文| 主笔陈叉叉
PART 1
2019年，是温州楼市的“顶豪之年”，从市府旁，到滨江中路和瓯江路核心板块，名家房企们都亮出了各自的“首席豪宅”，扎堆开盘。
感谢这波行情，帮我们检测出了具有购买价值的新盘，行情不稳的时期，更是考验一个楼盘竞争力的时候。
其中时代滨江上品
时代滨江上品44620元/平方米4.00分温州市鹿城区府东路与瓯江路交叉口400-176-0760 转 820428一期开盘当天去化95%的秒速，成功扛起了19年温州头号流量豪宅的大旗，并且成功吸走了一大波高端客户。
8月25日，时代滨江上品时代滨江上品44620元/平方米4.00分温州市鹿城区府东路与瓯江路交叉口400-176-0760 转 820428一期开盘，推出362套，豪宅卖出了白菜的速度。
毫不夸张的说，叉叉从房产同行朋友和多个购房者朋友，市场研究人员等各方人士那边，不同的渠道，得到了相同的信息：一期开盘去化95%，遥遥领先于其他新盘。
背后快速去化的原因清晰明朗：老港区核心地段+江景资源，与周边高端楼盘相比，性价比显而易见，自住+投资属性兼具。
而且我留意到，持续1个月，项目以95%去化率的牛掰数据，高居全温州8月住宅销售去化率的榜首，与第二名的60%，拉开很大的距离，这个一期的记录甚至可以称为19年首期去化率的新盘。
一期8号楼江景房的稀缺性吸睛，2号楼和3号楼以“性价比”跑量的策略，还是非常成功的。
（温州老港区规划示意图）
事实证明，开盘后20，8号楼销控贴飘红，开盘即火速清盘，不留给大家捡漏的机会，只留下未买到房源的大部分购房者，暗自神伤的眼神。
笔者一朋友，早在半年前就每隔一段时间来老港区考察沿江一排楼栋，心心念念着买到这一排的江景房，开盘当天显示屏摇到1000多号，都没有摇中，朋友圈留下“开盘没有摇中，心太累”的伤感文字。
所幸的是，1个月后的9月28日，迎来二期开盘，推出4#，6#，9#，直击温州高端改善人群。
发现没有，短短1个月就敢推出二期，本身对蓄客和市场，底气很足。
从一期快速清盘的销售节奏看，还有很多一期尚未成功买到的业主，等待机会出手，二期的房源，也正好给了他们这次机会。
时代滨江上品时代滨江上品44620元/平方米4.00分温州市鹿城区府东路与瓯江路交叉口400-176-0760 转 820428效果图
PART 2
这个项目的价值点，就是不可再生的位置和一线江景，老港区“卖一套少一套”的趋势明显。
地价，俨然是全城的顶流，作为整个瓯江路核心板块在售的新盘，时代滨江上品时代滨江上品44620元/平方米4.00分温州市鹿城区府东路与瓯江路交叉口400-176-0760 转 820428的亮相，也将为这片顶豪区注入新一轮的买房动力.....
如果有人想在温州买豪宅，率先想到的“头号板块”—富人扎堆的瓯江路核心板块。
一方面，瓯江路沿线江景房是温州传统豪宅供应区，不仅出过“鹿城广场52259元/平方米[鹿城]鹿城广场1套在售”“中瑞曼哈顿”这些总价几千万的豪宅，还有云集的富人，有钱人总喜欢择邻而居，瓯江路沿线的圈层足够纯粹。
时代滨江上品时代滨江上品44620元/平方米4.00分温州市鹿城区府东路与瓯江路交叉口400-176-0760 转 820428，被称为地段和景观资源型豪宅，占据不可复制的地段资源，在位置上有很高的稀缺性，位置决定以后的成长空间。
比如一期买8栋的，几乎都是全款，很多土豪快速下单的理由很简单粗暴：冲着一线江景资源直接占位，对他们而言，稀缺的景观排在。
放眼楼市，事实上，全中国的富人，都偏好于对稀缺景观资源的占有或独享。
与项目匹配的还有周边高端配套 ，未来的瓯江路南岸将崛起一个集高端住宅，大型商业综合体，星级酒店等多种业态与一体的城市“巨舰”，还有老港区二期迎来浙南端的万象系商业综合体，形成温州瓯江核心地段的商业新中心。
而一期的2号楼和3号楼的忠实客户，很多人冲着价格的红利，毕竟江滨路的安置房鸿旭嘉苑26968元/平方米[鹿城]鸿旭嘉苑0套在售单价也3万多，洪殿新项目实际拿地楼面价达到24000元/㎡多，桃花岛板块新盘单价也突破3万/㎡。
