导读：
今日温州市永强北片区龙水单元YB-04-H-03地块由温州市梁邦置业有限公司&南昌景中园林工程有限公司（中梁&中奥）竞得，成交价11.04亿元，成交楼面价8217元/㎡，溢价率7.8%。
Part.1
地块简介
▲区位图
该地块位于龙湾区永中街道，就在大家地块北侧。详细区位：北至温州大道0元/平方米[鹿城]温州大道0套在售，东至河道，南至水埠东路，西至河道。
出让地块性质为：住宅用地，兼容零售商业、餐饮、教育用途。
地块总用地面积57018㎡（折约85.5亩），出让用地面积49508㎡（折约74.3亩），可售建筑面积约134393㎡。起始总价10.24亿元，起始楼面价7622元/㎡。
出让地块容积率：1.5-2.64；建筑密度≤30%(其中居住部分≤22%)；绿地率≥35%；地块限高：80米（建筑高度≥24米）。
Part.2
地块详情
代建
地块内须配建建筑面积≥10000㎡的政策性住房，土地性质为出让，品质应不低于地块内商品住房品质，按幢集中布置（不足一幢的，按一幢楼内纵向集中布置），并按相关要求实施住宅全装修，全装修标准不低于1500元/㎡。
价格
地块起始总价10.24亿元，起始楼面价7622元/㎡；封顶楼面价13.29亿元，封顶楼面价9891元/㎡。
地块周边最适宜对比的地块或项目有：大家龙水地块（楼面价8510元/㎡）；理想之城（毛坯惠后价约18851元/㎡、楼面价8668元/㎡）、TOD国际新城
TOD国际新城21000元/平方米4.01分龙永路与温州大道交汇处400-176-0760 转 881807（楼面价8099元/㎡）等。
▲周边项目价格图
Part.3
地块点评
▲现场图
该地块地处龙湾中心区和浙南科技城交汇之处，左不亲右不靠，略显尴尬。
先说龙湾中心区，这个板块显然是龙湾区的核芯地段，无论是在居住氛围、市政设施、生活配套等方面，都已臻于成熟。而地块东侧、同样遭遇温州大道0元/平方米[鹿城]温州大道0套在售分割的几个项目，如绿城海棠湾、万科龙湾花园28505元/平方米[龙湾]万科龙湾花园0套在售、理想之城，由于直接临近区府，也被视作龙湾中心区的“后花园”，可以与区府南侧项目等同视之。
但本地块位置更偏一些，不提龙湾中心区，光离“后花园”都有约800米的距离，很难说和龙湾中心区板块还是“一家人”。如果主打龙湾中心区概念，届时购房者是否会认可呢？这里恐怕要打上一个问号。
再说浙南科技城，这个龙湾区的规划高地、科技中心、交通中枢，多重光环加身之下，已诞生了以TOD国际新城TOD国际新城21000元/平方米4.01分龙永路与温州大道交汇处400-176-0760 转 881807为代表的多个知名项目，主打TOD生活概念、板块发展远景，销售热度非常不错；房价同样水涨船高，与“后花园”处于同一水平。
但浙南科技城板块还处在发展阶段，目前的各类配套尚不齐全、待开发地块较多、居住氛围较差，虽然前景光明，但短期内并不构成辐射周边板块的能力。
在距离上，本地块西距S1浙南科技城站约2.4公里，且地块周边没有S1线站点，既远离浙南科技城核心地段，又没有乘坐S1线通达全城的交通优势，只是和浙南科技城最东侧的企业、社区临近，那么和浙南科技城板块也不算是多么“沾亲带故”。
那么地块自身条件如何呢？其实还算不错。
交通方面，直接临近温州大道0元/平方米[鹿城]温州大道0套在售、南距瓯海大道约800米，可以说掐住了最重要的2条主干道。虽说现在轨交概念火热，但在轻轨未成网、地铁还没过审的现在，私家车出行仍然是温州的主流，而本地块所拥有的路网资源无疑是优异的。
配套方面，龙水公园、龙湾艺术中心正在加快推进建设，西侧距未来的附二医新院也不算远，还有在建的创新创业天地、浙南科技城学校，值得期待。周边理想之城、万科龙湾花园28505元/平方米[龙湾]万科龙湾花园0套在售、大家地块齐聚，待到地块交付时，居住氛围、配套成熟度或许会有很大的进步，和指望浙南科技城核心区辐射不同，这都是属于地块自己的美好“远景”。
景观方面，地块双面临河，东、西两侧均为河道，妥妥的“河居”社区，南侧是未来的龙水公园（但视线会遭大家地块楼栋阻挡），景观条件较为优异。
总的来说，这是一宗地处龙湾中心区、浙南科技城之间的地块，但和2个“大哥”板块的联系都不算紧密；周边虽然尚未形成较好的配套、居住氛围，但在未来会有较好的改善；地块自身的条件，也还算不错。
本次土拍介绍到此结束，想要关注更多土地资讯，请关注瓯越楼市。
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