[摘要] 对于温州购房者来说，这份征求意见稿相当值得关注，涉及到瓯江口、永嘉黄田、东部新城等板块，并对整个市区楼市未来的走向产生影响。
近日，《浙江省国土空间总体规划（2021-2035年）》（征求意见稿）发布，并进行30天的公示。
对于温州购房者来说，这份征求意见稿相当值得关注，涉及到瓯江口、永嘉黄田、东部新城等板块，并对整个市区楼市未来的走向产生影响。
为什么这么说？我们一一来看。
瓯江口依旧是温州楼市风口？
“二带四片”涉及温州瓯江口陆海一体化区
文件中指出：确定全省海洋“二带四片”的空间结构，即沿岸带、近海带，杭州湾南岸陆海一体化区、甬台象山港-三门湾陆海一体化区、台州湾陆海一体化区、温州瓯江口陆海一体化区。
换言之，作为海洋经济示范的温州瓯江口新区的地位，再次得到确立。未来十数年，瓯江口仍会是温州重点发展的板块。
海洋空间总体格局
图自《浙江省国土空间总体规划（2021-2035年）》
近些年，瓯江口楼市进入“下半场”，包括世茂璀璨瓯江、美的旭辉城、新城瓯江湾等新盘，都用上了“高大上”的铝板立面，“档次“拉高了不少。房价也一路水涨船高，如今已突破15000元/㎡，形势一片向好。（数据来源：温州房管网）
如今规划公布后，瓯江口看似又添利好，是否就说明现在仍是入驻瓯江口楼市的好时机呢？云师弟认为：还是需要谨慎考虑。
目前，瓯江口板块出现了“K”型走势，一边是新房售价、土地价格一路狂飙，另一边却是二手房市场成交寥寥，这种“反向倒挂”是值得忧心的。
的确，瓯江口之于温州，确实是重点打造的明星板块，但无论是“从无到有”的建城历史，还是略显冷清的二手房市场，都表明了该板块的人居热度还需要一段时间成型。
瓯江口发展大楼实景图
如果这种情况不得到改善，现在高价入手新房后，或许需要持有一段时间，等到板块居住氛围正式成熟，才能“解套”获取。
云师弟认为，当下的瓯江口，最紧要的是大力促进公办中小学落地，能够满足家长最基础、最紧迫的教育需求，让广大温州购房者放心住进瓯江口，加快推动居住氛围成型。另外，瓯洞一体化，洞头区府搬迁至瓯江口等议程若能实现，也会是不小的助力。
中长期来看，瓯江口仍将是温州楼市的风口，值得我们期待。
三江、东部新城加速崛起？
温州将打造综合性交通枢纽
文件指出：未来，杭州、宁波-舟山将打造国际性综合交通枢纽，温州、金华-义乌将打造性综合交通枢纽。
其中，以温州为枢纽的包括沿海通道、合金温通道、温衢景通道、温丽吉通道，另外浙闽粤通道途经温州境内的泰顺。
浙江省综合交通运输通道布局图
图自《浙江省国土空间总体规划（2021-2035年）》
从发展趋势上来看，温州加速向北融入长三角的同时，也将向西拓展浙西南、闽北、赣东的腹地。
对于温州来说，要实现打造性交通枢纽的目标，当下最重要的两个议程或就是：温州北站（杭温铁路）和温州东站（温福铁路）的建设。
目前，温州北站推进神速。5月8日，杭温铁路永嘉段郭后隧道传来顺利贯通的好消息，这也是杭温高铁永嘉段11座隧道中座贯通的隧道。据悉，杭温铁路全线预计2022年即开通。（来源：百度百科）
温州北站鸟瞰图
这对温州北站所在的永嘉黄田，无疑是重磅利好，这里也已规划打造高铁新城，预计又将诞生一个红火的楼市板块。
温州北站高铁新城效果图
另一方面，东部新城的规划建设也正式亮相，我们此前已撰文介绍过该板块的相关信息，感兴趣的读者可以阅读：《城市向东喊了这么多年，终于迎来“主心骨”？别看低东部新城》。
和永嘉黄田相似的，龙湾的东部新城预计也将围绕TOD空铁枢纽（包含温州东站、温州国际机场、轨道交通等出行方式）打造新兴板块，同样值得购房者在未来关注。
但温州东站预计2022年开建，因此该板块的发展要到明年才能“有眉目”。（数据来源：温州发布）
温州继续做强中心城区？
这会是谁的利好、又会是谁的利空
文件提到：在“一湾双核、四极多群” 的城镇空间格局之下，除了杭州、宁波、温州、金华-义乌四极外，其余7座地级市，均被确立为以设区市为中心的城镇集群。
国土空间开发保护总体格局 图自《浙江省国土空间总体规划（2021-2035年）》
近些年，温州喊出做大做强中心城市的口号，提升市区首位度与影响力，并将撤县设市等重大计划提上议程。
从文件描述来看，未来十数年，温州或将继续沿该方向进行发展，持续做强市区，这将对整个温州楼市产生深远影响。
长期以来，温州始终存在“枝强干弱”的发展状况，包括乐清、瑞安、苍南等强县（市）时常入围中国百强县，乐清市更是多年名列温州各区县（市）GDP。（数据来源：中国乐清网）
乐清总部经济园实景图
但若未来温州正式展开撤县设市，着力于提升市区首位度，这一发展状况或将产生重大变化。
如临近的瑞安、乐清、永嘉等县市会被并入市区，大幅提升市区面积、人口和经济实力，使得温州市区成为“赢家”。
而南部较为偏远的县市，如平阳、苍南、龙港等，若未来缺少资金、市政资源投入，或将对这里的发展起到一定的掣肘作用。
其实，这种趋势早已有之。
援引《2019年温州市人口主要数据公报》，2019年温州全市人口增量为5万，而其中4.1万增长集中在市区（鹿城、龙湾、瓯海），未来这种趋势或将继续加强，更多的人口、资金将流向市区。
本次简评到此结束，抛砖引玉，欢迎读者留言讨论。
资料
本文信息来源：浙江自然资源、温州日报，顶部广告预售证号永售许字(2021)第0005号
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