[摘要] 一转眼间，2021年已过去两个星期。日历早已翻篇，小区电梯、各大商场恭贺新年的海报也都揭下，轰轰烈烈的2020似乎就此离开、了无痕迹。 但对温州楼市来说，2020还远未“翻篇”，过去一年埋下的种种“伏笔”，都将在2021年集中爆发，对新一年的温州楼市产生至关重要的影响。
一转眼间，2021年已过去两个星期。日历早已翻篇，小区电梯、各大商场恭贺新年的海报也都揭下，轰轰烈烈的2020似乎就此离开、了无痕迹。
但对温州楼市来说，2020还远未“翻篇”，过去一年埋下的种种“伏笔”，都将在2021年集中爆发，对新一年的温州楼市产生至关重要的影响。
去年9月份，市区楼市推行“一口价”新政策。自此，新入市房源一律以“一口价”定价，取消优惠折扣。
图片来源：温州房哥
新政策一出，坊间一片叫好声，觉得温州楼市从此明买明卖，一口价、无优惠，既公开又透明，岂非“百利而无一害”？但实际的效果却不尽人意。
在“一口价”时代，开发商无法像之前那样，通过加大折扣直接调整售价，“灵活性”大大降低。
当然，办法总比困难多，开发商也可以通过车位优惠、返现等方式实现变相打折，但这种做法在本质上和以前的折扣优惠没有区别，反而给许多购房者——比如说，原本不打算买车位的人——平添了许多麻烦。
于是，开发商卖房卖得不顺心，购房者买房也买得不如意，看似美好的“一口价”政策却成了开发商和购房者两方的“负担”。
归根结底，实行一口价政策，并非完全为了“公开、透明”，而是为了调控市区房价。让刨除了优惠的市区楼盘在“账面”上显得便宜，进而推动温州房价涨幅在“账面”上保持平稳，以免触及“调控红线”，招致更加严厉的“限购”、“限售”政策。
最终为此埋单的，恐怕还是我们购房者的钱包，而在当下这个时间点，“一口价”政策的取消似乎还看不到苗头。
PART.02
房价和地价，有如楼市这枚硬币的正反两面。
在前面一段，我们已经讲了去年实施的“一口价”政策对温州房价造成的重大影响；在这一段，我们再接着讲近年飞涨的温州地价。
许多萌新读者恐怕会感到疑惑：为什么开发商要把房子卖得这么贵，政府又为什么允许他们卖得这么贵？
其实，开发商、政府也有自己的难处。房价越来越贵，最直接的原因就在于地价的上涨——“面粉”涨了，“面包”岂有不涨的道理？
地价的涨幅有多可夸张？我们以近年来声名鹊起的蒲州板块给大家举例示范。
在富春未来社区、吾悦广场两大重磅利好加持下，近年来蒲州飞速卖地、并且越卖越贵。去年6月份蒲州成功出让一宗地块，据估算实际楼面价达到约18763元/㎡！
这个地价究竟有多高？大家可以和市府周边的地块进行比较。以2019年5月份温州老火车站南侧地块进行对比，彼时该地以17994元/㎡的楼面价成交，低于蓝光地块。
短短几年的时间，蒲州的地价竟然超越了绿轴，房价自然也水涨船高，蒲州最新开盘的项目，带装均价已经直逼30000元/㎡，实实在在地看齐市府。
吾悦广场周边项目地价对比
但板块的发展不是一蹴而就的，尽管蒲州这几年发展迅猛，但当下还处于“大工地”状态，还需要几年的时间臻至成熟。
迅速上扬的地价推动房价飞涨，提前“透支”了板块的发展预期，导致区域去化缓慢。这样的故事，将伴随着众多“新地王”的诞生，在温州各地持续上演。
地价上涨，既有利于市府财政，也是对城市发展和板块价值的认可；但过于高昂、甚至“离谱”的地价，却会反过来伤害楼市、进而影响到城市的发展。
正因此，希望新的一年里，温州地市能保持平稳发展；地价上涨固然喜人、但也不能“过分”。
PART.03
地价过高、房价过高，这些问题该怎么解决？
云师弟认为，答案很简单：发展，发展就是硬道理。只要温州能持续发展、日益成熟，就能在未来匹配当下看似过于高昂的地价和房价。
近年来，轨道交通S1线、甬台温高速复线、永强国际机场T2航站楼、七都北汊桥等重磅项目陆续开通使用，持续抬升温州的城市能级。
轨道交通S1线实景图
未来几年，包括轨道交通S2线和S3线、瓯海奥体中心、温瑞大道高架、以及遍布城市东西南北的诸多摩天大楼，也将逐一建成。更远一点，还有温州北站、温州东站、地铁M1线和M2线等宏伟规划。
我们很欣喜地看到，近年来有越来越多温州人出现在“温州市网络问政平台”网站，密切追踪和督促政府在城建方面的发展进度。以至于在该网站上、在各大本地论坛上、乃至在大家的朋友圈里，政府对“M1线什么时候过审”的回应，成为了一个每月必刷的“课题”。
这种关切和监督无疑是合情合理的。
毕竟，对于土地财政依赖度在全国居于前列的温州来说，无论是修地铁、建学校还是打造各种商业、文旅综合体，都要仰赖高额的土地出让金——而这部分资金，归根结底是由广大温州购房者“埋单”的，开发商只是一个“中间商“。
相信日益抬高的地价、屡创新高的土地出让金，最终会“取之于民、用之于民”，推动各大重点项目落成，换来一座现代化、都市化的温州。
备注：本文非广告，以上提到的户型面积均为建筑面积，顶部商家广告自上而下预售证号依次为瓯房售许字(2020)第032号、温房售许字(2019)第097号、温房售许字(2017)第044号。
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