[摘要] 刚刚滨江云谷未来社区一期地块以总价65亿，溢价率30%，折合楼面价15313元/㎡被保利浙南房地产开发有限公司&招商局（杭州）地产有限公司（保利&招商）竞得，实际住宅楼面价约为31571元/㎡。
刚刚滨江云谷未来社区一期地块以总价65亿，溢价率30%，折合楼面价15313元/㎡被保利浙南房地产开发有限公司&招商局（杭州）地产有限公司（保利&招商）竞得，实际住宅楼面价约为31571元/㎡。
据悉，本次土拍共吸引了华润、金茂、中海、招商&保利等央企，也有像大家&德信&大诚、绿城这样的品牌房企，当然还有时代、大发等本土军团，以及龙光、建杭等生力军，累计报名房企≥14家，冻结保证金≥140.14亿，创下新纪录。
这也让滨江CBD成为现在温州楼市热门的板块。（数据来源：浙江省土地使用权网上交易系统）
滨江CBD的土拍能有如此高热度虽然与市场流动性密切相关，但也离不开购房者对板块的认可与追捧。
半个月前，江山云起二期开盘，即使毛坯均价高达41315元/㎡，目前网签去化率近80%。（来源：温州房管网）算上已经超脱的时代滨江上品
时代滨江上品44620元/平方米4.00分温州市鹿城区府东路与瓯江路交叉口400-176-0760 转 820428、九悦一期，滨江CBD是市区少有的不依靠学校的当红板块。
有二级市场购房需求，有政府重点投资，有未来社区政策加持，开发商弹药又“异常”充足，自然创下超高楼面价。
不过，滨江云谷未来社区一期地块到底怎么样？是否值这个价呢？我们一起往下看。
地块简介
滨江云谷未来社区一期地块与温州市民中心一路之隔，由2宗住宅用地、3宗商业地块组成，总用地面积141089平方米,其中出让用地面积115733平方米，划拨道路面积17525平方米，划拨公园与绿地面积7831平方米。
计容建筑面积方面，总建面约424805㎡，住宅建面总计约220359㎡，商业建面总计约204446㎡。
地块详情
配建成本
（无偿代建）D-12、D-13地块内设置共享书房200平方米，未来创客厅300平方米，D-15地块内设置未来创客厅300平方米，B-06、B-13地块内设置食堂200平方米，生活服务中心200平方米，幸福学堂1000平方米，以上未来社区场景面积占用地块商办指标。
（有偿代建）有偿代建地块内3条道路的部分路段总用地面积17525平方米，公园与绿地总用地面积7831平方米及地下车行环路（面积1050平方米）等项目，代建工程总造价按工程施工图预算总价下浮15%执行，其中地下车行环路代建费用以固定200万总价包干计取。
造价成本
（住宅部分）本地块住宅建筑外立面装饰工程（不含门窗）造价不低于1500元/平方米。商业建筑外立面采用玻璃幕墙的造价不低于2500元/平方米，采用非玻璃幕墙的造价不低于1000元/平方米。住宅的夜景亮化（外立面面积）建设标准不低于200元/平方米。
（办公部分）办公建筑外立面采用玻璃幕墙造价不低于2500元/平方米，采用非玻璃幕墙造价不低于1200元/平方米。室外景观工程（不含架空层）平均造价不低于1200元/平方米。公共部位室内装修工程造价不低于2400元/平方米。旅馆、商办的夜景亮化建设标准不低于500元/平方米。
价格部分
本地块起始价为人民币500500万元，其中B-06、B-13地块住宅部分起始价为422830万元，B-06、B-13地块商服部分起始价为33190万元，D-12、D-13、D-15地块起始价为44480万元[已包含56000平方米地下空间非人防兼容部分地价款2715万元，其中：非兼容机动车位面积40000平方米，地价款1881万元；商业（含娱乐）面积5400平方米，地价款834万元]，增价幅度为人民币1500万元或其整数倍。
计算公式为：商品住宅楼面价=商品住宅总价/商品住宅建面，其中：
