[摘要] 一、近期温州茶白片区南湖单元公布了一则规划公告，将部分居住用地调整为了商业、绿地用地等，这让一批购房群体“幻想破灭”，以后南湖单元商品房可能会面临“绝版”的危机，。修改前修改后这几年南湖单元发展得相当迅猛，中南瓯海印象南府/北府、金澜云邸、未来之星等楼盘陆续基本售罄，楼市热度居高不下。按以上规划来看
一、
近期温州茶白片区南湖单元公布了一则规划公告，将部分居住用地调整为了商业、绿地用地等，这让一批购房群体“幻想破灭”，以后南湖单元商品房可能会面临“”的危机，。
修改前
修改后
这几年南湖单元发展得相当迅猛，中南瓯海印象南府
中南瓯海印象南府21981元/平方米4.09分龙霞路与霞坊路交叉口（南白象中学北侧）400-176-0760 转 808526/北府、金澜云邸、未来之星等楼盘陆续基本售罄，楼市热度居高不下。
按理说，房子卖得这么好，应该继续出让地块、引入商品房，因此大部分人对这一板块还保持着“随时迎接新人”的心态。
谁知，这一规划公告的下发，直接与大家的预期想法背道而驰，一些地块由原先的住宅性质改为了商业、绿地等用途，商品房供应进一步减少。
本次控规修订后，政府所界定的南湖单元内几乎鲜有可出让宅地，仅国宾1号南侧、未来之星西侧还有2宗。
但从城市规划、板块能级的角度看，这次控规修改对于南湖单元来说倒是一大利好。
二、
好在哪？我们紧抓一个指标：居住用地占比。
从本次的控规修订中能发现，南湖规划居住用地的占比从原先的占城市建设用地的33.78%减少到了29.1％，进一步减少。
南湖单元规划修改前后
住宅占比不到30%，这是个什么概念？
不妨看看同在瓯海的黄屿、梧田，两地居住用地占比基本在50%左右，而瓯海人居高地瓯海中心单元居住用地占比则在32%左右。（数据来源：温州市自然资源和规划局官网）
从这个指标来看，南湖和瓯海中心区已经是“同一档次”的选手，都是城市配套占大头、住宅用地极少的板块。
其实，可以说城市的发展中，绝大部分高端板块都不以宅地为主。毕竟城市配套可对居住体验的提升，远高于住宅。
从这个角度看，本次控规中，南湖商业、绿地等用地的进一步增加、宅地的进一步减少，让这里的居住舒适度、板块能级都进一步提高。
近年来，南湖单元在城市的发展中不断的完善，附近的生态公园有三垟湿地、商业综合体有万象城、医疗有温州医科大学附属医院、交通有瓯海大道以及规划中的m1线与在建的s3线等，这些配套皆可便捷享用。
就在去年十月，温州中学附属初中的落地也为南湖单元补上了教育上的短板，具体情况请看往期文章《温州中学附中敲定，或以南白象中学为基础扩建，你看好吗？》。
倘若将前后两次规划做对比，我们还能发现南湖单元的发展逻辑与城市站位也发生了很大变化，除了上面讲到的居住用地占比的减少外，控规修订中还有一点值得注意。
左图为前版控规，右图为控规
南湖单元规划修改前后
简单来说，以后的南湖，将不再局限于塘河两岸，而是以交通要道为轴线，建设整个瓯海南的“门户地标”，更说明了日后南湖单元的高端定位以及政府对该板块的高度重视。
三、
让我们再开一个脑洞：规划中所提及重点发展的温瑞大道、金丽温高速、蛟凤路沿线，很可能就会进行优化甚至拆迁，诞生一批暴富拆迁户。
或许“南湖单元”的新房市场结束的那一刻，“大南湖”的楼市故事紧接着就要开始。
就现阶段而言，温瑞大道、金丽温高速、蛟凤路周边大部分都是一些工业、空置绿地以及低人口密度老街区等，拆迁成本较低，存在着拆迁、搬迁、优化的可能性。
图源于百度地图，所划道路、区域仅为示意
倘若未来将这些闲置的地块建造成新兴产业、高端商品房或是沿河公园，那将大大优化南湖的城市界面，也让人对温州、对瓯海、对南湖留下更好的高端城市印象。
这种开发模式，早有成功的案例——瓯海中心区。
瓯海中心区，横亘在温州南站和鹿城核芯区之间，是入温的“必经之地”。这里的城市界面崭新而现代化，有很多让人印象深刻的“网红地标”——比如“俄罗斯方块”（瓯商大厦、瓯海建设大厦）、兔耳朵（云天楼洲际酒店）。
瓯海中心区实景图
经南站到访温州的外地朋友，沿着瓯海大道欣赏过瓯海中心区的城市风貌后，往往会对温州的城市建设持肯定态度，并且很多人通过PO图的方式，把这种良好的城市印象通过社交媒体、朋友圈传遍整个互联网。
反过来看，由机场入温的外地朋友，在经瓯海大道进入龙湾中心区后，留下的印象就相对差很多。毕竟龙湾中心区建设较早，城市面貌略显老旧、杂乱。很多外地人对温州的坏印象，也就此定格了。
从这种角度来看，这次控规所指出的——未来南湖沿着交通要道重点开发——无疑是正确之举。既带动了城市的发展，又事半功倍改善城市界面。
按以上规划来看，未来南湖的发展蒸蒸日上，或将平视瓯海中心区。
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