[摘要] PART 01去年下半年以来，地块出让几经波折的现象普遍存在，今天成功出让的三江“巨无霸”地块也不例外。该宗组合地块于2021年9月18日首次挂牌，当时挂牌起始价为21亿元， 本次则将起始总价下调为18.2亿元。PART 02该组合地块由4宗子地块构成，分别为C03-02地块（商务，内含建筑高度约1
PART 01
去年下半年以来，地块出让几经波折的现象普遍存在，今天成功出让的三江“巨无霸”地块也不例外。
该宗组合地块于2021年9月18日首次挂牌，当时挂牌起始价为21亿元， 本次则将起始总价下调为18.2亿元。
该宗“巨无霸”组合地块，最终由永嘉宏屹置业有限公司（楠盛）竞得，成交总价超18.2亿元。
来源：浙江省土地使用权网上交易系统
PART 02
该组合地块由4宗子地块构成，分别为C03-02地块（商务，内含建筑高度约170-180米超高层建筑）、C03-03和C03-08地块（住宅）、C03-13地块（医疗）。
其中，商务用地建筑面积约为160115.615㎡，住宅建筑面积约为171215.573㎡，医疗用地建筑面积约为≤56829.7m²且>22731.88m²。
地块指标
该宗组合地块业态丰富，其中对于超高层的相关法律规定需要格外关注。在《须知》中规定：非标志性建筑可提前申请办理预售许可，但标志性建筑工程形象进度须达到地块建筑标高的正负零，同时预售范围建筑工程形象进度须达到地块建筑标高的正负零。标志性和非标志性建筑允许单独分别办理竣工验收。但非标志性建筑在申请办理竣工验收时，标志性建筑工程形象进度须整体达到20层以上。
在小编看来，这句话略有歧义，正确的理解似乎应该是：只要地标超高层正负零，住宅就可以预售，并且只有地标达到20层后，住宅才可以交付。
出让规则将住宅这块“肥肉”和超高层这块“硬骨头”绑在一起，避免开发商卖完住宅后将超高层烂尾处理，一定程度上规避了风险。
但理论上来说，开发商依旧可以把超高层做到正负零，卖空住宅后将超高层搁置，就算住宅不能交付、钱也已经到手了。
PART 03
该宗组合地块拥有丰富的业态、庞大的体量，吸引众多房开纷至沓来，据悉楠盛在21号便开始出价报名。
从城市大区位区位来看，该宗组合地块位于三江板块，也是温州自带流量的板块之一。
三江板块位于温州市区以北，虽然归属于永嘉县，但早在2018年就已划入中心城区的整体规划范围内，可以视作市区一部分。
瓯越大桥通车至今，拉进了三江板块与鹿城的联系，尤其与滨江CBD的联系日益紧密，不少市区购房者涌入三江买房，这里的房价也从立体城首开时约1.5万/㎡涨至如今近3万/㎡。
三江板块规划示意图
国鸿温州1号24128元/平方米3.74分温州三江国际商务区环江大道400-176-0760 转 897579（建筑高度约200米）、国鸿中心（建筑高度约350米），立体城4号地块超高层（建筑高度约150米）在内。
三江国鸿中心规划示意图
从小区位来看，该宗组合地块位于三江南侧，该地带则是三江板块重点打造的地段。
三江南侧沿江带开发力度大，目前以三江立体城
三江立体城16400元/平方米4.16分三江商务区立体城400-176-0760 转 610835为核芯，已形成较为完善的居住和商业氛围，再加上未来“扎堆”的超高层商务上班建筑，往后的繁华将不输滨江CBD、乃至温州任何板块。
不过，三江板块的南北差异还是挺明显的，北侧还处于部分未拆迁、且存在大面积空地的情况，城市界面较为凌乱。三江“北轻南重”，还有待全面发展。
从城市配套来看，板块内不乏立体城江御、国鸿中心等超高层建筑，也不缺新希望立体城购物中心等商业配套，但是优质教育资源、医疗配套相对匮乏。
据了解，地块周边有两所民办学校，分别是华中师范大学附属温州慧中公学（2021年9月已正式开学），和永嘉建澜实验学校（原大诚知行外国语学校）。另外，瓯江印象幼儿园和两所中小学正在建设中。
医疗配套而言，目前三江仅有三江卫生院。该宗组合地块规划了医疗用地，将引进1家专科医院运营，在一定程度上缓解了附近居民就医不便的问题。
其他配套方面，地块周边还有希尔顿酒店（在建）、立体城滨江公园等，生活较为便利。
地块区位示意图
该组合地块的优势还体现在其位于温州北站必经之路，未来将拥有很高的曝光。
近日，仰头隧道提前顺利贯通，标志着杭温高铁离建成通车更进一步。届时，温州至杭州旅时将由原来的2压缩至1，温州北站也将成为温州融入长三角、跨入省内“一交通圈”的关键节点。（来源：温州发布）
而三江和该组合地块横亘在北站与市区之间，将成为“必经之地”，“曝光量”得以剧增。
该宗组合地块临近江东大道，作为三江的门面“曝光量”定然极高。未来，地块周边扎堆的超高层，将带来壮阔的视觉观感，三江南侧沿江带也将成为温州新的城市名片。
地块现场实景图
最后，该宗组合地块美中不足之处也在于临近江东大道，车流量大、噪音灰尘影响较大。不过万幸的是，2宗住宅地块并没有直接靠近马路，而是项目的中间地带，噪音会有一点的削弱。
本次土拍介绍到此结束，想了解更多土地新闻、楼市情报，请关注瓯越楼市。
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