冠寓至简

2019年5月，90后梁祖麟在网易云音乐上发布了一首歌：《酒仙桥东路18号》，封面图片是一个15人微信群的截图，一段文字介绍写着：“2018年10月到2019年6月，住在北京酒仙桥东路18号，认识了一些很棒的朋友，大家一起制作了这首歌，还有一些很好的朋友因为种种原因并没有录音，但是这确实是一段非常快乐难忘的时光。”

酒仙桥东路18号是龙湖集团在北京个长租公寓项目所在地。在“租售并举”政策倡导之下，长租公寓迅速崛起且备受关注，房地产行业头部企业也纷纷涉足。自2017年3月成都首店开业至今，两年时间内，龙湖集团旗下的冠寓品牌已经遍布北京、上海、杭州、武汉、深圳在内的多个一、二线重点城市，累计开业房量超6万间，且每年以上成倍的增速发展，成长速度业内鲜见。龙湖集团还将冠寓列为四大主航道之一，这也是国内房企将长租定位为主航道业务的企业。

“出门在外，共以为家。”长租公寓提倡的“去孤岛化”租住生态正深入人心，并影响以及改变着这个世界。梁祖麟和他的90后朋友们用特有的音乐风格表达了他们的生活价值观以及对冠寓的喜爱。当居高不下的房价成为生活不可承受之重时，以90后为代表的新消费群体早已有自己的居住主张：以90后为代表的新消费群体早已有自己的居住主张：生活之美好，全在内心，租房也可以有诗和远方。

梁祖麟们也期待着如冠寓一样的产品迅速壮大。

不过，长租公寓运营是一件看起来容易但做起来很难的事情。龙湖冠寓总经理张智聪表示，从企业层面去看，长租公寓是产品、效率、资金成本、服务、投资定位等方面的综合能力较量，“想挣快钱的人千万不要来。从租户角度考量，他们最看重的是安全、舒适，把居住功能做好，增值服务才有价值。当你天天都在强调项目的社群、增值服务的时候，不要忘了它的根本是居住。”大道至简，惟有回归产品本质，才能做好加法。 

【龙湖集团冠寓发展部总经理 张智聪】

师雨2019年6月搬进了酒仙桥东路18号，成为龙湖冠寓的租户之一，她的租房需求是“安全”。师雨是家里的独生女，社会经历不多，离家之后，妈妈对她的要求就是“保护好自己”。

在英国留学期间，她见过隔壁房子的玻璃门被醉鬼砸烂，回国之后看到网上大量的租房“惊悚遭遇”帖，她开始对陌生人时刻戒备。

想起合租，师雨脑中个画面就是：自己长途旅游归来，客厅的外卖剩餐和生活垃圾堆成一座小山。她敲了隔壁的门，问是怎么回事。对方却回她：你看见了不会扔啊？当垃圾被清除出去，才发现下面已经生了蛆。

短短4个月的合租生涯中，一次垃圾发酵，一次卫生间难闻气味，数次室友饭后直接将碗碟堆在水池中不收拾的经历，成为师雨与人在“一个屋檐下”共同生活的主要记忆。

“生活的目的又不是为了专门磨炼自己。”师雨认为，生活要安心、舒适，然后才能把更多的精力用到工作和提升自己上。从此，师雨再也没考虑过合租生活。

恰好离公司近的冠寓就成为师雨租房选择中的“惊喜”。

从合租的房子搬进集中式长租公寓之后，安全的问题解决了，师雨再也不用一进门就把房门锁得死死的，不用担心陌生人闯入，不用害怕针孔摄像头，万一生病发烧了也会有热心的公寓运营官帮忙。内心构建了足够的安全感才会有愉悦的心情享受生活。现如今，师雨痴迷于在小红书上观摩各大租房改造帖。租房就意味着没有生活品质吗？当然不是。在师雨们的世界里，小空间可以有北欧风、浪漫少女风、也可以有日式ins风、复古风。

【龙湖冠寓 女性主题风格房间实拍】

在龙湖冠寓内的内部统计中，有这样一组“奇怪”的对比数据：租房客户登记数据统计中，男生多于女生，但实际入住的租户性别结构中，女生要多于男生。冠寓调查之后发现，有一部分租户是男朋友、老公、父母帮忙看房选租的，他们要事先“踩点”核实家人以后的居住环境是否可以放心。

冠寓把“安全”分为居住环境安全和建筑方面的安全。在环境方面依靠管理、人脸识别系统、智能设备实现。冠寓还引入龙湖智慧服务自研发的RBAT防智能联动安全报警系统，门店配备“消防三件套”，杜绝安全隐患。此外，在管理方面做到门店专属运营服务、7×24安保和400客服4，保证租户需求得到及时响应。

建筑的安全、环保问题关系到运营成本，很容易成为长租公寓的风险重灾区。在布局长租公寓之后，龙湖冠寓还直接针对环保等模块的新材料进行专门研究，并且拿到了相关专利，为各个冠寓项目供应装修材料，保证品质。

