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作为典型的万元刚需板块，金海园区滨海一带的楼盘，这几年凭借“低单价、低总价”的特点，吸引着属地村镇客群自住升级，和瑞安部分投资客陆续入场，因此一直维持着不错的销售热度，价格也稳定趋涨。
由此，经开区及周边的地价，近两年上涨也比较明显，近期的成交楼面地价，算上配建房成本，已经达到7000多元/㎡。
项目名 | 出让时间 | 成交楼面价 （元/㎡） | |
2021.1.21 | 6506 政策性住房54600㎡ | ||
万科·世纪公元 | 2020.12.09 | 5982 政策性住房50600㎡ | |
2020.04.09 | 5651 | ||
2020.02.20 | 5163 政策性能住房1600㎡ | ||
2020.1.13 | 5821 政策性住房400㎡ | ||
德信·阳光城翡丽云邸 | 2018.07.2 | 4171 | |
2018.06.29 | 3842 | ||
红星天铂 | 2018.5.9 | 3775 | |
碧桂园·未来城 | 2017.11.10 | 3826 | |
2017.10.20 | 3057 | ||
2017.07.21 | 4524 | ||
2017.04.26 | 4140 |
近期该板块楼盘的毛坯开盘均价，也到了13000元 /㎡。但从近两个月的销售情况来看，也有放缓的迹象，这一点，与目前涉房贷款收紧的市场大环境趋同。
个盘方面，在售的德信·东宸里毛坯均价约1.2万多元/㎡，前几期去化均有八九成，第五期开盘去化率下降明显。新开的万科·世纪公元毛坯均价约1.31万元/㎡，一期开盘号称去化9成，实际三个月后的认购数据是65%，似乎水分明显，二期的数据更加一般。
▲数据来源：温州房地产市场信息网 ，数据截至8月20日10时，数据可能有所滞后，以实际为准
▲项目相对位置及其价格示意。二手房房价据
找房，或有误差，以实际为准
另外，从新交付二手房成交情况来看，挂牌和成交量均较少。这或许是因为，2018年之前，板块购房的以刚需自住居多，而这之后，投资占比提高很快。后期这些投资占比较高的项目，预计将于今后几年内交付，对市场会带来什么影响？值得关注……
▲数据来源：温州市房地产市场信息交易网，数据或有误差，仅供参考
在这样的背景之下，8月21日，位于经开区滨海园区的新城旭辉·未来海岸（备案名：江海名邸）迎来首开。这也是周边配置了铝板和大面积玻璃的项目。一起来看看……
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A
开盘楼幢
本次预售《江海名邸》一期，预售范围（依照地名办标注，下同）21幢、22幢、27幢、28幢，建筑面积38065.29㎡, 共378套住宅。
▲楼栋分布图
预计实际开盘21#、22#、28#。
项目于2021年6月开工建设，预计项目整体2022年10月30日主体结构结顶，2024年4月竣工验收，2024年5月30日前交付。
B
区位分析
项目位于经开区天河街道金海二道与滨海十五路交汇处。
▲项目相对位置图，仅为示意。
项目北侧为德信阳光城·翡丽云邸，规划住宅地块，规划小学；
南侧为规划办公用地等（后期存在规划变更可能）；
西侧为规划住宅、办公用地，在建商场；
东侧为规划住宅用地、滩涂填场。
未来海岸位于金海园区滨海板块，地块较为方正，周边多为翡丽云邸、碧桂园未来城
碧桂园未来城12012元/平方米4.04分温州市经济技术开发区滨海十六路与金海大道交叉口400-176-0760 转 631509等新开发住宅及规划空地，相对临近经开区核心片区。但尚未形成居住氛围。
项目距离金海湖公园仅800米左右，往宝龙广场、滨海高级中学、空港中学、温州滨海医院、产业园区等配套也只有十来的。项目西北侧约250米为在建商场，北侧30米处规划有小学，未来生活相对便捷。
▲周边配套设施
项目周边不利因素主要有以下几个方面：
项目东北侧、东南侧、西南侧设有市政电线杆和高压电线及信号塔，其中距离楼幢最近距离不足10约米，可能存在辐射、视线遮挡影响。建议购房者购房时进行实地查看；
项目处于飞行航道附近，可能存在一定噪音污染。
C
布局设计
