[摘要] 壹新的一年里,楼市又传来了关于房产税的消息:上海、重庆又上调了房产税征收标准。先是,重庆市房产税起征点自2011年以来第九次上调--重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点由2021年的22106元/㎡调整为25820元/㎡。贰倘若温州也以上海标准征收房产税,会带来怎样的影响呢?先丢出上海的公式:应纳
新的一年里,楼市又传来了关于房产税的消息:上海、重庆又上调了房产税征收标准。
先是,重庆市房产税起征点自2011年以来第九次上调——重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点由2021年的22106元/㎡调整为25820元/㎡。
后是上海市统计局公布,2022年将以应税住房81948元/㎡为分界线(环比上调11.52%)。
值此新房地产税即将推出之际,两座试点城市纷纷上调免征标准,毫无疑问的成为了焦点。
没房的网友直呼:无论是上海还是重庆,作为房产税试点10年了,也并没有让房价有所下降,新“房地产税”恐怕也是征个寂寞,房价合理化遥遥无期。
重庆市历年房产税起征点变化图
买了房的网友心态则大不相同:房产税是为了打击炒房而不是惩戒刚需,标准上调才是合理的,若真严格征收,以当前房价、谁交得起税?楼市必然崩溃。
新的房地产税究竟该不该征,该多征还是少征?让小编立足上海和温州的实际情况,来进行简单分析。
倘若温州也以上海标准征收房产税,会带来怎样的影响呢?
先丢出上海的公式:应纳房产税税额=新购住房应征税的面积(建筑面积)×新购住房单价×70% ×税率。(人均免征建筑面积60㎡且首套免征,税率以分界线为准)
以上海市房产税征收分界线81948元/㎡(上海上年度新建商品住房平均销售价格2倍)为例,则温州市征收分界线为41518元/㎡(2021年度温州商品房成交均价约20759元/㎡,数据来源:木叶研策)。
图片源于木叶研策
基于以上条件来计算,如果是温州三口之家,那么免征建筑面积应为180㎡。若他们首套房建筑面积为120㎡,购买第二套房100㎡,单价为25000元/㎡。
因此两套总建筑面积相加为220㎡,超出免征建筑面积为40㎡,且税率按0.4%计算(新购房单价≤41518元),他们今年应缴房产税税额则为:40×25000×70%×0.4%=2800元。
三口之家、2套商品房共计220㎡,试问有多少温州人能达到这个标准?即便如此,也仅缴纳2800元的房产税,对符合标准的家庭来说,可说无关痛痒。
这样计算下来,如果按上海标准去征房地产税,恐怕对楼市和房价几乎没有太大影响,就算温州(或者其他城市)后期被纳入了房地产税试点也大可不必惊慌。
但是,新的房地产税,真会按这个标准收吗?
进一步地问,房地产税收的少,真的是楼市的利好吗?
再进一步地讲,对于我们购房者来说,房地产税真的越少越好吗?
恐怕不见得。我们简单分析下。
个问题:新房地产税,会按上海房产税标准收吗?
聪明的读者恐怕已经猜到:在这样的房产税征收标准下,上海恐怕收不上来多少钱。
事实也是如此:2017-2020年,上海市房产税税收收入在200亿元左右,仅占当年财政收入的3%左右,与之成鲜明对比的,是2021年上海土地总出让金3142.9亿。
挑明了说:土地出让金是房产税的15倍以上,房产税相比土地出让金只是“蚊子腿”。
而众所周知的是:新房地产税的推出,立足于调节地方严重依赖土地出让金的畸形财政结构,未来房地产税是奔着成为税收主体、甚至替代土地出让金的目标去的。
由此看来,如果按上海的房产税标准去征收,新房地产税恐怕根本无法完成其目标。
第二个问题:房地产税收的少,真的是楼市的利好吗?
远的不说,就聚焦温州,我们会发现:自从大拆大建结束后,市区拆迁越来越难,未来土地变得越发有限,尤其是像老城、滨江CBD、中央绿轴这样的核芯地段,早已接近断供。
通俗的来讲,既然土地变少了,出让金也总会随之减少,由千亿萎缩至百亿,如果房地产税依旧是几十亿、“蚊子腿”级别的收入,地方财政会不会出现入不敷出的现象?
第三个问题:对于我们购房者来说,房地产税真的越少越好吗?
要知道,虽然房地产税收的少能减少持有成本,却也会导致持房成本过低、房价居高不下,甚至走向畸形。
虽然从短期来看,这对已经买房的人是一个利好,但是从长期来看,畸形的房价也总有突然崩溃的一天,那么买了房的人恐怕会损失的更严重。
早有不少专家表示:利用合理的房低产税增加持房成本,虽然短期会导致房价下跌,但长期来看能将房价控制在较高水平而不崩溃,这才是对所有人有益的举措。
房地产税在现阶段还并未普及,后期具体是如何实施,我们还需再观望一下,这或将会成为中国楼市的分叉路口。
今天就聊到这,欢迎关注瓯越楼市,了解楼市情报、土地热闻。
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