导读：
今日梧田西单元F-06地块由温州嘉昊置业有限公司（龙湖）竞得，成交价25.1亿元，成交楼面价8550元/㎡，住宅楼面价12033元/㎡，溢价率0%。
值得一提的是，包括本周一（1月6日）竞得的蟠凤地块在内，这已是龙湖本周在梧田片摘得的第2个地块，加上此前竞得的龙湖上蔡地块（推广名：龙湖天钜，拿地于本年6月20日），以及龙湖南白象地块（推广名：龙湖华董春江天玺，拿地于2018年9月19日），龙湖入温仅一年有余，就在瓯海南片连落四子，足见龙湖深耕此区域的决心。
除此4地外，龙湖还曾联同坤和摘得中央涂地块。5地相加后，总建面达79.8万方，总成交额达77.5亿元。由此可见，温州已成为龙湖重点布局、有意深耕的城市，未来的温州土地市场、新房市场上，龙湖的身影将频频出现，温州人对该头部房企的认识也将持续加深。
期盼龙湖能给温州带来更多精品项目、地标商业建筑，与温州共赢。
Part.1
地块简介
▲区位图
该地块位于瓯海区梧田街道大堡底村，就在瓯海中学南面、一河之隔。详细区位：北、西、东三侧临河，南面瓯海大道。
出让地块性质为：住宅用地，兼容零售商业、餐饮、旅馆、商务、娱乐康体用途。
地块总用地面积88955㎡（折约133.4亩），总建筑面积293551㎡。起始总价25.1亿元，起始楼面价8550元/㎡。
地块容积率：1.5-3.3；建筑密度≤30%（住宅区≤22%）；绿地率≥30%（住宅区≥35%）；住地块限高：150米（住宅高度：24-80米；标志性建筑高度≥120米）。
Part.2
地块详解
构成
住宅建筑面积：≤186500㎡
零售商业、餐饮建筑面积：≤12000㎡，含菜市场建筑面积≥2000㎡，菜市场不可分割销售
商务金融、娱乐建筑面积：70000㎡-71052㎡（其中娱乐建筑面积≤2000㎡），其中50000㎡由政府回购用于安置，余下的20000㎡-21052㎡建面不可分割销售，可整体登记、转让。
旅馆建筑面积：24000㎡-25000㎡，不可分割销售，可整体登记、转让。
代建幼儿园：3187㎡
价格
据土地出让补充公告：本地块起始价为人民币251000万元,其中住宅部分起始价为224432万元,回购安置商务办公部分起始价为6925万元,其余商服部分起始价为19643万元。
计算得：住宅部分起始楼面价12033元/㎡，出让商业部分（按58052㎡计算）起始楼面价3383元/㎡。
地块周边可供对比的地块（项目）有：大发老殿后地块（推广名：熙悦里）：楼面价13004元/㎡、毛坯折后售价约23450元/㎡；龙湖蟠凤地块：楼面价约12752元/㎡；德信碧桂园玖号院24473元/平方米[瓯海]德信碧桂园玖号院1套在售：毛坯二手房售价约25000元/㎡；中梁香缇公馆：精装二手房售价约28000元/㎡。
建筑布置
地块内不小于23400㎡住宅建筑面积以及旅馆、商务金融建筑面积需沿瓯海大道布置，以商业街区+点式超高层建筑形式造区域标志性建筑群。
Part.3
地块点评
▲现场图
今日所出让的这宗地块，不仅体量巨大（超133亩）、三面环水、业态丰富（兼容零售商业、餐饮、商务、旅馆等多种用途），还内含一幢超120米的摩天大楼，未来无疑将成为区域内的地标建筑群。
交通
地块交通条件十分便利，路网资源、公共交通资源俱佳。
路网方面，地块南侧紧依温州最重要的城市快速路、东西走向的瓯海大道，东侧距南北“大动脉”温瑞大道约1.2公里；公共交通方面，地块紧依M1线大堡底站，北距S1线龙霞站约1.4公里。
从此地出发，可以畅达市区各地。
商业
地块自带商业综合体，南距万象城约1.6公里。
地块周边荟聚瓯海中学、温州六十一中、梧田一中、温州第二外国语学校、温州中学等多座学府，北侧小区林立，且周边居住氛围浓厚，有形成较好商业氛围的基础。
市场
地块周边新房市场竞争较为激烈，1.5公里范围内竞品项目便高达5个，包括华董璞丽湾
华董璞丽湾26000元/平方米4.00分梧田花园路与霞北路交汇处（轻轨龙霞站对面）400-176-0760 转 702883、德信大发麓湖湾
德信大发麓湖湾23199元/平方米4.00分辽霞路与呈祥路交汇处（轻轨龙霞站向西约500米）400-176-0760 转 700075、熙悦里、龙湖蟠凤地块和中南瓯海印象北府
中南瓯海印象北府23850元/平方米3.90分温州市瓯海区龙霞路与南湖路交叉口东南400-176-0760 转 700632，该板块近年来对存量客户的挖掘过于激烈。
但也不能说该地块未来的市场行情就一定差，原因在于：
① 尽管竞品众多，但华董璞丽湾华董璞丽湾26000元/平方米4.00分梧田花园路与霞北路交汇处（轻轨龙霞站对面）400-176-0760 转 702883、德信大发麓湖湾德信大发麓湖湾23199元/平方米4.00分辽霞路与呈祥路交汇处（轻轨龙霞站向西约500米）400-176-0760 转 700075、熙悦里体量较小，中南瓯海印象北府中南瓯海印象北府23850元/平方米3.90分温州市瓯海区龙霞路与南湖路交叉口东南400-176-0760 转 700632持续热销、几乎期期清盘，因此该地块入市时这4个项目可能已经或者接近售罄，不构成竞争。
② 项目坐拥地标摩天楼、商业综合体，或将因地制宜、抬升项目调性，与周边其他项目拉开价差，打差异化竞争，但市场对120-150米超高层地标的认可度如何、能够承受多大的溢价，还须检验。
③ 地块临近S1线、紧依M1线，有资本打轨交概念，吸引其他板块的市民购买；并且，南湖板块的市场面相当广阔，能吸引鹿城区外溢客户以及万象城以南广阔的改善性购房群体，这一点从中南瓯海印象北府中南瓯海印象北府23850元/平方米3.90分温州市瓯海区龙霞路与南湖路交叉口东南400-176-0760 转 700632的热销也能看出——简单地说，只要项目好，不怕没人买单。
规划
该地块原为朝霞工业区，后于2016年拆迁改造。据市政府2019年11月公布的规划方案来看，该地块西侧的批发用地将改为商业用地，但截至目前，西侧地块现状仍为汽车城，尚未拆除。
未来，待汽车城拆除后，或将兴建现代化商业建筑，与该地块内的项目共同构成朝霞商务区。
▲规划图
总的来说，这宗地块资源优异、宜居宜行。它的出让，将大幅改善以大堡底、蟠凤为代表的老旧街区的城市面貌，未来以该地块和汽车城地块（尚未拆迁）为主体树立的朝霞商务区也将成为区域的商业中心。
本次土拍介绍到此结束，想了解更多土地资讯，请关注瓯越楼市。
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