项目约有177亩，堪称“巨无霸”。项目容积率≤2.9，合计有约28幢住宅组成，其中27幢一类高层，1幢二类高层，沿街西侧和北侧配套底商。共有住宅约31.6万方（可售住宅26万方，人才房5.5万方），约3055套。
▲项目鸟瞰效果图示意
未来海岸楼群众多，外立面的营造对小区整体气质影响较大。因此，开发商在住宅外立面上主打铝板 玻璃。从效果图上来看，还是相对简洁现代，质感通透。
▲未来海岸效果示意图
周边新楼盘多以涂料外立面为主，所以同等价格条件情况下，未来海岸外立面算是个加分项。
布局上采用阵列式布局，楼栋排布较密，园林被分割成若干组团，西侧设计有一条入口主轴。
▲未来海岸效果示意图
未来海岸大部分住宅南北正南向间距在40-60米左右，楼间距方面，靠中轴线一带较为疏朗，其他楼栋有些密。
▲项目楼间距，仅为示意，以销售口径和实际为准。
日照简评
本期预售的22#和28#南侧为商业建筑，之间间距相对较大，外侧为30米宽的滨海十五路，预计冬日正午低楼层住宅日照也可满足，早晨日照会有所遮挡。
21#与南侧17#大板楼（高74.95米）正南向间距约57米，预计大寒日正午房源9楼以下会受到17#遮挡。
27#与南侧高约74.05米的22#正南向间距约56.16米，预计9楼以下房源大寒日正午会受到遮挡。
注：1、若某楼层房源在大寒日正午日照被南侧楼栋遮拦，意味着该楼层以下房源在冬天大多数时间日照会被南侧楼栋遮挡，该楼层以上房源日照条件逐层转好。
2、若冬至日都不会南侧楼栋遮拦，意味着冬天都不会被南侧楼栋遮拦。
D
一期开盘户型为建面约89㎡、103㎡、114㎡、122㎡户型。标准层层高约2.9米。
其中，114方户型比较有亮点；89方几乎零过道，利用率很高。
▲户型分布图
文中涉及的户型尺寸可能有误差，仅供参考，以实际和售楼处销售口径为准。下同。
建面约89方中间套：
----零过道设计，所以在面积控制较小的情况下，空间尺度还能把控得较好，这对必须控制总价的刚需而言，是一个福利；
----只不过核心筒及连廊位于该中间套北侧，通透性方面相对较弱。
建面约103方边套：
----市面上常规户型，过道控制相对较弱，主卧不能做走入式衣库。
建面约114方边套：
----两朝南边厅户型，边厅近5.7米进深，6.3米面宽，空间非常气派，不仅客餐一体，还可加入开放式书房、茶室等元素。
▲114方样板房示意。图/小新e房
----南侧次卧进深较大，且附带阳台，使用起来比主卧更舒服。
----厨房面宽只有2.2米左右，不能做U字型厨房，利用率不高。
建面约122方边套：
----客餐厅尺度比较大，在客厅设计了开放式书房，也可兼顾其他功能。
-----缺点是4个房间，北侧2个房间尺度比较小，不太适合做卧室。主卧尺度偏刚需，与这样的户型面积段不太匹配。
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E
价格分析
备注： 项目实行装配式建筑和住宅全装修交付,装修单价为1350元/㎡。
未来海岸开盘毛坯备案均价约13150元/㎡。与周边项目比，未来海岸贵吗？
咱们可以从2个维度来看——
与周边在售新盘相比：
----与未来海岸距离较近的德信·东宸里相比，两者区位条件相差不大，价格则差了约1000元/㎡。虽然未来海岸外立面品质档次略胜一筹，但东宸里性价比略高一些。
与新开盘的万科·世纪公元相比，两者价格相当，但未来海岸区位更优、外立面配置也更高端。因此，未来海岸有一定优势。
▲项目相对位置示意。二手房房价据找房，或有误差，以实际为准
----二手房方面，未来海岸基本与周边二手房价格相差不大。
总的来说，未来海岸与周边一二手房基本处于同一价格体系，但在外立面上更为高端。在房贷收紧、市场行情下行的情形之下，这样的差距会否让购房者买账，还需要再观察。
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F
选房注意事项
楼层
选择
未来海岸中高层楼层之间差价在50元/㎡左右，差价较小。加上低楼层日照弱于中高层，可优先考虑中高层房源。
▲未来海岸楼层差价示意
好了，今天就说到这！
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