土地是最基本的生产要素，土地的利用方式、利用效率关乎着产业的发展水平和经济的发展效率。随着城市、经济、产业的发展，各地为适应产业用地多元化的需求和城市转型发展的趋势，都在积极改革用地政策，新的产业用地就应运而生。
什么是新型产业用地
传统的工业用地政策和控制指标是传统工业时代背景下的产物，M1、M2、M3类用地基本上是为满足单一功能的传统制造设置的。进入到工业5.0时代后，新业态、新产业发展迅速，其用地具有研发和制造等功能融合、多种用地类型混合、用地需求多样化等特点，在空间布局、载体形态、用地期限等方面与传统工业用地明显有所不同。
所谓新型产业用地，虽然各地的称呼、定义有些不同，但内涵基本一致，主要是为了适应创新型企业发展和创新型人才的空间需求，用于“为了适应创新型企业发展和创新人才的空间需求，用于研发、创意、设计、中试、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科技企业孵化器及无污染生产等新型产业功能以及相关配套服务的用地”。新型产业用地包括产业用房和配套用房。
在国家层面，相关政策也相继出台，支持新型产业用地的发展。《关于支持新产业新业态发展促进大众创业万众创新用地的意见》(国土资产规则〔2015〕5号)和《产业用地政策实施指导》(自然资产发展〔2019〕31号)等，提出了新产业、新业态用地和允许工业用地兼容一定比例的生产性服务设施、科学教育用地兼容一定比例的科学技术和生活服务设施。
近年来，在地方层面，深圳、东莞、广州等城市根据自己产业的发展情况，甚至比国家早制定了新的产业用地政策。目前为止深圳、广州、中山、珠海、顺德、郑州、济南、青岛、潍坊、杭州、温州、台州、绍兴、成都、贵阳等城市陆续公布新型产业用地（M0）政策，旨在加强工业用地提高利用效率的指引和管理力度。
新型产业用地创新点在哪
与传统产业用地相比，新型产业用地具有“低成本、高容量、混合功能”的政策红利，能有效推动城市低效工业用地更新，为培育创新产业、提高产业效率创造条件。
1.开发强度高，传统工业用地容积率一般在1.0-2.0之间。新型产业用地开发强度全面提高，各地开发强度不同，但普遍在3.0以上，远远高于普通工业用地，接近部分商业用地开发强度。
2.转让价格低。新型产业用地价格略高于工业用地，远低于商业用地。与以往一次性转让、获得土地转让收入不同，强调土地使用业绩，以初期土地低成本支持创新企业发展，强调转换长期产业高。
3.辅助建设用地比例高。传统工业用地的配套不得超过总用地面积的7%，也不得超过总建筑面积的15%。新型产业用地允许更高的混合功能比例，从15%到30%，包括宿舍、租赁住宅、商业、公益服务设施。
4.分割转让灵活。新型产业用地项目用房基本允许有条件分割注册、销售、转让，可按建筑物、楼层等基本部门分割注册、转让。
各地新型产业用地地价、强度与配套要求一览表
注：M1 代表普通工业用地地价；B 代表商务办公用地地价；X 代表分割出让比例；R 代表容积率；N 代表土地出让年限。
M0产业用地的核心创新点
1.建筑规则方面，严格限定普通工业厂房分割面积为1000平方米，新型产业用房分割面积为300平方米；
2.在容积率方面，工业项目取消容积率上限；
3.配套用房的计容建筑面积不得超过项目总计容建筑面积的30%，且一级线内工业用地不得建设商品住宅、大型商业，轨道500米范围内可建不超过10%人才和保障住房；
4.此外，在创新型产业用地的受让人方面也做了限定，M0产业用房的买受方必须是在中国境内合法注册的法人单位，符合新型产业项目准入条件，经开发主体资格审查合格后方可参与购买。
中国 上海
Industrial land use policy
上海为满足产业发展的需要，先后统一了工业研发用地(M4)和研发总部用地(C65)。目前，上海工业研发用地(M4)已经被废除。C65的部分核心创新点：
2016年上海市发布了《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》，允许产业类工业用地配套科技创新服务设施的建筑面积占总建筑面积的比例不超过15%，增加必要的住宅、教育、商业、娱乐、培训等配套。
