每当有人咨询绿轴板块首开中庚·香開萬里怎么样的时候，我一般会问TA是不是买了一期。
在对方拍大腿的遗憾声中，我的建议是——即便错过了一期，后面的产品还是值得入手。
理由有三个方面：
a、人均住房面积紧缺年代，房地产的前半场相对逐利。到了存量时代的后半场，要怎么样？首先应侧重于小区的人居体验。
b、改善自住本身，就赋予了天然的投资属性。所以我们需要站在未来3-10年考虑，谁愿意接手？谁还能认同你的小区和户型？也就是常说的产品力——哪怕你认为就一套住到老，也要秉持这样的原则。
c、人居体验+产品力背后的性价比，决定房产的流动性和想像空间。
香开万里具备以上优势，整体没有明显的硬伤，有一定的性价比。在即将推出的三期之际，为大家拆解一二。
1
香开万里的三期怎么样？
据悉，三期将预售5#、6#两栋，户型包含约105-128-130-143方四种。
▲三期楼栋示意图/以实际为准
特别需要购房者注意的：
——5#距离约190米综合体超高层和2#、3#超高层建筑较近。
——5#东边套143户型南侧约100米存在道观、禅寺的不利因素。
结合以上，5#的整体均价大概率不会太高，预计在1期与2期之间。
就价格而言，对比不在一个区位条件的南湖板块，没太多意义。而较比中央绿轴动不动4万+、5万+的二手房市场（挂牌价），香开万里仍值得考虑。
为什么？
一方面，5#距离2#的楼间距约62米，超过大寒日日照2标准。据项目方透露，低区房源在大寒日的日照预计约3。
特别是下午的日照，要相对充裕一些。
▲5#日照分析
另一方面，依据规划要求，项目方会对南向宗教作去宗教化的外立面改造。视觉效果可以参考葡萄棚村某宗教——
▲仅供参考，以实际为准
而且，5#东边套（143户型）还能俯瞰湿地公园——
▲5#东边单元窗景示意图/仅为示意
据项目方高层在“商业定位发布会”现场释放的信息，类似约105方等户型在后期出现的概率不高，取而代之的是更大的户型。比如，180-200方户型。
很显然，门槛将进一步提高。
参考开发商“低开高走”规律，三期价格（尤其5#）也许是香开万里最接近一期的时候。
入手之前，我们还需要全方位了解香开万里的整体属性。
2
自带“闭环生态”的人居体验
香开万里是当前在售项目中仅有的具备绿轴公园+湿地公园概念的大盘。
东向与中央绿轴的直线距离约500米，南向则是万亩三垟湿地公园。
▲项目区位示意图
高频需求的小区绿化，香开万里结合小区三面环水的优势，以现代园林风格+约1200米长滨河景观带，为业主提供了一个高私密性的城市半岛生活样板。
▲景观示意图
一条约300米中央景观绿廊，串联7大主题互动体系（亲水运动公园、儿童主题公园、邻里公园、人文主题公园、聚会主题公园、宠物公园、购物公园，老少皆宜），居住环境舒适，又兼得邻里社交功能。
▲楼栋分布示意图
超66万方的城市综合体，自带约190米贝式超高层建筑，高于中央绿轴板块其他两座150米的在建项目，区域首位度明显。
▲约190米超高层示意图。
而包含约10万方的酒店、写字楼、自持商业等，有效补缺绿轴商业配套的同时，为小区业主创造了更便捷的工作、娱乐方式。
未来小区的配套不仅限于家门口的商业，5-10的写字楼或将成为创业者、上班族买房参考的重要标准。
走路上下班，可以有效避免堵车等一系列不可控的外部负面因素。节约的时间用于更专注工作和学习，从而进一步提高收入和自身素养。
日常买菜也很方便——香开万里东北侧安置房地块还规划了地下菜市场（净菜）。
到了这里，你会发现香开万里的生活体验，其实是一个集居住舒适度、区位首位度、生活便利度于一体的人居“生态系统”。
3
“人有我优”的产品力
作为改善型大盘，香开万里的标配是这样的：
——建筑主体为干挂铝板+门窗系统，底部1-2层、3层局部（1-3#为全石材干挂）石材干挂。
——架空层高约5.1米。
——户型层高达约3.15米，优于普通楼盘（约2.9-3.0米），也高于隔壁天悦（洋房层高约3.1米，高层层高约3米）。
——观景阳台的尺寸，多数户型的阳台拓宽至约1.8米，优于市面普通阳台（约1.5米宽）。
