终于开闸！市区本年首宗商住地被国企竞得，要建约180米超高层！

就在今天，温州市高新区HX-22-B04地块由温州市文昌创客小镇建设投资有限公司（龙湾国资办）竞得，成交价11.8亿元，成交楼面价约5034元/㎡，溢价率0。

去年下半年，由于楼市转冷加之开发商囊中羞涩的原因，市区内多宗地块纷纷终止出让，除去瓯海泽雅地块外，市区商品房地块已断供约8个月。

◎ 2021年市区（鹿城、龙湾、瓯海）

最后挂牌地块统计

今日成交的这宗地块，成为去年八月以来（除泽雅单元地块外）市区宗成交的商品房地块，成功“破冰”。

这宗地的出让意义非凡，足以从中看出许多政策的变化、市场的变化。

❶ 限价政策取消

如图所示，去年这宗地块首次挂牌时，曾明文规定住宅限价28500元/㎡，而本次出让取消了原先的限价。这或许预示着温州“昙花一现”的限价政策就此取消？

此前限价政策

❷ 集中供地暂缓？

对比去年四月多宗土地连续出让，而今年四月份仅挂牌出让了一宗地块，或许预示着温州取消集中供地。

这是好事，毕竟最近几个月是政策密集发布期，市场会剧烈变化，与其早早挂牌后无法应对市场变化，不如“小步快跑”、根据实际市场情况按照温州自己的节奏出让地块。

2022年 图源于浙报传媒研究院

2021年 图源于浙报传媒研究院

下面，就让小编带大家简单了解一下这宗地块。

01 OuYueLouShi

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地块简介

我们先来介绍一下该地块的具体信息：

该宗地块位于位于龙湾区蒲州街道上江村，文昌路与兴国路交汇处。

◎ 温州市高新区HX-22-B04地块具体位置

具体信息如下：

该项目占地约90亩、体量巨大，并且后期会建造一个建筑高度约150-180米的（超高层建筑室外地面至屋面面层的建筑高度≥150米，点的建筑总高度≤180米）标志性超高层建筑，涵盖商务、商业及二类居住用途的大型综合体，为蒲州板块又添一地标建筑。

◎ 效果示意图值得注意的是，本次地块挂牌并不是首次，该宗地块曾于2021年7月26日次挂牌出让，后终止出让。原先起始价144000万元，相较于这次重新挂牌起始价118000万元，下调26000万元。

02 OuYueLouShi/地块点评01大区位分析先从城市的大区位上来看，这宗地块位于龙湾区蒲州板块内，在城市发展东拓西优的策略下，蒲州板块作为鹿城、龙湾、瓯海三区交界，向北接壤滨江CBD，向西连接醇熟的中央绿轴板块。在发展前景上也是一片欣欣向荣，近几年富春未来社区规划的落地、吾悦广场大型商业综合体的注入、“W”酒店超高层地标的引进......随着重磅利好如过江之鲫不断涌入板块内部，可以说，蒲州在整个龙湾片区中属端的板块之一。02板块内部分析从小区位分析，可以发现蒲州内部又产生了两极分化。

发展较好的那部分（红色圆圈圈出）属于上江路东西两侧，区位上更靠近中央绿轴，所享用的资源配套更丰富，随着吾悦广场、新世纪商务大厦等配套的落地，加之新建高品质商品房的扎堆引入，无论是居住氛围还是生活条件都更好。

◎ 吾悦广场示意图而较差的那部分（黄色圆圈圈出）则在文昌路周边，以老旧厂房、办公楼为主，无论是周边的配套还是城市界面来看都相对差一些，距离中央绿轴、吾悦广场较远。本次挂牌的这宗地块位于文昌路一线，目前来看，条件在蒲州内部并不算好。但可以把目光放长远一点，据悉文昌路沿线未来可能会进行拆迁，包括五金市场、红连文创园在内都有可能拆除，未来也会有一定发展前景。从交通上来看，地块南侧与s1线轨交紧邻，其中s1线中还设立了文昌站预留站，如果后期站点开通，日常出行无疑会方便许多。目前该地块距离轻轨s1线三垟湿地站直线距离约1.5公里，距离瓯海大道约680米、温州大道约890米，满足日常出行所需。

除此之外，沿江快速路一期东段在近期也正式投入开工，待文昌路快速路的修建完成，又将会是一个交通利好。

◎ 图源于温州发布从其它配套来讲，直线距离1.7公里左右便可抵达温州吾悦广场，1.4公里左右可到三垟湿地，无论是逛街购物还是去公园散步聊天，日常需求基本都能够得到满足。

03周边环境分析从总体上来讲，地块周边的环境还在改善当中。四周基本上都是些商务建筑与一部分老旧工业厂房。地块西侧有小部分河流流经，虽然狭窄，但是也能提供视野上舒适感。对生态方面也有微弱的改善效果。

◎ 地块现场实景图这宗地块中除了商务商业用地还涵盖了部分的二类居住用地，那虽说南侧靠近轻轨，但是从规划图中可以看见，住宅全都集中搭建于地块的北侧，一定程度上减少轻轨带来的噪音影响。

◎ 设计方案平面图04地块细则但值得注意的是，本次地块中还带有部分的安置性商务商业用房，多少会影响到大体商务商业的质量水平。

03 OuYueLouShi/市场环境再来看看周边楼盘的定价:对比周边楼盘，现在售商品房基本上都靠近吾悦广场那一块，周边的配套总体上来讲比该地块更优质一些。下图统计了在售楼盘中一期的去化情况，可以看见，带有“W”酒店超高层建筑的融创凯迪中心虽说是上个月月底开盘，但是短短一个月不到的时间，去化率却达到了五成左右。其次，带着未来社区标签的未来之城，总体去化中也达到了七八成左右。

而本次出让的地块虽说在区位条件上比吾悦广场差一些，但是其本身也涵盖了部分商业综合体在内，并且加上规划中带有超高层建筑，等未来s1线文昌站建成落地后，该地块也会有其自身优势。总言之，作为今年市区商品房首次出让地块，该地块的关注热度相当高，随着相应的规划、拆迁落地后，整个蒲州板块内部断层得到修复，无论是对于城市界面还是温州楼市发展都是一大利好。