[摘要] 说起温州的老城，被提起最多的往往是五马街；但在龙湾人眼中，永中老城的寺前街才是他们记忆中繁华与便利的代名词。 每座老城都有自己独特的韵味，鹿城与龙湾各自精彩、互不相同，但具体到房地市场来看，我们却会惊讶地发现它们如此相似。发展早、人居氛围成熟，使得这些老城的拆迁成本高昂、供地偏少，但认可度高、购买
NO. 1｜壹
说起温州的老城，被提起的往往是五马街；但在龙湾人眼中，永中老城的寺前街才是他们记忆中繁华与便利的代名词。
每座老城都有自己独特的韵味，鹿城与龙湾各自精彩、互不相同，但具体到房地市场来看，我们却会惊讶地发现它们如此相似。发展早、人居氛围成熟，使得这些老城的拆迁成本高昂、供地偏少，但认可度高、购买力雄厚，又注定了它们始终坐拥庞大的市场需求。
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一边是供应“挤牙膏”，寺前街附近十多年都未曾树立优质的商品房社区；一边又是需求“叠罗汉”，大量购房者手握巨款、年复一年地苦等，却始终得不到改善的机会。
这种略显“畸形”的市场结构，当然会催生与众不同的市场现象。
本周六，永中老城定位高端、价值不菲的银城·玖珑天著迎来首开。此前，市场普遍认为走俏的应该是总价相对可控、偿贷压力较小的小户型，没想到最终结果来了个“180度”大转弯——建筑面积约139㎡的大户型反倒成为“黑马”，落位近7成！
玖珑天著示范区实景图
越贵的反倒卖得越好？！这下，不只是普通购房者，连许多业内人士也不禁“懵圈”。
其实，只要深入了解区域楼市现状，不搞“印象流”，就会得出合理的结论：归根结底，永中老城区是一个非常特殊的楼市板块，这里的改善客户群体不仅极为庞大，同时又极为“硬核”。
什么是“硬核”的改善需求？很简单——先问品质，再问价格。
对于他们来说，价格并非最重要的因素，社区的人居调性、户型的舒适度才是他们关注的重点；直白点说就是：住起来不仅要“有面子”，还要“住得舒服”。
也因此，定位高端、价值不菲的玖珑天著能够意外走红，建筑面积约139㎡的大户型能够逆势热销。
NO. 2｜贰
等待是这世上最漫长且痛苦的事情之一。
想想看，如果你是永中老城片的改善购房者，本身“不差钱”，却因为老家附近没有好房子，在老房中凑活着“将就”了十几年。这种情况下，你对于入市的商品房会提出怎样严格的要求？
不夸张地说，从房企的角度出发，如果要充分满足这类客户的要求，那是“地狱”级的难度。
为什么玖珑天著能够顺利赢得这批购房者的认可？核芯的区位、精良的产品、优质的户型缺一不可。
先来讲区位。
即便放眼整个龙湾东片，玖珑天著的区位条件也属特别“吸睛”的那类楼盘之一。它的落位非常特殊，恰恰“点”在老城和新城之间。
玖珑天著区位示意图
在看重城市界面、优质配套的购房者看来，它足够时尚、也足够方便。
试以该项目为圆心画一个1.5公里的圆，我们会发现：万达广场9378元/平方米[龙湾]万达广场0套在售、绿轴公园、奥体中心、S1线、龙湾人民医院、龙湾实验中学……等等优质配套，均被囊括在“圆”内。
龙湾区绿轴公园鸟瞰实景图
住在这里，无论是通勤上班、购物聚餐、运动散步还是就医上学，都能轻松达成。现代化的生活节奏、都市化的人居氛围，如呼吸般自然地在项目西侧日日夜夜演绎。
在看重老城底蕴、文化烙印的购房者看来，它又份外厚重、让人怀恋。
该项目与拥有800年文脉底蕴的寺前街核芯保护区紧紧相依，过桥即是无比熟悉的老街风貌。沿着寺前街从南向北走，依旧能看到许多百年老店、传统行当，中草药、伏茶、黄酒、饺子、馄饨随处可见，尽头的北头桥、向阳楼、老榕树更是共同构成一幅典型的江南水乡画卷。
寺前街实景图
老街规模虽小，却像一条缓缓流动的岁月长河，给曾经或依旧居住于此的人烙上难以褪去的烙印。古朴、悠缓的旧日时光，似如歌的行板在项目东侧岁岁年年回响。
同时与新市容和老街区比邻，“左手繁华、右手文脉”，这就是玖珑天著区位的“核芯”所在。这种“核芯”，不在于临近某个单一的建筑，而在于同时立足城市的过往和未来。
NO. 3｜叁
再来说产品打造，玖珑天著的表现同样让人眼前一亮。
总体量约3.8万㎡的玖珑天著，由9幢住宅建筑构成，以阵列式排布。值得一提的是，9幢楼全部是不高于11层的洋房，并且容积率低至不可思议的1.8。
玖珑天著鸟瞰示意图
容积率低至1.8，这是什么概念？要知道，即便今年温州地市供应“爆棚”，仅主城区（仅计鹿城、龙湾、瓯海三区）就出让了32宗涉宅用地，但低容地块依旧少之又少，更不必提容积率低至1.8的地块。
可以预见的是，随着市区对低密地块日益严苛的把控，这类洋房产品会在未来变得越来越稀贵。
相比于高层产品，洋房在采光、通风、社区绿化和人口密度上拥有明显的优势，向来是改善购房者的“心头好”。如今低密地块日益稀少，反倒吸引更多改善购房者加入到追逐的队伍中，希望赶在低密地块彻底断供前登上这趟“末班车”。
另一方面，洋房社区以自住改善购房者为社区主体的特性，也注定了其更有助于营造良好的社区氛围和圈层效应。
毕竟，在同一板块内，单价更低、总价偏小的高层产品往往更加适宜投资。在杭州，某些以投资需求为主的高层大盘交付当月即挂出数百套房源的情况时时出现，如今投资需求盛行的温州或也将“步其后尘”。人都住不进来，如何营造居住氛围，又遑论圈层效应？
