扼住房企融资咽喉的新调控政策，对温州楼市影响几何？
瓯越楼市 作者： 责编：腿腿 2020-09-11 11:00
[摘要] 随着政策的持续推进，受影响的房企将不至于此次进京座谈的15家，将逐步实现行业全覆盖，对整体的资金规划产生重大影响，也意味着房企在支出方面会更为谨慎。
8月20日，央行、住建部召开重点房企座谈会，研究落实房地产金融审慎管理。其中，对房地产融资的管理，主要是以“三条红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。这是近年来房地产调控最为严厉的手段，也可以看成向房地产长效机制发起冲击。2017年以前，房地产行业的调控重点在几个方面轮转：针对购买力层面（首付比例、房贷、购房资格、税收）、针对供应层面（土地供应、政策性住房）、针对存量交易层面（限售，存量房交易税负）。2017-2018年开始，房地产行业的调控政策开始向融资端倾斜，对违规进入房地产市场的银行保险资金、房企发行的境内外债券、房地产信托、私募基金这几个房企最主要的融资渠道都进行了定义相对明确的严控。比如基金业协会4号文规定，私募除真股权投资外不得投资于16个房价过热城市的房地产业务；银保监会23号文直接封死了信托的前融业务；发改委限制海外发债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，不得用于经营、拿地和还境内债券等。潜在的“三条红线”政策，可以视为针对房企融资端限制的“版”。前面是逐个跑去跟银行、保险、信托、私募说，你不许违规给房企债权融资，现在则是直接跟房企说，不管找谁借债，你都只能借这么多，剩下的，权益融资吧。从这个角度来看，这一政策的力度、决心都是近年来空前的。随着“三条红线”政策的落定，各大媒体也做出了各类房企入选榜单。这里小编随机选用了一张“风财讯”以2019年房企年报为数据基准的榜单，其中不乏众多知名房企踩中多条红线。此次调控的意义在于哪里呢？依小编之见，这把大斧头还是要落在开发商身上，防止其盲目举债，扩大规模，营造“大而不倒”的假象。特别是一些持续扩张的房企将不得不收敛前进步伐，优化资金模式。也有效防止地价无序上涨。其次，随着高负债房企的收敛，部分资金充裕，稳扎稳打的房企将迎来规模扩张的窗口期，特别是央企，可能会在相当长的一段时间里成为市场供方的主力军。另外，房企是否踩中红线，将给购房者一定的参考意义，可以适当避开部分“雷区”。但是踩中“红线”不代表危险，三条不中也不代表安全。特别需要注意代建项目。代建方不会为项目背书，真正的决定权还是在于资方。不说范围，就说此次调控政策额出台对于温州有何影响？小编个人认为，随着政策的持续推进，受影响的房企将不至于此次进京座谈的15家，将逐步实现行业全覆盖，对整体的资金规划产生重大影响，也意味着房企在支出方面会更为谨慎。
：房企会在拿地时更加谨慎。普通地块再想拍出高溢价的难度会提升。但是据传今年温州政府已经基本完成年度土地财政指标，下半年要出让的地块并不多。而且余下地块普遍条件较为，存在一定的可溢价空间。第二：部分资金压力较大的房企将加重项目回款指标，折扣优惠有望加大。目前已有项目加大中介代看奖励力度，在去化上取得了一定的成果。第三：购房者将迎来部分项目的购房窗口期，对于自住购房群体或者有较强购房意愿的购房群体，可以货比三家，总有项目会开启释放折扣的枪，重点可以关注供应量偏大，或是去化一般的项目。备注：本文非广告，顶部商家广告自上而下预售证号依次为瓯房售许字(2020)第010号，瓯房售许字(2020)第029号，温房售许字(2020)第050号。
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