导读：
今日，温州市永强北片区永中单元B-32地块由无锡银泽湛企业管理有限公司（银城）竞得，成交价5.32亿元，成交楼面价13944元/㎡，溢价率41.5%。
土地市场热度“一而再再而三”，昨天中南以滨海“地王价”拿下天河地块，已经是让人惊掉下巴，没想到回过头看，不过是一道“前菜”。今天这场“世纪之战”才是真正的主菜，这个温州地市上传奇性的一天将载入史册，而你我正共同见证。
该地块与悦珑府
悦珑府22000元/平方米4.15分建中街与永宁西路交汇处东侧200米400-176-0760 转 719022咫尺相依，相同的容积率、相同的地段，却能拍出这样天差地别的价格，小编一边拍一边算，一度以为自己算错了价格、填错了建面，但是无论算多少次，得出的结论都是：没算错，就是这么贵！
要知道，这几年龙湾中心区和瑶溪的市场行情并不算好，并不能说有明显的房价上升的动力，此前的“地王”、位于核心片的国宾府地价也仅12000元/㎡左右，邻居悦珑府悦珑府22000元/平方米4.15分建中街与永宁西路交汇处东侧200米400-176-0760 转 719022更是低至9613元/㎡，该地块拍出这样的天价，显然并不合理。
房企轻掷千金万亿高价拿地，或许说明后疫情时代的地市，逻辑已然完全改变？
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地块简介
▲区位图
该地块位于龙湾区永中街道，就在旭辉悦珑府悦珑府22000元/平方米4.15分建中街与永宁西路交汇处东侧200米400-176-0760 转 719022南侧。详细区位：北至山直河，西至普西路，南至永宏锦园11309元/平方米[龙湾]永宏锦园0套在售。
出让地块性质为：住宅用地，兼容零售商业、餐饮用途。
地块出让用地面积21186㎡（折约31.8亩），出让建筑面积38134㎡（其中商业建面1500-2000㎡）。起始总价37575万元，起始楼面价9853元/㎡。
出让地块容积率：1.5-1.8；建筑密度≤30%；绿地率≥30%；地块限高：50米（住宅建筑高度≥24米）。
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地块详情
▲现场图
该地块建筑外立面装饰材料（不含门窗）采用真石漆或仿石涂料造价不低于120元/㎡；采用石材造价不低于850元/㎡；采用金属板材造价不低于600元/㎡。室外绿化景观附属工程（不含架空层）平均造价不低于950元/㎡。
价格
起始总价37575万元，起始楼面价9853元/㎡；封顶总价56175万元，封顶楼面价14731元/㎡。
地块周边适宜对比的地块（项目）为：
旭辉悦珑府悦珑府22000元/平方米4.15分建中街与永宁西路交汇处东侧200米400-176-0760 转 719022：楼面价9613元/㎡；
中梁旭辉国宾府
中梁旭辉国宾府23499元/平方米4.08分龙湾区永中西路亿象广场斜对面400-176-0760 转 832909：楼面价11705元/㎡，折后毛坯售价约22700元/㎡。
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地块点评
该地块地处永中，贴近永中老街区，东侧的居住氛围、生活配套都比较成熟，但西侧则是大片待开发的空地。
这样地处核芯区位，且大面积、成片的空地，好比是一张上好的白纸，更有利于政府从全局出发，统筹规划和建设；但对龙湾来说，这些空地却是一把“双刃剑”。
回顾这几年的龙湾楼市，整体表现并不“给力”，尤其是中心区和瑶溪片，去化速度十分不理想。这就导致，这些区域的推地节奏不能过快，否则大供应和缓去化“相乘”，区域库存会瞬间爆炸。
或许这也是区府以东近年出让的地块容积率都偏低的原因，毕竟大面积空地*高容积率=“超大库存”，这对去化缓慢的龙湾东片来说实在是“不可承受之重”。
在这样的市场背景下，这些大面积的空地，要多少年才能基本完成出让建设，并形成较好的居住氛围呢？真是想想都让人头大。
这也是为什么，政府会选择率先出让东、西两侧临近成熟住区的地块，免得让住户有身居闹市却如在鬼蜮之感。
说完市场背景，让我们回到地块本身，谈谈这宗地的优劣。
地块的亮点在于1.8的低容积率，从限高来看可作8层以上的小高层产品，有一定溢价。
从小区位上来看，地块北临河道，有一定的河景视野，景观面有加分。东侧成片的老街区、南北两侧的住宅底商（悦珑府悦珑府22000元/平方米4.15分建中街与永宁西路交汇处东侧200米400-176-0760 转 719022会先于该项目交付）也可以为该项目提供生活配套。
地块距万达广场9817元/平方米[龙湾]万达广场0套在售直线距离约1公里，距S1线奥体中心站直线距离约1.3公里，骑个自行车去购物消费或者搭乘S1，不会花太多时间，但不能说在步行范围内。
至于市场层面，该地块显然会与悦珑府悦珑府22000元/平方米4.15分建中街与永宁西路交汇处东侧200米400-176-0760 转 719022形成竞争，不过好在项目体量较小，建面仅38134㎡，销售周期不会很长。
本次土拍介绍到此结束，想了解更多土地市场热闻，请关注瓯越楼市。
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