方向来看，都将大大有助于瓯江口的发展。

◎ 瓯江口实景图

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