1.导读
今日，温州市旧城A-23b地块由保利浙南房地产开发有限公司（保利）竞得，成交价53981万元+竞配5400㎡人才住房，成交楼面价18004元/㎡，溢价率29.5%（封顶）。剖除配建人才建面并以0.7倍计其地价后，计得实际楼面价约19033元/㎡。
这宗地所在的城西，算得上是今年以来温州市区的“风云板块”。
无论是中央涂一片，包括玉锦麟、桂语江南、天境在内的一众新品，还是黄龙、广化片的鹿城之光、江滨ONE，以及九山的金茂府，一众楼盘“扎堆”入市，断供数年的城西一时间风起云涌。
更重磅的消息，当然还是集鹿城行政副中心+实验中学双学府+集新未来社区于一体的黄龙商贸城0元/平方米[鹿城]黄龙商贸城0套在售地块，归属其中的2个楼盘——未来城壹号和未来视界也已经携手亮相。
集新未来社区示意图
一边是集中爆发的重磅区域利好，一边是天量供应的剧烈市场竞争，这宗仅20亩的“袖珍”地块最终以高价成交，究竟是说明了房开对城西板块发展的信心，还是下半年市区土地市场接近断供后、只能跟风“哄抬”的无奈？
2.地块信息
地块区位示意图
区位：瓯海大道与建中街交汇处
出让面积/容积率/建筑面积：13628㎡/2.2/29982㎡
起始总价/起始楼面价/封顶楼面价：41681万元/13902元/㎡/18004元/㎡
住宅限高：54米（住宅建筑须高于24米）
外立面造价：主体外墙选材真石漆、金属漆或金属板，造价不低于150元/㎡；
3.地块点评
从大区位上来说，该地块虽然与城西一众鹿城区楼盘相邻，却独属于瓯海区景山街道，在行政区划上存在一定劣势。
地块与集新未来社区的联系较为紧密，西侧约450米即至，虽然不如江滨ONE隔马路相望来得亲近，但和中央涂一众楼盘、以及偏南的鹿城之光比，这个距离也算相当便捷了。
要注意的是，由于集新未来社区体量庞大，包含众多大体量楼盘在内，预计实验中学双学府未来的招生规模仅限集新未来社区就已经“供不应求”了。周边楼盘在学区划片上想得利，估计是指望不上；更不必提这块地还属于瓯海，那就彻底“没戏”。
实验中小学集新校区示意图
但包括9大未来场景、TOD公交中心在内的诸多城市配套，却是与整个板块共享的，未来去买个菜、做个体检、通勤甚至就近上班，都比较方便。
从小区位上来说，该地块周围既有将军组团15300元/平方米[瓯海]将军组团0套在售、、景山勤奋小区等大量老旧社区，也有将军华府、万科城市之光这样少数面貌较新的新社区，整体的城市面貌较为陈旧，和鹿城路以北相比还是略有差距。过几年相邻的集新未来社区集中交付后，会有很大改善。
地块实景图
南侧是大名鼎鼎的景山公园，相距不过二三百米，闲来有兴致时出门逛逛还是非常方便的。另一方面，据地图上来看，地块西南侧约150米存在乌岩道院，东南侧约500米冒出圣三一堂，东南侧约650米又是净社寺和万神宫，这些宗教建筑或构成一定的负面因素。
部分不利因素示意图
地块虽然体量较小仅20亩，但本身也有亮点，即低至2.2的容积率，以及24-54米的建筑限高，预计未来以8-18层的洋房或小高层产品为主，得房率较高，可以争取一定溢价。
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