（时代滨江上品时代滨江上品44620元/平方米4.00分温州市鹿城区府东路与瓯江路交叉口400-176-0760 转 820428户型分布图）
PART 3
在首开热销之后，现在迎来第二次加推，预计9月28日开盘。
二期推出4#,6#,9#共340套，整体折后均价41807元/㎡，其中9号楼是43层的一线江景超高层，将近140米高，直接拉升了整体均价。
4号楼和6号楼更靠近整个盘的中心位置，不沿主干道。
定价逻辑是：6号楼折后毛坯均价36352元/㎡，4号楼整体折后毛坯均价35357元/㎡，比6号楼每平方便宜995元。
9号楼作为一线江景的超高层，折后毛坯均价46832元/㎡，与4号楼和6号楼形成1万的差价。和南向4号楼的定价，形成每平方相差11475多元的定价差，4号楼的性价比似乎一下子显现出来了。
PART 4
（滨江时代上品二期折后毛坯价格表）
4号楼全栋清一色建面约139㎡，南面俯瞰中庭景观，折后毛坯均价35357元/㎡，是本次二期开盘楼栋中的性价比担当。比如中间套建面约139㎡，折后毛坯均价34897元/㎡，是二期中单价和面积段最实惠的套型。
由于该栋东西边间没有特殊的景观资源，东边间和西边间差价不大，比如东边间折后均价36397元/㎡，比西边间的35139元/㎡，每平方米相差1258元。
与一期的2号楼和3号楼一样，4号楼也是主打139平的中小户型，以较低的面积段切入这个豪宅，4#的折后整体均价比一期3号楼的34356元/㎡每平方仅贵了1000元，但又不用像2号楼和3号楼南向沿着主干道，闹中取静的优势突出。
（时代滨江上品时代滨江上品44620元/平方米4.00分温州市鹿城区府东路与瓯江路交叉口400-176-0760 转 820428楼栋分布效果图）
6号楼位于北地块，通过8号楼和9号楼的缝隙，可能能斜看江，一层2户，全栋为建面约165㎡户型，折后毛坯均价36352元/㎡，对于高净值人群而言，该栋既确保了豪宅的私密性，也具备很强的互动性。
该栋作为1号楼的升级版楼栋，相比1号楼的35729元/㎡的折后均价，仅相差600元/㎡，有一定的性价比。
东西边间差价小，东边间折后均价36577元/㎡，只比西边间的折后均价36127元/㎡，每平方高出450元，东西边间差价小的情况下，反而凸显东西边间的均好性，对于热衷于东边间客户，凸显东边间的性价比。
最后登场的楼栋是一线江景超高层一9号楼，整体折后均价为46832元/㎡，属于整个盘正中心的一线江景房，真正的塔尖住宅。
全栋中间套建面约191㎡，东西边间建面约223㎡，这栋在面积档上，比一期的8号楼的户型175㎡，增加了16㎡。
该栋身上还有一个迷人的标签，就是圈层，是一个比地段更加贵胄的符号。直接将门槛设置到了“面积191㎡起”，总价800万以上。
9号楼的东边间折后均价49086元/㎡，西边间折后均价47579元/㎡，每平方相差1507元，这两个边套，每一套都顶着“千万豪宅”的光环。
以“一线稀缺江景+纯粹的千万圈层”的超硬核实力，让土豪们，直接忽略了单价和总价，眼里只有对这栋的占有。
坐在自己家阳台，直面一线江景，与朋友喝酒谈笑风生，目光所到之处，尽是温州最美的瓯江景色，仿佛拥有整个温州。
未来项目沿江一排，你能看到蓝天、白云与江景，在建筑上缓缓流动，美得让人屏住呼吸。
8#，9#，10#作为首排一线江景，承载着的一线观景视野。其中8号楼已经售罄，现在整个项目只有这一期的9号楼，和后面的10号楼，最后2栋一线江景，稀缺性不言而喻。
PART 5
还是那句话，买一套时代滨江上品时代滨江上品44620元/平方米4.00分温州市鹿城区府东路与瓯江路交叉口400-176-0760 转 820428，住在城市最骄傲的位置，这样的土地位置，几乎每年只有少数亮相机会，仅供给这座城市的塔尖人士。二期诚意金报名马上截止，9月28日开盘。
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