“我想有一个房子，面朝瓯江，春暖花开”
                                           ——小粒粒
导读

再诗意的人生也逃不开“住在哪里”的问题，“住在哪里” 终也归结为房价的问题。在经过上半年房地产市场全面回暖、量价齐升之后，崩盘论又甚嚣尘上。正值此时，安信证券近日发布70页重磅地产研报——有一种永远振荡上涨的房价。以下，小粒粒摘取了安信证券认为的那些误导众人且 流行但又有明显错误的房价观点。

把房地产产业到顶等同于房价到顶

犯这种错误的很多，不乏诸多 的经济学家和研究人士，一个产业的 期过去，销售 热潮消退，并不代表行业产品价格的到顶，这主要是简单的把产业周期和价格周期进行了等同，这种太过直接的联想容易得到很多人的认可，但却迷惑了很多需要买房的人，甚至错过了财富积累 的时候。

把人口作为衡量房价周期的核心因素

中国的购房人口在2017年是个明显的拐点，我们认为人口作为判断产业周期的长期趋势是 重要的变量，但对价格周期而言，有些时候与人口并不是那么严密正相关。以美国为例，拉斯维加斯人口增长率（气泡大小表示）远高过底特律，但房价表现（横轴）却并没有比底特律好很多，也仅与增速倒数的亚特兰大相差无几，主要原因在人均收入（纵轴）差异上（这个是我们后文重点阐述内容）。此外，人口总量的大小也与房价高低并不直接正相关（右图所示），典型如旧金山的房价表现。

把房价收入比当做判断房价过高的依据

市场普遍认为房价有很大的泡沫，其中 常提到的一点观点是，“房价严重偏离收入，不吃不喝都要50年才能买房！”，这个观点有很强的迷惑性，因为房价收入比的确是判断房价的估值标准之一，但并不能因为房价收入比过高就断定房价过高，中国内地的房价收入比可以通过收入的增长来拉近和国际都市的距离，目前看是有机会的，房价收入比除了上海，京广深都有下降趋势，也就是估值靠业绩增长来消化。

把房价下跌当做严重且不可逆的趋势

由于受日本失落二十年影响较深，很大一部分人把房价下跌视为就会出现日本那样的趋势，暂且不论我们会不会重蹈覆辙，但其实，以美元计价的东京首都圈房价在2010-2012年三年都超过了1991年的高点；此外，我们并不认为房价下跌就是灾难性的结果，虽然结果并不好受，但我们的房价2008年和2012年都曾下跌过，美国房价在2006年也大跌过但在次贷危机的2008年已经开始筑底回升了（真正只是下跌了两年）。

把没有上涨空间等同于有很大下跌空间

我们认为广大的三四线城市由于广义库存面积太大，不存在房价大幅上涨的可能，上涨空间也相对有限，且很多城市已经连续同比近17个月的下跌了，但并不表示三四线房价就必定 ，因为 简单的，很多三四线城市房价并没有比建筑成本高多少。

把房价当做 大幅上涨的生活用品

由于房价在家庭支出中是 重大的一块，大家对房价的涨幅记忆深刻，但却忽视了在房价上涨的同时，我们的工资以及其余生产生活资料涨幅并不比房价低，既然人民日报1989年就感叹买不起房，我们以上海地方志办公室记录的上海89年以来的物价数据，可以看到，房价并不是涨幅 的那个，工资涨幅也并没有小很多：房价涨幅2455%，工资涨幅2129%，带鱼涨了1355%，萝卜涨了3863%，青菜涨了6267%，油菜籽更是涨了8750%。

安信证券结论：中国房价并无性泡沫而是局部泡沫，而有一种长期振荡上涨的房价，或许在你生命周期内她永远上涨。

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