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楼市温州 LOUSHIWENZHOU
你印象中的瓯江北岸，是怎样的？
是发迹较早、经济发达的瓯北？是新近开发、高楼林立的三江？还是绿水青山、风光秀丽的楠溪江？
确实，对于温州的城市扩张，温州人传统印象中似乎只有东、南、西三个方向，北面受瓯江阻隔，很少会想到江对岸。因此，对瓯江北岸的印象，难免比较零碎甚至有些偏见与误解。
瓯北阳光大道。来源：百度全景
今天，楼Sir告诉大家，接下来的温州城市，要向北大幅度扩张，你会信吗？或许你会觉得很惊讶。其实，梳理一下温州近20年来的城市扩张逻辑，就会发现其实城市向北，有迹可循。
1998年，金温铁路通车，温州火车站位于当时的城市南部。从那之后的10年，是温州城市向南迅速扩张的10年，曾经“宁要大南门一套，不要下吕浦一栋”的说法，迅速被现实狠狠打脸，下吕浦成为温州非常受欢迎的人居社区。
当时的城南大道很快变成“城中大道”，从而更名锦绣路，车站大道也成为温州的金融街。
车站大道。
2009年，沿海铁路通车，温州南站位于城市西南方向。近10年来，瓯海中心区迅速崛起，已成为温州城市形象的颜值担当。
同时，瓯海中心区也改变了温州人“买房不买西向”的偏见，一二手房均是市场上的香饽饽，价格也比其他方向同类新区略高。
瓯海新城商务区。
可见，铁路、车站，对一座城市的格局改变，是翻天覆地的。
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那么如今，杭温高铁启动，永嘉站升级为温州北站。在下个10年，瓯江北岸会重演奇迹吗？楼Sir认为概率很大。
这是温州首条时速可达300码的高铁，也是温州融入长三角城市群的最近、最快通道。
从而，温州北站有望成为温州城市新门户。今后，温州城市与外界交互的人流、物流、信息流，以温州北站为纽带，将是速度最快、效率的选择。
温州北站及周边规划效果图。来源：中国永嘉
因此，楼Sir认为，温州城市框架，将至少拉伸至温州北站所在的黄田。瓯江北岸的瓯北、三江、黄田，当前稍显分割、零散的城区，会进一步融合，崛起为温州城北。
整合后的温州城北，直面温州城市最精华的老城区、滨江商务区，当前已有瓯越大桥、东瓯大桥等相连，并规划建设过江隧道、地铁M1线。
在瓯江北岸，瓯北大桥、楠溪江大桥等已连接瓯北、三江，阳光大道计划沿楠溪江一路向东北方向延伸，直通黄田。也就是说，两江三岸，已形成事实上的同城化。
而瓯北、三江、黄田三个片区，以及各大交通建设的交汇点，就在清水埠。
清水埠区位示意图。
清水埠近邻瓯江、楠溪江交汇处，当年104国道途径，结合公路与水运，是瓯江北岸的交通枢纽，带动了该片区的繁华，成为瓯北片区的发源地，有着依山傍水的优越环境与浓厚的历史文化氛围。
然而后来，清水埠老了，尤其是对比瓯北、三江的建设，愈显疲态，其拆迁、改造呼声非常高。复兴清水埠昔日繁华，成了瓯江北岸城市建设的重头戏。
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不同于三江、黄田等地依托现代商务打造的新区，全新的清水埠以“谱清水埠复兴之路，诉瓯北山水城之恋”为设计理念，通过区域协同、激发活力、山水交融、文脉延续为四大规划策略，将清水埠打造成集生态社区、商业办公、文化娱乐、休闲游憩多功能于一体，彰显瓯北新面貌、塑造楠溪新地标的开放活力山水风情小镇。
同时，以温州主城——三江——瓯北“金三角”新的突破点，清水埠作为温州山水智城核心区三个大空间板块之一的楠溪水城重要组成节点，打造“金三角”格局的新增长极。
清水埠规划效果图。
在依托瓯北教育、医疗等优质配套基础上，全新的清水埠，规划了商业综合体、主题商街、商务办公、文化公园、山体观景平台等。
在楼Sir看来，清水埠不甘心于做一个单纯的居住区，在商住混合的情况下，形成一座宜居、便利、有活力的街区。
沿着楠溪江，规划打造码头广场、城市阳台、音乐喷泉、主题公园等。从这里我们也能看出，正如改造后的上海南外滩复兴码头、伦敦金丝雀码头那样，原先水岸的码头文化，正向着休闲、游乐、景观方向转型。
清水埠休闲商业中心效果图。
俨然，清水埠以国际大都市的要求进行规划、打造，规格丝毫不低于鹿城区。
如今，清水埠成为永嘉沿江城市化建设、瓯北为融入温州大都市发展、瓯北经济结构转型发展战略的主战场。
当前，清水埠在完成拆迁工作后，已启动大规模、全方位的建设，可谓封城施工，以待蜕变。
在此背景下，国内知名房企纷纷涌入清水埠，尤其青睐依山傍水的一线江景地块。
因为在这里向南望，看到的不仅是楠溪江，还能顺着楠溪江看到瓯江，以及对岸温州主城区的城市天际线。这里的江景房，是罕见的双江景。
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处于三地之间的清水埠，延续了瓯北的繁华，与三江隔江相望、两桥相连，与黄田的温州北站又保持了恰当的距离，同时远离各大工业区。
在瓯北大桥和楠溪江大桥之间，正是楠溪江岸规划中的城市阳台、音乐喷泉、主题公园，可谓沿岸最精华的一段。清水埠，正直面这一段精华。
清水埠沿楠溪江立面与天际线效果图。
不仅如此，双塔山公园、千石山公园与规划中的谢灵运主题公园、城市公园，环绕清水湾周边，瓯北一小、瓯北一中、翔宇中学、附一医附属医院均位于清水埠周边，并保持恰好的距离。
在楼Sir看来，当前正在蜕变期间的清水埠，仍是一个价格洼地。毕竟当前，无论在瓯北还是三江，南向看江的优质一线江景房，资源非常有限，无论一手房还是二手房，单价都逼近3万元/㎡，除了个别户型极大、总价近千万的以外，几乎抢不到。
相比较对岸的鹿城区，北向看江的一线江景房，房价妥妥地破4万元/㎡。
将来，待清水埠整体新城建成，杭温高铁通车、温州北站升级完成后，瓯江北岸的城区完全融合，到时候，温州的城北，尤其是清水埠，房价很可能也要向瓯北、三江的一线江景房看齐了。
而当前，一手房定价又受到有关部门的控制。
清水埠江景效果图。
当前在清水埠，碧桂园11321元/平方米[龙湾]碧桂园0套在售·翡翠郡已交付使用，华鸿·江山壹品正在建设中，已基本售罄，尚无大批量新房在售。
从周边仅有的一手房、二手房房价来看，一线江景房房价仅2万元/㎡出头，比瓯北、三江的一线江景房便宜了近万元，仅鹿城区北向看江的一半。
在区域价值逐步凸显，但利好效应尚未显现之际，其实是购房者的下手时机。
一方面，各项规划、建设逐步明确，变数越来越小；另一方面，市场反应仍存在一定的滞后性，给了购房者可低价入手的时间差。如果待一切眼见为实，购房或将承受更大的压力。
那么，对于全新的清水埠，你心动了吗？
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