2020年“一鸣”上市，十足便利店规模达到了约2000家，我们身边的“桂新园”“鲜丰水果”“三姐妹”“嘿包子”等立足社区，服务生活的社区经济有了蓬勃的发展。
不仅抗住了互联网的冲击，甚至连疫情都没有能阻挡它的发展。
来源：一鸣报公众号
于此同时，各大互联网巨头纷纷抢滩线下社区经济，阿里开出了“天猫小店”，京东开出了“京东便利店”，苏宁开出了“苏宁小店”。
不管从本土企业的实践结果，还是互联网巨头的布局趋势，都可以看出，社区经济将迎来一波长足的发展。
来源：百度百科
在这样的趋势下，作为社区经济的实体承载，优质底商店铺成为各大企业争夺的关键资源。不管是直营还是加盟，都绕不开社区底商，甚至盈利的要素，就是看是否能拿到一个足够优质的底商店铺。
正如知名投资家彼得·林奇所言：“让趋势成为你的朋友”。社区经济的趋势已经相当明显，剩下的问题就是如何抓住它。
接着我们来看，这个社区经济绕不开的基石——社区底商店铺，应该怎么选？
选择的关键，就是看商铺是否拥有长期稳定有效的客流量。这和板块趋势，周边人流量，社区商铺配比，开发商业态规划等因素有密切关系。
是板块趋势。这是大方向，选择一个人口逐渐迁入，未来会形成聚集趋势的板块很重要。
这一点上，城西会有很大机会，自从温州提出“西优”以来，城西发展就迎来了加速度。13家行政事业单位搬迁至广化街道龙瑞大厦（来源：温州鹿城发布），省级未来社区的开建，优质教育资源的落地，规模达3000余亩的鹿城工业区拆迁等一系列密集的动作（来源：温州鹿城发布）。
让我们看到了城西板块配套的完善，更新的生机。这将形成有利的虹吸效应，聚集更多居住消费人口。
鹿城西部新城概念方案示意效果图
第二是周边人流量充足。比如选择附近有学校、医院的底商商铺。学校和医院一旦投用，会带来长达10年，甚至20年以上的客流量，并且随着学生毕业，病人康复，会源源不断的带来新客户，几乎是一个客流“生产线”。
第三是社区底商配比及开发商的业态规划。简单讲就是大社区少商业，这样的配比可以让底商分配到更多的社区固定客流。
于此同时，有商业运营经验的开发商，会在商铺面积大小配比上，重餐饮非餐饮店铺设置上，进行合理搭配，让不同店铺形成异业互补，互相引流的良性循环。
让社区住户回家路上带些菜，没有酱油下楼买、朋友来了小聚餐、闺蜜闲暇下午茶、孩子周末兴趣班等等生活需求都得到充分满足。
板块、周边、社区三个维度的稳定客流量，所带来的是生意的稳定，再往后推演，就是租金的稳定，这是资产配置的核心关键。
其他类型的商铺，比如专业市场需要靠运营管理来支撑流量，一旦分割出售，运营减弱，流量就会开始下降。以至于少有市场在分割出售后，能繁荣超过10年的。而知名商业街则一般会有文化、历史、地标作为背书，去配置一条全新商业街上的商铺，风险是相当的大。而社区底商判断起来就容易很多，长期流量更加可控。
看懂了社区底商的趋势，明白了选择的标准，接着我们纵观温州各楼盘，看看是否有符合标准的项目。
一番筛选后，有个项目跃然而出，几乎符合所有的配置逻辑，这就是龙湖坤和·天境社区商铺。
首先项目处在城西这个澎湃启动的板块，近2年落地利好、大手笔规划非常多，综合体、教育、医疗、行政、大拆迁都在推进，以营楼路为轴的界面，正在呈现出崭新的城市形象，这一变化对周边人口形成了明显的虹吸效应。
来源边界猎手的数据显示，围绕天境项目2公里内覆盖约81个居民区，约15.6万人，消费人口密度相当高，是很好的商铺配置区。
龙湖坤和·天境北面就是规划中的广小新集团校。背靠社区，面向小学的商铺是很具有想象空间的。学校会带来长期优质人流量，与社区一起形成双稳定流量。业态上更容易吸引比如十足、一鸣这样的品牌入驻，以及一些和学生有关的高附加值业态。
来源：温州市自然资源和规划区
在项目东北方向直线距离约350米是医院，并且根据今年10月12日的《温州市中心医院双屿院区改扩建工程建设批前公司批前公示》显示，温州市中心医院双屿院区将进行改扩建。完成后，将进一步提升人流量规模。
有学校又有医院，这样的区位是可遇不可求的存在。比如禅街底商，除了社区客户还有八中和三医的流量。兴墅路两头的商铺，除了蒲鞋市居民还有附二医和蒲鞋市小学的流量。这些区位的店铺，都是长年处在饱和的状态，几乎没有见到出售或贴红纸出租的，也基本不会出现空置期。
龙湖坤和·天境总建面约22.6万方，总户数约1360户，按照户均2.5人计算，整个小区入住人数达到约3400人。在这样庞大消费居民数量下，天境社区商铺一共只有47间，住户与商铺的比率低到了约29比1。
这个配置是有大数据和长期经验作为支持的。
龙湖不仅开发住宅，更有着21年的商业运营经验。公司以“天街”为主品牌实现核心市场布局，截至2021年6月，开业商场达54座，整体出租率约98%，合作品牌与商户超5,000家。
天境在布局商铺时，做了大量数据调研和客户访谈，充分考虑了项目和周边社区业主的需求，将商铺设计成了，适合餐饮、便利百货、儿童培训、生鲜超市、丽人美容、休闲社交的空间，满足板块内生活、购物、休闲、服务、会客的需求，打造一处格调沉浸式的主题街区（业态信息为举例信息，非对应承诺，具体以实际业态为准）。
与此同时，龙湖还有专门的商业团队协助招商，携手品牌商家共同为消费者营造欢乐体验，为投资人和商家搭建共赢的平台。
天境商铺分布在项目的北面和南面。
南面的优势是，有两个次入口，能较好的获取小区客流量。并且因为直面过境公路，有较为明显的形象广告价值，对一些银行金融类的业态也有一定吸引力。
北面的优势是，商铺对面就是规划中的广小新集团校，距离医院也更近，更容易获得学校和医院的客户。
面积段方面，主力建面约60-120㎡，少量商铺建面在约120㎡以上。类型上有一层商铺，也有一楼带二楼的商铺，并且有不少配置了烟道可以做重餐饮。
社区商铺，作为扛起最后一公里的主力军，有清晰可见的资产逻辑，难以替代的需求价值，较为合适的入手门槛，正受到越来越多人的认可，成为资产配置的选项。
龙湖坤和·天境47间社区商铺，数量相当有限。据悉近日即将开盘，感兴趣的朋友可以尽早前往展示厅了解详情，把握这入手的机会。
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