做时间的朋友
2009年上市之前，曾有投资人问吴亚军：龙湖先做大还是先做强？
吴亚军的回答是：
先做长，再做强，“做大”是自然而然的结果。
2007年4月，一位刚入职龙湖的新员工收到了总部寄来的一本很小资的生活读本，叫《时常闻闻玫瑰花》，上面有600多条亲切有趣的人生箴言。
比如：
---每年春天种些花
---生日那天种棵树
---在原谅你自己的同时，也原谅别人
---多笑一笑，它不费钱，却又是无价之宝
---仰卧着观看星星
看着看着，他就发现了这一句：突然的成功通常以前面至少十年的努力作为基础。
这是否天意与人事的巧合？创立于1993年，到2009年成功上市，龙湖走过了16个年头。从2009年成功上市到现在，又是一个“十年”。
接近而立之年的龙湖，秀出的“肌肉”令人“满意+惊喜”。
满意的是当下。
在开发业务上，凭借丰富产品线、稳健的经营、资本战略以及物业服务，龙湖十年间增长逾十倍，年复合增长率超过20%。
惊喜的是未来。
龙湖有着长长的产业链。在过去十年间，商业、物业和长租公寓渐次登场，取得了优异的成绩。
2018年，龙湖重新排兵布阵，龙湖地产更名龙湖集团，发布空间即服务（SaaS）战略，并据之确立四大主航道业务。
除了住宅开发之外，商业、长租公寓和智慧服务都是需要长期运营的业务，“善待你一生”达到了新的高度、广度和长度。
一切过往，皆为序章。上市10年后，龙湖变身新龙湖，迈向更长远的未来。
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即便是在黄金年代，商业（地产）也是个尴尬而苦命的存在。
业内共识是，住宅开发是小学生，写字楼酒店是中学生，商业地产是大学生。小学生做大学生的事，结果可想而知，大部分房企都将商业当成负担，做成了累赘。
龙湖是个例外。
首先，业绩亮眼。
2009年上市后十年间，持有物业收入的年复合增长率高达30.87%，其中商业租金收入的年复合增长率28.26%。
2003年，龙湖商业处女作重庆北城天街开业，吴亚军经常跑去商场“数人头”，一也数不到两位数。如今，随便一个节日，客流都在六位数。
其次，布局精彩纷呈，颇具生态影响力。
本来，商业地产做大规模，最方便的做法是标准化复制，但龙湖商业却有着相当程度的产品差异化。
不仅有天街、星悦荟和家悦荟三大产品线，而且同类产品之间在人群定位、建筑体量和运营模式上都有着明显的差异。
以重庆天街为例。有品牌领先、潮流重地北城天街，有体量60万平方米、近1000个品牌、一站式生活娱乐体验感的亚洲购物中心时代天街，还有以创新小场景U+学院知名的西部新城U城天街。
产品差异化的背后是服务化。
龙湖人常说“把行活做好”，这里的“行活”，不是指大路货，而是最基础的工作。
以卫生间为例。开业必有卷纸，台面水渍清洁频率不能超过5。在很多龙湖商场里，女厕面积是男厕的两倍。
行活做到化后，进行模块化复制，如“五个统一“，即统一规划、招商、推广、运营和管理。而项目运营内容和风格在IP化之后，也可以进行整体复制。
龙湖商业能够在规模与效益并重基础上扩张，秘密即在于此。
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为了安慰科举落第的好“基友”，唐朝诗人王维曾写过一首诗，中有“江淮度寒食，京洛缝春衣”之句，意指上一年寒食节（清明节前一天）就来京赶考，到第二年春天才郁闷还乡。
问题是：在整整一年里，这位考生住哪儿？
可能就是当时的“客栈”或是“驿站”，只不过住的时间长至数月甚至数年。
在冠寓负责人看来，放在今天，其最合适的住所就是长租公寓。
“所以，这是一门自古有之的千年生意。”
但今天的长租公寓并不好做。
自2016年火极一时以来，长租公寓已成为雷区，并购、转让、切割业务自负盈亏、深陷租金贷乃至爆仓，频频出现。
为什么龙湖却偏向虎山行？因为，龙湖有着清醒认识和显性优势。
首先，龙湖集团有着足以自傲的资本优势。
除了总体上平均借贷成本低至4.56%之外，还有针对长租公寓定制的多元融资渠道。
