[摘要] 从去年下半年到现在，温州楼市行情一直很淡，尽管近期有所回暖，大家看房情绪还是很淡，连销售电话都不愿意接，更别提主动关注楼盘打折。人的本能就是这样：追涨杀跌，但有时候我们也要思考一下：如果市场火爆、房子随便卖，开发商为什么要给我们打折、让利？其实，恰恰是楼市最淡、行情最惨的时候，房开最有动机“割肉”卖
从去年下半年到现在，温州楼市行情一直很淡，尽管近期有所回暖，大家看房情绪还是很淡，连销售电话都不愿意接，更别提主动关注楼盘打折。
人的本能就是这样：追涨杀跌，但有时候我们也要思考一下：
如果市场火爆、房子随便卖，开发商为什么要给我们打折、让利？其实，恰恰是楼市最淡、行情最惨的时候，房开最有动机“割肉”卖房。
就在上周，小编一位朋友小陈，用“4天血亏50万”的惨痛经历启示我们：行情越淡越要看房！
贰
事情是这样的……
小陈19年在金海园区低价淘了套翡丽云邸的房子，次顶楼、89㎡带装100万，去年交付、小赚一点后，又琢磨着选个板块再淘一套，但一直没找到机会。
翡丽云邸实景图
来源：温州房哥
上周四，金海园区某尾盘迎来最后一期续推，清一色建面约139㎡大户型准现房（年底交付），带装均价约12350元/㎡（周边带装1.3-1.4万/㎡），总价均值172万/套。
考虑到金海以刚需为主，大户型不好卖，在小陈看来，这批廉价准现房平平无奇、不太值得购买。
但剧情很快迎来反转。
4天后，小陈从朋友那听说：为了卖这批尾房，开发商居然返现38万+送车位（价值约6万/个）！
心下一惊后，小陈迅速打开计算器：172-44=128万，128万/139㎡≈9208元/㎡，9208/13000（周边大户型二手房市场价）≈71%，139㎡*（13000-9208）元/㎡≈53万。
周边大户型房源参考价
来源：贝ke找房
他迅速得出结论：粗略估算，这批房按市场价相当于打7折，现在买、明年卖，转手能赚50多万！即便优惠有点水分，那也足够吸引人。
于是他立刻拨通号码，但电话那头的销售很不耐烦地告知他：您别问了，早卖完了。
更搞笑的还在后面。
小陈打电话向朋友诉苦后，竟然得知：尾盘甩卖的消息，是从他自己家小区业主群传出来的！只要他稍微留点神，就不用在这哭诉什么“4天血亏50万”了。
小陈的惨痛经历告诉我们2个真理：
①越是淡市，越要看房！行情最惨的时候往往机会。
② 当前温州房价高度不透明，必须时时刻刻关注打折信息！
叁
最后，让我们来为小陈做一下简单复盘。
其实也不能怪他，因为按照金海的行情，这批尾房准现房1.2万/㎡的备案价已经很合理了，谁能想到还有近40万的优惠？
为了不重蹈覆辙，成为下一个“4天血亏50万”的小陈，我们必须想明白两个问题。
个问题：为什么这批现房这么便宜？
原因有三。
点，尾房本来就便宜。
如果你站在开发商角度去想问题，你就知道：卖房子是一件很贵的事，日常的水电、物料、运营再加上昂贵的人工，只要房子没卖完，每天都得掏一大笔钱维持。所以，当房源只剩下几十套的时候，精明的开发商宁愿降价促销来得划算。
温州某盘售楼处
精美的售楼处需要大量资金维持
第二点，开发商依旧缺钱、亟需回血。
去年至今，大量开发商因无法偿债而暴雷，积累了几十年的公司信誉一夜清空。时至今日，大量开发商仍挣扎求生，亟需卖房回血，“亏了总比死了好”。
所以，我们想“捡便宜”的时候也要注意这家房企的资金情况、楼盘进度，如果房企马上要倒闭、楼盘快交付了都还没结顶，再大的便宜咱们也不占。
房企三道红线踩线情况，向下滑动查看更多
来源：中国房地产数据研究院
第三点，前面简单提到过，像金海园区这类“1”字头板块，偏爱小户型的投资客占了主流，大户型房源本来就难卖，更需要打折促销。
总结下来，我们得出一套“捡漏”公式：缺钱的开发商+尾盘+不好卖的大户型=打血折。
肆
还有第二个问题：为什么温州房价严重失真？
以小陈的经历举例，这批房源备案带装均价约1.2万/㎡，但实际售价约9200元/㎡，相差近3000元/㎡、相当于打76折在卖！
这种现象，起源于2020年推出的“一口价政策”。
那年，温州楼市一片火爆，房价上涨太快，眼看就有被调控的风险。这时“一口价政策”应运而生，抽掉折扣水分后，“纸面上”降低了售价。
比如说，一套房原先备案2万/㎡，打95折卖、1.9万/㎡成交，纸面上是2万/㎡；一口价后，直接按1.9万/㎡备案，纸面上也是1.9万/㎡，房价“便宜”了，也就不怕调控了。
结果到2021年，市场急转直下，开发商亟需降价促销，却发现在“一口价政策”下，自己没有合规的打折手段，于是只能偷偷返现、送车位、送装标、送家具、送轿车、送茅台。
由于这类“灰色打折手段”理论上都是违规的，也就没有开发商敢大肆宣传，导致开发商打了折购房者也很难知道，大大降低了买房、卖房的效率。
温州房价就此一片阴翳、严重失真，温州房管网备案价形同虚设。
伍
话归正传，小陈真有他自己抱怨的“4天血亏50万”这么惨吗？
即便小陈幸运买到房源，在把所谓“40万优惠”水分抽干、再计算资金成本后，按照金海园区的市场行情，这套大户型房源真能顺利出手、赚大钱？恐怕也未必……
但无论如何，知道总比不知道好，机会都是从情报里来的。你时时刻刻关注楼盘信息，和销售打听折扣优惠，你就更有机会买到心仪的房子。
小陈是万恶的炒房客，没买到房无非少赚点钱，但对刚需购房者来说，错过一套好房子可能就是几年的真空期，甚至影响结婚生子和人生规划！
面对这种市场现象，我们建议购房者：要把“腿”动起来，把“嘴”张开来，多跑售楼处、多问销售，时刻关注的打折情况，避免成为下一个“小陈”！
各位读者怎么看，你们觉得现在是捡漏的时机吗？
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