[摘要] 刚刚，温州市瓯海中心区站前单元C-17地块由万科(浙江浙南万科房地产有限公司 &温州柒象置业有限公司）竞得，成交价162003万元+21400方竞配，成交楼面价6985元/㎡，溢价率30.1%。
刚刚，温州市瓯海中心区站前单元C-17地块由万科(浙江浙南万科房地产有限公司 &温州柒象置业有限公司）竞得，成交价162003万元+21400方竞配，成交楼面价6985元/㎡，溢价率30.1%。
根据出让文件明细，住宅楼面价约10141元/㎡。而计入竞配政策性住房后估算，实际住宅楼面价已达约11108元/㎡，创高铁新城板块地价新高。
地块区位示意图
地块所在的高铁新城，近年来新房数量较少，基本是每年一块宅地的节奏。
去年，高铁新城的主力盘是万科世纪之光。凭着家门口的S1潘桥站、起步建面约75㎡小户型、以及万科平台入驻的约2万方商业街区等主要卖点。入市后以折后毛坯约1.8万元/㎡的均价，吸引了不少刚需以及投资客户。
再早一年，阳光城愉景公馆入市，目前基本已经售罄。愉景公馆之于高铁新城核心较近，周围成熟度相对于世纪之光较高。
再往前推几年，位处高铁新城&瓯海中心区板块交界处的德信泊林公馆19249元/平方米[瓯海]德信泊林公馆0套在售，可以说是老前辈了。柏林公馆项目已交付数年且与该地块相距较近，整体条件类似，它的价格体系相对比较具有参考性。
来源：beike 找房
根据beike 找房的数据，网上柏林公馆的挂牌房间大致是2.2万/㎡。
但由于板块内新房样本数量过少，整个板块范围还挺大、核心配套集中在一小嘬范围，板块内各项目的价格差异还是非常明显的。
高铁新城空中连廊
籍着动车站与发达的立体交通带来的人来人往，温州大象城、港龙商业广场、站南商贸城12758元/平方米[瓯海]站南商贸城0套在售等商业贸易体系已成气候。这批从业者旺盛的置业需求极大程度上烘托着区域内的房价。
除此之外，高铁新城板块身旁紧贴着森马工业园、上汇工业区、猪八戒浙南总部园区等轻工业园区。人一生的迁徙，荷包密度尤为重要。而高铁新城整体低于2字头的房价，相对瓯海中心区显然亲民不少。
说完了整体板块的市场，小编再带大家仔细看看今日出让的这块地的具体信息。
地块信息
地块卫星图
瓯海中心区站前单元C-17地块
性质居住用地、文化设施用地、零售商业用地、餐饮用地、商务用地，不含安置房区位瓯海区潘桥街道林桥头村，宁波路和大连路交叉口东北侧出让面积/容积率/建筑面积89195㎡ / 2.6 / 231907㎡起始总价/起始楼面价/封顶楼面价124503万元 / 5369元/㎡ / 6986元/㎡建筑限高80米（住宅建筑须高于24米）
地块点评
该地块是高铁新城自设立以来出让体量的涉宅地块，出让面积达约8.915万㎡（约133亩）。地块计容总建筑面积约23万方。
地块集住宅、住宅、文化、商业、金融等多用途为一体。地块住宅占建面137200㎡，非住宅占建面94707㎡。
且出让文件中已明确，住宅部分起始价106933万元，非住宅部分17570万元。因此计算，该地块住宅起始楼面价为7794元/㎡，非住宅部分起始楼面价为1855元/㎡（地块竞价产生的溢价部分按住宅、非住宅用途起始价与起始总价的占比进行分摊）。
今日土拍落槌后，按楼面价来看，该地块整体楼面价约6986元/㎡，住宅楼面价为10141元/㎡，非住宅部分楼面价为2414元/㎡。
由于土拍还冲出了不容忽视的竞配面积，毛估估认为实际住宅楼面价约为11108元/㎡左右。
非住宅部分中，将近建面约7万方左右不可分割转让，竣工验收10年以后可整体转让。一大块土地既不可分开卖，还要捏在手长久久。这对于开发商而言是十分吃力的，极为考验开发商的商业运营水平和资金实力，缺其一都是翻车预定。
但从另一个角度看，现如今的开发商有义务深入融入城市建设，打造“千人千面”的各业态产品，丰富城市内涵，通过商业地产等平台创造工作岗位、满足城市居民的需求。而绝非一拥而上，眼冒绿光的盯着住宅那些所谓“稳赚不赔”的生意。
红底为非住宅、黄底为住宅
扯的多了，说回地块本身来，地块所在的位置正位于高铁新城板块核心配套范围内，周边以商业体、新建安置房等为主。板块区域塑造已经基本成型。
除去非住宅建设区域后，该地块的住宅部分整体呈现“梯形”，还是较为方正的。
现场航拍图
地块南侧与东侧有宫边河、上汇河等一线水景、越过河流则是高铁新城实验学校，视野不错。北侧为南汇路。西侧是地块自带非住宅部分与大象城，除了商业设施带来的便利外，还意外削弱了西侧高铁与城市主干道宁波路所带来的噪音影响。
应该来说，这块地整体的条件在高铁新城可以称的上是“十分不错”，且竞品几乎没有。若不是严苛的混着商业打包卖，那可真是香饽饽一枚。
高铁新城实验学校招生范围，原娄桥一小施教区未列入
可别急，还有更香的在后头。现如今的温州楼市，学区的热度如何毋庸置疑。原本去化平平的项目靠着学区消息瞬间起飞。而高铁新城实验学校在瓯海算是“头部学区”之一，地块所在的位置正处于2020年教育局发布的招生范围之内。
不过每年各学校的施教区范围都有变化的可能，这种入选21世纪船新魔幻系列的故事，可不敢夸海口，只能凭经验某说说，应该也许大概可能maybe？
最后，参观一下地块自带的设计方案，有着明确设计方案的地块出让很少见，不得不说这个效果图做的蛮漂亮（悄咪咪的说，该设计方案由UCGD有乘进行设计，该公司上一个服务的对象是万科世纪之光，果然是你）。
好了，今天先到这里，想要了解更多的温州楼市新闻，敬请关注瓯越楼市！
备注：本文非广告。以上提到的户型面积均为建筑面积，顶部商家广告预售证号为温房售许字(2020)第048号、瓯房售许字(2020)第032号、温房售许字(2021)第019号。
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