在分割销售方面，工业用地标准厂房类建设用地使用权不得整体或分割转让;
研发总部通用类建设用地使用权人须持有70%以上的物业产权，剩余部分可分割转让。
在容积率方面，未出让工业用地容积率不大于2.0、研发总部类用地容积率不大于3.0。
研发总部用地未出让/已出让研发总部类用地高度不超过50米。
中国 杭州
Industrial land use policy
杭州在2010年左右出台了创新型产业用地政策和创新型产业的分类指导目录，此后又根据指导目录出台了《创新型产业用地的管理实施意见》，其部分核心创新点：
弹性的供给制度：创新型产业用地实行“先租赁后出让”的弹性供地制度，租赁期最长不超过6年；
差别化的地价管理：创新型产业用地出让起价按工业用地评估价的1.5倍修正后评估确定，介于工业用地和商业用地的地价之间；
高集约利用水平：容积率原则上不低于2.0；经规划部门论证许可的，容积率允许达到4.0；
用地分割转让：创新型产业用地原则上不得分割转让，但为鼓励节约集约利用土地，对部分特殊项目，在已取得出让土地使用权和保持创新型产业用地性质不变的前提下，经市政府批准，允许企业将用地整体或按规划确定的分割单元转让（可转让建筑面积合计不超过项目地上总建筑面积的50%）；
准入评估：投资强度不低于450万元/亩、单位用地产值（营业收入）不低于850万元/亩。
中国 温州
Industrial land use policy
为进一步规范温州市新型产业用地管理和使用，助推创新型产业健康发展和经济新动能转换。2020年9月，温州市政府出台了《关于进一步完善市区创新型产业用地管理的实施意见》，其部分核心创新点：
明确新型产业用地产业范围：用于研发、创意、设计、中试、检测、检验、认证等具有显著创新特征的产业功能及其配套设施用地和总部用地。
优化区域布局：在现有温州产业用地规划的情况下，可在传统产业片区范围内集中成片布局一定量的创新型产业用地，比例控制在各区片工业用地总面积的 30%以内。
制定创新型产业用地的准入标准，其中创新型产业用地容积率不低于2.0，并鼓励地下空间合理开发利用；地块内配套行政办公及生活服务设施的建筑面积不大于总建筑面积的 15％，固定资产投资强度不低于450万元/亩，亩均税收不低于45万元/亩，研发经费支出不低于主营业务收入的5%，单位能耗增加值不低于5万元/吨标煤，单位排放增加值不低于1000万元/吨。各属地政府（园区管委会）可在上述标准的基础上，根据本地区产业发展实际，针对不同产业特点，制定具体标准，增加差异性指标或要求。
鼓励采用“弹性年期出让”“先租后让”“限地价竞税收”等方式供应。租赁期最长不超过 6 年；租赁期满通过达标验收的，可办理剩余年期土地出让手续，签订《国有建设用地使用权出让合同》，出让年期等于“先租后让”总年期减已租赁年期。以“先租后让”方式供应的创新型产业用地，相关合同 应明确约定建设用地使用权 （含房屋所有权）在租赁期间不得转让、转租和抵押。
总计容建筑规模30000平方米以上的创新型产业项目，允许建成竣工后按照层或幢为基本单元分割转让不超过总计容建筑面积50％的建筑规模；创新型产业项目配套的行政办公和生活服务设施及其对应的土地使用权不得分割转让和单独抵押。
土地出让成交后，属地政府（园区管委会）应按照标准地政策及《关于进一步加强工业用地高质量利用全周期管理的若干意见》（温政办〔2020〕53号）相关要求， 与土地使用者签订《项目管理合同》（投资协议），明确载明项目开发利用及产权管理的控制性要求、指标复核办法、违约责任等事项，并按照相关规定进行合同备案；项目达产验收通过后，属地政府（园区管委会）要继续加强对产业、转售、转租、产出指标、改变用途等日常管理。
温州万洋科技众创城（天心天思数字经济产业中心）是浙江省重点工程项目，温州新型产业用地（M0用地），也是温州市政府重点打造的数字经济产业升级示范平台。集聚数字经济产业、智能制造、生命健康、总部经济等业态，打造辐射温州数字全产业链的资源聚集中心，建设集研发、孵化、加速、产业化、总部及服务配套为一体的数字经济科创综合体。
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