导读：
今日，塘下片组合地块流拍，未能成功出让。
原因主要在于：① 区位不佳，位于塘下中心区边缘地带，但起拍价却很高，起始楼面价高达9077元/㎡；② 内含大量安置房，且无法与商品房部分做实际性切割，影响社区品质、对商品房购房者来说造成较大抗性；③ 周边环境略显荒芜，不是荒地就是公园，仅北侧紧邻居住区，生活配套缺乏、居住氛围较差。
Part1|壹
该地块位于瑞安市塘下镇，就在康欣花园0元/平方米[瑞安]康欣花园0套在售的南侧。地块西临河道，南面康欣路，东依塘厦大道，北靠康欣花园。地块内含安置房及一所9班幼儿园。
地块总占地面积56884㎡（折约85.3亩），总出让面积43897㎡（折约65.8亩），总计容建筑面积154838㎡，总出让建筑面积117574㎡（商业建筑面积≤12559㎡；幼儿园建筑面积≥3238㎡），体量较大；起始价10.37亿元，剖去幼儿园建面后，计算得起始楼面价约9077元/㎡。
地块性质为商服、住宅、教育（幼儿园）用地。
▲地块区位图
Part2|贰
地块地处塘下镇与汀田街道交汇处，距紫荆假日广场直线距离约2千米，可以说是在塘下中心区的边缘地带，位置条件并不优异。
但该地段对许多塘下人来说，却并不陌生。因为地块北侧紧邻的康欣花园0元/平方米[瑞安]康欣花园0套在售，是塘下批商品房，曾是远近闻名的“富人区”，时至今日在当地仍有一定的知名度。
如果把地图视角拉近，观察地块周边的小环境，我们会发现：除了北侧紧邻的康欣花园0元/平方米[瑞安]康欣花园0套在售外，地块周边是一片绿油油的田地和公园，居住氛围较差，配套设施也相对缺乏。只有西侧紧邻的河道是加分项，为地块提供了一线的河景视野。
所幸地块东侧直接临近塘下大道，未来小区业主如有购物、聚餐等各类要求，开车去塘下中心区会比较方便，不太会弯弯绕绕。
说完地块的地理位置、周边环境，再来说说地块本身的资质。
首先，该地块由2个子地块构成，分别是T8-2-4-1地块（住宅）和 T8-1-11地块（代建幼儿园），我们重点讲住宅子地块。
T8-2-4-1住宅子地块总占地面积约52835㎡（折约79.2亩），总建筑面积约151600㎡，其中商品房建面约114336㎡，安置房建面约37264㎡。
根据政府文件图纸规划，安置房分布在3#、4#、6#栋，以及2#栋的东边套。也就是说，安置房不仅没有和商品房做隔离，甚至在2#栋中，商品房住户和安置房住户还同住一栋。显然，这对商品房购房者来说，是一个较大的抗性因素。
不过，图纸中也备注称，出让部分方案可以进行优化，也就是说允许开发商对商品房部分的规划进行一定的修改；但只要商品房和安置房同在一个社区内，无法做实质性的隔离，无论怎样优化设计、仍然无法杜绝不利因素的影响，像2#栋的西边套，在定价上也可能会做一定的让步。
▲社区规划图
商业建面方面，文件指出：出让部分可建12559㎡商业建筑，安置部分可建2696㎡商业建筑。
由于该地块周边略显荒芜，且离塘下中心区有一定距离，如果未来交付时周边人居环境没有较大改善，则未来业主将十分倚重小区自带的商业配套。
Part3|叁
价格方面，可供对比的二手房较为稀缺。据房天下二手房平台显示，北侧紧邻的康欣花园0元/平方米[瑞安]康欣花园0套在售、以及地块东北侧约600米的国际名都均价约13000元/㎡，而本地块起始楼面价便高达9077元/㎡，显然没有什么可比性。
除此之外，地块周边既没有新房楼盘、也没有近期新出让的地块，缺少适合对标的项目（或地块），只能同塘下中心区进行比较。
塘下中心区内，适宜与该地块比较的地块有：金地塘下地块：成交楼面价11640元/㎡，世茂塘下双子地块：成交楼面价11062元/㎡、12363元/㎡（沿河地块）。
需要注意的是，这3宗地块全部为纯商品房地块，并且全部位于塘下中心区核芯地段，而本宗地块不仅距离较远、周边环境较差、还内含大量安置房。
由此可以看出，本地块9077元/㎡的起始楼面价偏高，竞拍空间较为有限。
Part4|肆
▲地块现状图
① 地块容积率为：T8-2-4-1地块≤2.87； T8-1-11地块≤0.8，建筑密度≤30%，绿地率为：T8-2-4-1地块≥35% ， T8-1-11地块≥30%，建筑高度≤80米；
② 代建要求：经济合作社自持部分由受让单位代建，代建建筑和出让地块建筑统一设计、统一施工、统一建设标准，统一管理，代建建筑工程造价为不少于4500元/㎡（面积按地上计容积建筑面积计算）。
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