安全问题解决之后，长租公寓面临的第二个问题是“温度”。冠寓的主力租户年龄在23-30岁之间，张智聪和冠寓的店长、运营官要琢磨这些“90后”、“00后”的需求和心理观察他们作为个人最在意的是什么？成为一个群体在一起又会发生什么？

张智聪说，冠寓想把项目做得“符合城市青年的口味”，除了娱乐、健身、影音、会客等共享空间这些硬件上的配备，还需要由高效机制构建完整的运营体系，做到安全、舒适、便捷、时尚、社群这些方面，社区和用户之间才能建立足够的信任关系，互动才会增加。

“家”首先是个人空间，具有私密性，将社群化繁为简做到有用而不打扰才能有正向效果。冠寓会把活动运营的“战场”限制在公区范围内，让公区对卧室起到补充作用，可以有社交、学习、会客、娱乐，以及“野生社群”的发生空间。

在酒仙桥东路18号冠寓，运营官程文和他的4个同事要记住大部分租户，他们的爱好、什么时候住进来的、职业是什么、性格如何等等。然后根据租户的个人特征，冠寓的运营官会不定期组织针对不同人的社群活动，提供新的社交机会。针对女孩，则会有插花活动；针对留学生的活动可能是运动会；刚入职场的小白可以去听职场课。让程文印象深刻的一次活动是中秋节，大家一起买原材料，一起动手做月饼，欢声笑语中很容易感觉到大家是一个相亲相爱的集体。 

【龙湖冠寓 端午节社群活动实拍】

许老师是酒仙桥冠寓的租户之一，他喜欢的是观影活动。因为他认为来看同一部影片的人，肯定会有一些共同的认知，大概率能聊得来。

他在日本留过学，日本的公寓精致，配置齐全，设计做的好，但缺少人情味儿，人和人之间都是客客气气的，天生有距离感。日本的公寓管家也不会全天待命，他们主要的职责是管理房子，而不是为租客服务，如果有事找他们，还要顾及他们的感受。“我觉得它的社会环境和外面都挺好的，的不好就是比较寂寞，大家都是保持那种冷的距离，我们中国人还是爱热闹。”

许老师次看房，把楼道、公区、卫生间都研究了遍儿，他喜欢一路看着干净、整洁的环境“回家”。在外面忙碌一天，回到一个温暖、舒适的空间。如此，许老师认为，自己付出和所得之间得以平衡。

公区活动必不可少，但冠寓不希望它们“喧宾夺主”，运营官也不会拉很多活动群，而是创造一定的社交机会，并让更多的人际交往自然发生。在公区之外，尽量不介入租户的个人空间，保证居住的私密感。

冠寓在招人的时候，个主要条件就是“爱干活”，能够快速处理方方面面的事。第二个是“爱操心”，让租户能多省心。运营官收到租户上报问题的时间，就通过线上系统报给店长，然后联系维修工，用最快的时间解决问题。

酒仙桥东路18号冠寓有约500间房，由4-5个运营官负责日常，他们几乎要全天待命。运营官程文是一个温柔的小伙子，跟很多租户一样是“90后”，通过校招进入龙湖，那时他觉得这个行业很新，两年以后已经是一个“老员工”了。

【龙湖冠寓 上海华泾天街店实拍】

“最开始认为我只要管好在这儿住的人不出问题就行，领导派什么活，我就做什么活。”程文说，后来发现冠寓的管理非常扁平化，每个人都是公寓的管理者。租户的需求就是他们最重要的工作。

运营官和租户、租户和租户之间相处的时间长了，社交会自然产生，会碰到很多有趣的事、热情的人。有做饭好吃的租户，会叫大家一起吃饭。有的人过生日，会给公寓运营官留蛋糕。

租户梁祖麟在他的歌词里写道：

（梁祖麟与冠寓相识的朋友在上海）

“冠寓的视角是以青年人服务青年人，能感同身受，使命是为城市青年创造温暖而明亮的节点。物理上你的照度、灯光的选用。还有一些行动上的识别，比如人和人之间的连接、运营官的服务，让人内心是明亮的。”张智聪说，长租公寓要给租户提供“家的感觉”，产品要让他们感觉是温暖的，“他（租户）工作一天回到冠寓的时候，运营官的一个招呼，一个动作，让他那一瞬间觉得自己在外面其实是有一个窝的。”

冠寓服务的主要用户是从毕业到买房之间的过渡时期，必须租房但又有一定居住品质要求的年轻人，是龙湖围绕“空间即服务”做产品的体现。张智聪说，“客观地说这是最难做的生意，你要解决他们最重要的需求。但我们相信好产品、好服务未来是能够产生溢价和形成口碑的，也一定能够帮助这些年轻人在城市里住的更好。我认为我们快找到答案了。”