比如发行了国内首单住房租赁专项公募债券，与新加坡政府投资公司（GIC）、加拿大养老基金投资公司（CPPIB）联合设立长租公寓投资平台。一般来说，政府和养老基金有三大优点：来源稳定、期限够长且成本较低
其次，“提升运营要先于拓展规模”。
长租公寓是“服务消费品”，要用产品和服务解决客户的核心痛点，靠“效率”、“成本”和“客户体验”，在竞争中胜出。
龙湖冠寓运营有5个关键词：安全、舒适、便捷、时尚、社群。
这里举一个安全的例子。因为在租户的心目中，安全！
在运营过程中，龙湖监测到一组奇怪的数据：客户登记男性多，实际入住女生多！
原因是：好多老爸、老公和男朋友在帮女儿、老婆和女朋友选住所，他们的出发点是让自己的最爱的家人住得安全放心。
为此，冠寓采用了人脸识别安全体系（门禁识别、安全预警、公安系统联网）。
为了环保安全，龙湖甚至去收购地板工厂。因甲醛来自粘合实木复合地板的胶质，而龙湖工厂的原料是石粉和树脂，不用胶粘。
也难怪，龙湖冠寓一出生就是巨人。
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在中国，房地产中最难做的恐怕是两头受气的物业板块。
服务标准和人工成本越来越高，而说到涨物业费，一定是捅了马蜂窝的结果。“量入为出”之下，物业服务标准和人员素质不断降低，形成恶性循环。
但在龙湖，物业服务却成为“善待你一生”价值观体现最充分的板块。
从成立时起，龙湖物业的定位即由“看楼护院”的“物业管理”，变为以“满意+惊喜”为目标的“物业服务”。并发布《龙湖物业标准白皮书》，将公司标准树立为行业标准。
也因此，龙湖物业过去连续十年客户满意度超过90%，跟第二名相距在10分以上，就在于“走心的概率高一些”。
一则例子：业主买了龙湖的房子后，要迁户口。一般的物业，顶多告诉业主派出所在哪儿。但龙湖物业员工会详细告诉业主派出所地址、交通方式、联系人、需要准备的资料等。
这是龙湖物业的核心竞争力：在标准之上，创造性、有温度地提供服务。
现在，龙湖又将物业服务升级为智慧服务，作为主航道业务之一，开始第二次进化。
龙湖智慧服务将是“科技驱动的服务企业”，借助科技和互联网技术手段，实现高效自主运作的科技创新。
这将带来两大变化，一是降耗增效，挖掘客户需求和更多增值服务，进行服务升级；二是将服务范围拓宽到住宅之外、龙湖之外。
2018年，龙湖智慧服务已在70多个城市落地（相比开发进入城市数量48个），服务对象除住宅外，还有商业、办公、医院、交通枢纽、航空后勤、长租公寓、养老及城市服务，项目总数已增至890个，远远超过龙湖本身的项目数量。
昔日何蒙，当刮目相看。
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其实在业内，龙湖进入四大业务的时间都不算最长的，特别是作为长期运营的商业、长租公寓和智慧服务。
但从主动制订长期发展战略、打造明星标杆项目、树立行业服务标准来说，龙湖所思至长，打的都是有准备之仗。
现在看来，成果斐然。
截至2019年中，龙湖商场累计开业数量达29个，整体出租率98%，到今年年底，将达到40座左右，2020年超过50座。
长租公寓开业超过6万间，半年累计营收达到了4.3亿，同比增幅207%，客户满意度达93%。2020年的目标是规模实现行业前三，营收20亿。
除了不凡的业绩和品牌效应，龙湖更积聚了充沛的动能，沉淀了丰厚的资本。
相比以往住宅开发的快周转、短闭环，三大持有性业务则是长闭环的商业模式。其空间价值在于长期持续的投入和深耕，在于服务品质，要有足够的恒心、匠心、细心和创新之心，才能登高致远。
但正如龙湖人所说，困难也是好事，说明有进入和竞争门槛。
长期看好，稳步投资，靠精细经营创造出的多业态精彩空间，本身就是未来的护城河，因为空间不可再生，这是最有效的资源占位。
从这个意义上说，龙湖的过去已然很长，龙湖的未来还将更长。
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