导读：
今日金海园区D-06b地块由温州昌昊企业管理有限公司（德信）竞得，成交价3.63亿元+竞配400㎡政策住房，成交楼面价5820元/㎡，溢价率30%（封顶）。
若减去400㎡政策住房面积，不计其造价，则楼面价为5858元/㎡；若减去400㎡政策住房面积，并以3500元/㎡计其造价，则楼面价高达5880元/㎡。
据悉，参与此地竞拍的房企超10家，包括石榴、中南、众安、碧桂园、德信等房企均参与竞逐。
Part.1
地块简介
▲区位图
该地块位于经开区金海园区，就在温州碧桂园对面，并与红星天铂
红星天铂11506元/平方米3.94分星海街道滨海十九路417号0577-56903888紧紧相依。详细区位：金海大道与滨海十九路交汇处。
出让地块性质为：住宅用地，兼容零售商业用途。
地块总用地面积28378㎡（折约42.5亩），出让建筑面积62434㎡（其中零售商业建筑面积≤4995㎡）。起始总价27940万元，起始楼面价4475元/㎡。
地块容积率：1.5-2.2；建筑密度≤30%（住宅区≤22%）；绿地率≥35%；地块限高：54米（住宅建筑高度≥27米）。
Part.2
地块详解
价格
该地块起始楼面价4475元/㎡，地块周边适宜对比的地块（项目）有——
碧桂园旭辉湖悦天境（含少量商业，拍地于2017/7/21）：楼面价4524元/㎡、毛坯折后售价约11700元/㎡；
碧桂园未来城
碧桂园未来城12012元/平方米4.04分温州市经济技术开发区滨海十六路与金海大道交叉口400-176-0760 转 631509（含大面积商业，拍地于2017/11/10）：楼面价3826元/㎡、毛坯折后售价约11400元/㎡；
红星天铂红星天铂11506元/平方米3.94分星海街道滨海十九路417号0577-56903888（含大面积商业，拍地于2018/5/9）：楼面价3517元/㎡、毛坯折后售价约11500元/㎡；
德信阳光城翡丽云邸
德信阳光城翡丽云邸11762元/平方米4.02分经济技术开发区金海一道与滨海十五路交汇处0577-88889889（含少量商业，拍地于2018/6/26）：楼面价4171元/㎡、毛坯折后售价约11100元/㎡。
（注：中电时代门
中电时代门待定0.00分滨海十六路与金海一道交汇处（飞虹桥旁）0577-88088808为公寓类产品，不纳入对比）
市场
目前金海园区在售项目仅红星天铂红星天铂11506元/平方米3.94分星海街道滨海十九路417号0577-56903888（少量商业、住宅在售）、碧桂园未来城碧桂园未来城12012元/平方米4.04分温州市经济技术开发区滨海十六路与金海大道交叉口400-176-0760 转 631509（大量商业、少量住宅在售）及德信阳光城翡丽云邸德信阳光城翡丽云邸11762元/平方米4.02分经济技术开发区金海一道与滨海十五路交汇处0577-88889889（少量商业在售），在售房源以110㎡以上改善户型为主，且余量不多，100㎡及以下刚需户型基本售罄。
据悉，该区域客户中，有很大一部分是来自主城区和瑞安等地、以投资为主的购房者。
拓展
2月20日，地块以东约2公里、金海园区东侧，金海园区C-08b地块已同步挂牌出让。该地块出让面积68697㎡（折约103.0亩），出让建筑面积206091㎡（零售商业建面占10%），起始总价81800万元，起始楼面价3969元/㎡。
Part.3
市场背景
该地块所在的金海园区，曾是“刺刀见红”、天量供应的区域，市场竞争十分激烈。在这种背景下，2019年经开区连1宗宅地都没出让。但在经过2019年整整一年的持续热销后，板块内几个大体量项目的销售终于接近尾声。
就在此时，该地块与东侧地块同步挂牌出让。一波刚平、一波又起，推地节奏可以说是一环扣着一环。
尽管该区域的市场行情相当不错，总价100万左右的刚需小户型甚至可以说是“来多少卖多少”，但考虑到大量客户为非自住、纯投资的区域外购房者，以及本地的市场容量相对有限，不禁让小编略感担忧。
问题在于：这样密集的推地、热销节奏能持续多久？就算这些房子能全部顺利卖出去，如果没有刚需自住客户“接盘”，最后又是否会“一地鸡毛”？
这些问题，小编无法给出答案，只能留待时间检验。简单介绍完市场背景后，让我们说回该地块的信息。
Part.4
地块点评
▲现场图
该地块所在的金海园区西侧，住宅小区、工业厂房混杂，不似东片住区纯净，但胜在居住氛围已渐成熟——温州碧桂园、德信碧桂园府前一号、碧桂园旭辉湖悦天境一字排开，皆为已交付项目，并且都是总户数较多、体量较大的住区。
未来，随着爱琴海购物公园的开业，该片的商业面貌也将得到质的提升；而本地块，恰恰紧依爱琴海购物公园，未来出门购物、消费都将十分方便。
一般来说，此类产品的得房率更高、采光更好、居住舒适性也更强，对于自住、尤其是改善性客户来说吸引力较大，但是单价也更贵。
从金海园区近几年来的销售行情来看，这是一个“以小为贵”的区域，89㎡、总价约百万以及100㎡、总价约一百二十万的低总价房源更受欢迎，总价较高的大户型房源相对去化较慢。这一点，从目前区域内剩余房源基本为大户型也可看出。
由此看，洋房+小高层产品较高的总价会是不小的抗性；但好在金海园区目前的市场竞争烈度已大大降低，而本地块体量又不大，因此销售周期不会很长。
本次土拍介绍到此结束，想要关注更多土地资讯，请关注瓯越楼市。
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