凭借超低容积率打造纯洋房产品，靠的是先天的优势。景观园林和社区配套的打造，则考验后天的功夫。看得出来，项目在这2点上都下了“血本”。
据悉，玖珑天著依托天然的滨河绿带资源，按照“两轴一带四庭”的结构铺陈景观园林。
横轴方面，由社区主入口起始，礼仪草坪芬芳于脚下，景观水池铺展在眼前，滨河游园呈现于远方，塑造“绿荫远黛、近水含烟”的中式人文轻奢园林。
玖珑天著社区景观示意图
纵轴方面，一条浪漫的银杏大道，串联起游乐天地、景观水池。鲜花怒放时，蓬勃着春夏的生机；落英缤纷时，掩埋去严秋的肃杀。
玖珑天著社区景观示意图
一横一纵之外，又是4个各具特色的多代互动中庭，以及室外会客厅、健康步道、林下漫步公园、全龄活动乐园等多重休闲娱乐空间，打造老有所养、少有所乐的全龄活动空间。
NO. 4｜肆
户型打造上，玖珑天著也“自成一格”。
为充分满足改善购房者的人居需求，项目的产品以建筑面积约106㎡-166㎡的改善大户型为主，即便是的户型也达到建筑面积约106㎡，与当下温州市场“以小为贵”的产品路线大相径庭。
在更重要的户型设计上，玖珑天著更是通过一番“精打细算”，默不作声地为业主省下了一笔又一笔巨款。
口说无凭，让我们来看看首期开盘广受追捧、正处于“风口浪尖”的建筑面积约139㎡户型。
4开间朝南，进门即是独立玄关、礼序感十足。餐客一体阔气连厅，足够阔绰，无论是家庭聚餐还是亲友聚会，都能轻松胜任。
客厅南联面宽约7米的超级景观阳台，尽显洋房奢宅的豪华尺度。摆上一张躺椅，泡上一壶红茶，西看是日新月异的新城繁华，东望是岁月静流的老城文脉。
玖珑天著建筑面积约139㎡生活体验馆实景图
2间南向卧室皆标配一个飘窗，将采光和观景做到；北向的2个房间同样尺度感十足，不必“屈尊”做书房、儿童房、影音室，而是“实打实”地作为卧室使用。
户型全明、南北通透、“U”型厨房齐备，市面上改善户型常见的一些“槽点”，在这里都没有出现。最让人点赞的，当然还是近乎“0”过道浪费的空间利用率。
要知道，市面上常见的改善户型，过道长度达到约6米甚至9米的，比比皆是。若以约1.2米计算过道宽度，光过道就能带来约7.2㎡-10.8㎡的浪费。
一个建筑面积约139㎡的改善户型，按主流的74%得房率计算，套内面积仅约103㎡，约7.2-10.8㎡的过道浪费相当于瞬间“蒸发”了约7%-10.5%的总房款。俗话说得好，“地主家也没有余粮”，就算是空间相对余裕的改善户型，也经不起这样“糟蹋”啊。
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说到得房率，又不得不再夸一下玖珑天著。得益于洋房产品超高的得房率，这套建筑面积约139㎡的户型，套内面积达到惊人的约115㎡，比主流的同面积户型足足大出约12㎡，相当于多出一个主卧！
发现没有？只要较真一点、按实得面积去计价，往往会发现洋房产品更加“划算”。洋房始终是改善购房者的“白月光”，正是因为它既有圈层效应所带来的“面子”、人居舒适度所带来的“里子”，更有精打细算后肉眼可见的超高“性价比”！
NO. 5｜伍
这次玖珑天著大户型房源意料之外的热销，再次实证了那句曾被奉为楼市“金科玉律”、如今却已埋没许久的名言：改善不求其次。
对于真正“硬核”的改善客户来说，优质产品和圈层效应的价值是无法估量的，产品调性、人居舒适度才是首要的考量。
当下的温州在“天量”供应下以投资需求为主，“以小为贵”，连位居核芯、偏于改善的楼盘也要“跟风”，用低成本的产品、明显偏小的户型去迎合市场的风向，但这恐怕只会是“短暂的疯狂”。
房子终归是用来住的，随着“大拆大整”进入尾声，未来的温州楼市终归会回到过往以自住需求为主的市场常态。时间会证明永中老城市场和玖珑天著以人居为本、以品质为根基、“特立独行”的表现是正确的。
据悉，玖珑天著将于近期举办双节“价到”尽情购活动，到访展厅即享好礼，可享9折购房优惠（仅限30套指定房源），活动时间为9月24日-10月18日，有意的购房者可亲至展厅或致电咨询。
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文中“玖珑天著”为推广名，其备案名为：珑润园。该项目开发商名称为：温州银钜房地产开发有限责任公司。预售许可证号为：温房售许字(2020)第076号。本文编辑时间：2020年9月26日。此文章仅为作者个人或平台观点，不涉及开发商任何销售承诺，相关信息仅供参考。如您对该项目有购置意向的，请自行前往该项目售楼处现场了解，具体项目信息以开发商口径为准。项目周边相关情况不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因而发生变化，规划建设范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍将根据实际情况进行修改，敬请留意信息。
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