[摘要] 2020的魔幻之年已然过去，温州楼市开启了2021的征程之旅。 从大局面上看，虽然一月方才过半，但疫情开始有所反复，给2021的开局蒙上了一层阴影。还有赶在2020年末中国人民银行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度的通知》，更是给行业踩了预刹车。
2020的魔幻之年已然过去，温州楼市开启了2021的征程之旅。
从大局面上看，虽然一月方才过半，但疫情开始有所反复，给2021的开局蒙上了一层阴影。还有赶在2020年末中国人民银行、银保监会发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度的通知》，更是给行业踩了预刹车。
来源：中国人民银行官网
但是效果似乎并不显著，或者说城市的两级分化愈加严重。
北京、上海、深圳、杭州等城市的房价依旧在高歌猛进，市场热度分毫不减；不少三、四线城市房价有所熄火，甚至一夜入冬。在这背后，是城市对资源的占有度在加强，大城市对小城市的人口虹吸效应在加强，城市甚至区域的差距在加大。
尤其是在科创板、独角兽企业的“造富”光环效应下，资本市场——城市——房价强势联动，已经形成一个闭环，未来能成为科创高地的城市天花板将被“无情打破”。
从温州的城市行情看，同样存在两级分化的现象。这种分化，是城市影响力减弱后内卷化结果。
在缺少外部增量需求之后，内部存量置业需求成为开发商或者板块的重点争夺对象。所以我们可以明显看到瓯江口、滨江CBD等板块销售喜人，而多数普通板块表现平平。当然也有楼盘在区域内逆势飘红，但是它们普遍是占据了优质城市资源的“宠儿”，不能用常理论之。
所以在复杂多变的大小环境中，温州楼市将怎样答题？我们不妨看看专业营销机构的观点。
01左中括号温州楼市跌or涨？左中括号
关于涨跌的预判，浙江好望角给出的判断是：2021上半年温州土地预计供应量大质优，将给开发商带来更多的选择性，但是受贷款新规的影响，整体土地市场将有所降温。
同时，2021房源供应将创新高，市场竞争在进入白热化，如果没有重大利好的刺激，预判整体将出现小幅下滑。
但是泰和盛宏弘集团给出了较为乐观的楼市预期。
虽然泰和集团没有就温州楼市做预判，但是泰和认为在国际局势不稳定的背景下，资金面依旧保持合理充裕，房价将呈现小幅上涨。并且认为个人存款将流入投资领域，未来房贷利率将持续降低，对楼市有巨大推动作用。
小编认为，在未来几年的大建大美阶段，温州楼市将持续在高位运行，同时作为一个扩张性城市，温州将在发展过程中逐步消化房价，保持房价平稳合理的运行，而不是用降价的方式去“抹平”房价。
虽然中途可能会有波动起伏，但终究会是波浪上升。其实与其说是预测房价，不如说是询问自己的对温州这座城市的信心。
02左中括号温州楼市置业机会在哪里？左中括号
此外，在小编看来，2021的温州楼市应该存在结构性机会。
我们来看看《温州市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标》中对都市区空间布局的描述：
向东建设温州东部新区和推进瓯洞一体化发展，加快瓯飞区域开发利用；向西优化提升市区西部城市功能，推进西部生态新城和多式联运枢纽建设；向南推进温瑞同城化发展，加快建设都市区主中心南部新区；向北推进与永嘉、乐清拥江发展，深化瓯江北岸、三江片区、柳白片区与主城区联动发展。加快建设由平阳、苍南、龙港组成的南部副中心，坚持规划衔接、设施联通、产业融合、公共服务一体，大力推进鳌江流域协同发展。（来源温州发布）
其中向东建设温州东部新区、加快建设都市区主中心南部新区、深化瓯江北岸、三江片区、柳白片区与主城区联动发展、大力推进鳌江流域协同发展都给未来留下的无限可能。
抛开瓯江口与滨江CBD两大楼市常青树不谈，受到温州东部新区、都市区主中心南部新区、推进撤县设市多重利好的加持，滨海、南湖或许会受到政府与市场更高的关注度。
同时不能忽视来自优质教育资源的bug加持。从2019到2020，市场已经用华润七都项目、黄龙集新未来社区项目、荣安南湖项目多次给出正确答案。
所以未来学校与地产大概率还将保持深度绑定，成为楼市“大杀器”。
还有一点随着对优质教育资源的追求，以及学籍管理制度的趋严，部分占据一流学校资源的老破小依旧存在价值空间，不过在追求资产配置的同时，也要时刻保持理性。
03左中括号温州的城市机会在哪里？左中括号
温州的机会在哪里？12月16日，温州发布已经给出了标准答案：《锚定“五大新坐标”、开创“十个新局面”！看温州“十四五”如何精彩开局》。
其中全力构筑科创高地、新消费高地是温州奋起直追，弯道超车的关键。
为此，温州政府已经付出了孜孜不倦的努力。浙南科技城引进北斗产业基地、瓯江口新区落户威马汽车等大批高科技企业。
刚刚出让成功的七都片区金融科技文化中心三期地块更是给竞得企业制定了金融总部类持牌机构、独角兽企业、瞪羚企业、规上数字经济核心产业企业、省级重点实验室、院士产业化项目、总部项目等一系列严苛要求。
温州国际未来科技岛规划示意图
科创的“种子”已在温州埋下，希望它能尽早发芽结果。（又是一个隐藏结构性机会）
也只有紧跟时代发展潮流，才不会被时代淘汰。
还有政府一直提倡的温商回归、总部回归计划，也在夯实温州的经济基础，带来更多的就业机遇。
除了引进高科技企业和总部回归，温州同样在人才上大下功夫。除了大学生就业补贴、租房补贴、购买人才房优惠政策，刚刚温州又出台了对来温、留温大学生的专项补贴政策。
对于愈发激烈的抢人大战，温州也已经给出了自己的应对之策。不过这里小编想说的是，在主抓高科技企业、高学历人才的同时，也要把握制造业的基本盘与普通外来务工人员，为它们同样是温州的强盛之基。
长处代表了高度，短板代表了下限。从改革开放兴盛至今的温州基础犹在，缺少的只是一个突破的契机。
不过小编觉得，温州的腾飞机遇就在不远将来。
声明：本文为原创编辑，编辑时间为2021年1月13日。部分内容来源浙江好望角、泰和盛弘集团、温州发布；本文不构成投资建议，不排除部分内容因为市政规划变动发生改变，敬请留意政府最新信息
备注：本文非广告，以上提到的户型面积均为建筑面积，顶部商家广告自上而下预售证号依次为瓯房售许字(2020)第032号、温房售许字(2019)第097号、温房售许字(2017)第044号。
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