商品住宅总价=【地块成交总价】-【B-06&B-13地块商服部分起始价】-【D-12&D-13&D-15地块起始价】-【人才住房总价（0.65商品住宅楼面价*竞配面积）】
商品住宅建面=220359㎡-竞配面积
可供参照楼面价时代滨江上品时代滨江上品44620元/平方米4.00分温州市鹿城区府东路与瓯江路交叉口400-176-0760 转 820428（老港区一期）：17956元/㎡华润置地九悦
华润置地九悦38861元/平方米4.06分滨江CBD中心400-176-0760 转 717890（老港区二期）：20257元/㎡江山云起：27800元/㎡
地块简评
滨江云谷未来社区一期地块虽然创出价格新高，但市场前景依旧较为明朗。
滨江云谷未来社区一期地块所在的滨江CBD是主城继中央绿轴之后，大力开发的高端板块。
尤其是云谷未来社区所在的核心地段，不仅市政资源强悍，云集了市民中心、世界温州人家园、温州第二座万象城（在建）、超300米超高层地标（在建）、会展中心、瓯江光影秀、地铁M2（规划）、M3线（规划）等重磅配套，同时板块内存在一定的求大于供，卖方市场较为强势。
另外，与邻近的珑跃、十一峯相比，项目周边无明显不利因素，可以让客户房开顾虑，获得更高的溢价空间。
但是拿到这块地未来开发销售过程一定“稳赢”吗？也未必。
其一：该地块成分构成较为复杂，并不像江山云起一般土地用途较为单一。
除去住宅业态外，竞得房企不仅要代建CBD绿廊、公共配套设施、未来社区场景，还需要代建D-12、D-13、D-15地块服务型公寓的条款，建成后移交给政府用于人才租赁。
另外，虽然是市级未来社区试点，但是云谷地块并不支持空中花园7599元/平方米[乐清]空中花园0套在售的搭建，且无容积率奖励。本项目住宅容积率已达上限，根据本未来社区的商务特质，本项目不鼓励空中花园7599元/平方米[乐清]空中花园0套在售阳台绿化，且无容积率奖励。
▲鸟瞰效果图/浙江省土地使用权网上交易系统
空中阳台虽然鸡肋，不能变更设计用途，但是只要业主利用的好，也能在日常生活中多出7%--10%左右的利用空间，让生活更加情趣。云谷未来社区不鼓励空中花园7599元/平方米[乐清]空中花园0套在售阳台绿化，多少会让人有所诟病。
其次，云谷未来社区建设标准相当高，外立面装饰工程不低于1500元/㎡，几乎打败了所有在售/待售项目。还首次加上了夜景亮化标准。
值得注意的是，作为鹿城第二个未来社区、温州个顶壕板块中的未来社区，滨江云谷未来社区的学校配套并没有像集新未来社区那么突出。
▲设计方案效果图/浙江省土地使用权网上交易系统
根据鹿城区教育局发布的复函，该地块相应住宅的对应小学为滨江商务区CBD片区01-03地块新建小学（规划），建成投用后拟举办市蒲鞋市小学分校。学校建成投用前，符合招生办法的适龄儿童由市滨江外国语小学接收。当前，该地块初中辖区对应市第二实验中学。
在9年制义务教育与中高考的制衡下，小学的价值权重并不突出；与广场路/建设小学等相比，蒲鞋市小学在市场认可度上稍有不如。蒲小落地滨江CBD更像是义务教育的托底行为，并不能引发实验双星、温州中学附属初中这样的高一轮热度。
但是换个角度想，能买得起滨江云谷未来社区，还会缺公立学区名额或者私立的学费吗.……？
在小编看来，滨江云谷未来社区的出让，更像是提高滨江CBD的房地产开发上限。毕竟是否为未来社区，并不影响市场对板块的追捧。
但是，作为温州的城市板块之一，当整体完成呈现之后，没有当下最潮流的未来社区，是否会为人诟病？成为槽点之一？因此这是一宗“无理手”，直接堵上建筑形制的漏洞。
哎，反正也买不起，而且将讲不动，最后希望竞得该地的开发商好好造，不要辜负了温州滨江CBD。
备注：本文非广告。以上提到的户型面积均为建筑面积，顶部商家广告预售证号为温房售许字(2020)第048号、瓯售许字(2020)第032号。
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