面子到位，里子硬朗。人有我优，不需要太多修饰就能感受到它的与众不同。
注意，不要小看了架空层和户型层高！每增加一寸，就需要投入更高的建筑成本和更严苛的技术含量。
户型方面，香开万里目前已公布四种，分别为建面约105-128-130-143方。
设计成熟，市场接受度较高。
A
建面约105方户型
▲约105方户型示意图
——面宽尺寸整体中规中矩。
——降低入驻绿轴板块门槛，具备较高的资产配置价值。适合一家三口或首改的家庭。
——遗憾在于，入户没有独立玄关，后期需要将餐桌摆放南移一些。
B
建面约128方户型
▲约128方户型示意图
——动静分明，近30㎡的餐客连厅，活动空间充裕。
——近7米大开间阳台，晾晒休闲两不误。
阳台休闲一角后期可以参考这样：
▲仅供参考
C
建面约130方户型
▲约130方户型示意图
——过道浪费少。
——约30平餐客厅与约10平的阳台几乎，媲美市面不少约143-159方户型。
——瘦U型厨房设计，灶台空间利用率高。
一期推售于11#东西边套，当时我就强烈推荐一位朋友入手。
D
建面约143方户型
▲约143方(a)户型示意图
该户型被抱怨公摊大，过道较多。
但按项目方的设计初衷，“预先考虑到国外以及上海一线城市的人居方式”，比如更关注公共空间尺度。
仔细对比，该户型的优点可以对冲弥补缺点。
——一梯一户独立入户，私密性更佳。电梯前室超14㎡，后期在消防+物业许可的前提下，具有一定的利用空间。你懂的。
——子母门入户设计，大气。后期搬家具入户相对便捷。
▲样板房实拍，仅供参考
——主卧预备独立衣帽空间，在样板房参观时，尺度适中。
——近7米的客餐厅面宽，市面少见，联动超12平的大阳台，整体视觉效果可达约44平。
▲建面约143方户型样板间实拍
类似的大横厅常见于江景房，比如玉锦麟约159方户型。
▲玉锦麟约159方户型客餐厅样板房实拍
以二期的8#东边套143户型为例，窗外是约180多米的景观绿轴，这样的高附加值在未来也是加分项。
产品力的另一体现，是装标。
香开万里的装修标准有2500元/㎡、3980元/㎡两种。
标配了圣象、西门子、科勒、兰舍品牌新风系统等国内外品牌，加上全屋智能家居系统等30多项细节，进一步深化精微生活。
实地查看样板房的瓷砖规格和颜色，也较为大气和耐脏，有一定的审美。
4
多重高附加值赋能，12年一站式教育配套
从绿轴板块自身的行政赋能（政治中心）+金融赋能（多家银行分行总部环绕）+土地资源几近断供的现实情况，决定了板块将来大概率会出现“需求大于供给”的局面。
因此，就市场规律和价值认同，像香开万里这样具备城市价值高地+优越人居体验的小区，长期持有，大多不会辜负期望。
真要挑刺，是它的瓯海区行政属性。要不然，它可以更贵。而行政属性背后的差别只是学区，它可以通过民办学校补缺，但类似城中央的“半岛生活”很难复制。
事实上，香开万里的学区也不逊色——瓯海区教育局明确了项目初中划片为梧田中学，小学在瓯海区南瓯实验小学、绿轴规划小学（在建中）统筹安排。
算上配建的幼儿园（规划），12年全龄段的一站式教育配套足够满足大多数需求。毕竟，真正起决定性影响孩子终身的，是家庭教育和成长环境。
一般情况，一个项目拥有地段、配套（综合体）、交通、教育、环境、地标属性其中占3样就算优质，香开万里显然不止。
随着绿轴板块向南延伸环湿地公园的开发，香开万里不仅限中央绿轴的新地标，也将是俯瞰湿地公园的封面。值得推荐！
本资料为要约邀请，买卖双方的权利义务以政府部门最终批准文件和正式签定的《商品房买卖合同》及附件等协议为准，最终价格以瓯海区市场监督管理局、瓯海区发展和改革局备案为准。本项目推广名：首开中庚·香開萬里，备案名：香开万里，预售证号：瓯房售许字（2020）第022号。
本资料所发布内容为2020年11月24日前的信息，开发商将不定期对宣传资料进行修改，敬请留意资料。
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